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出品|网易财经智库
编辑|智旭权 主编|杨泽宇
NO.002 如何激发楼市活力？
一系列政策出台后，未来房地产行业如何重焕活力？我们邀请到原国家房改课题组组长孟晓苏，做客2025网易经济学家年会特别节目《年度提问》，看看他会怎么回答。
在2025网易经济学家年会特别节目《年度提问》节目中，原国家房改课题组组长、原中房集团董事长、汇力基金董事长孟晓苏针对房地产市场的多个热点问题提出了自己的见解，以下是对孟晓苏先生观点的总结和整理。
孟晓苏先生指出，“白名单”是领导机构对银行的一种行政背书，旨在解决银行对房地产企业贷款的顾虑。银行不敢向房地产企业贷款，这一顾虑源于过去的“黑名单”政策，而“黑名单”源自“三条红线”政策。“三条红线”专门针对房地产企业，导致不少原本的贷款大户“好企业”变成了“坏企业”，遭遇抽贷、断贷、停贷。不仅导致了后来“保交楼”困难，还增加了银行的心理压力，使得银行对房地产企业贷款过分谨慎。如今住建部和金融监管总局等机构积极贯彻中央精神，提出“四个取消”和白名单“应进尽进”“应贷尽贷”“能早尽早”的原则，旨在进行行政背书，帮助银行人员解放思想。今后还是应将把向企业贷款的权力交还给银行，让银行依据市场运行自主决定。
在住房抵押贷款方面，孟晓苏认为，首付比例虽已统一降低到15%，但贷款利息仍有下降空间，可再降一个点，进一步减轻贷款居民的还贷压力，使住房抵押贷款回归为大众服务的本质。
孟晓苏认为，在保障房是否已经“应保尽保”上，要把认识统一到国务院文件提出的“着力解决保障性住房供应不足的突出问题”上。在计算保障性住房的服务人群时，有人往往以城镇户籍人口为标准，而中央三中全会决定的要求是按照城镇常住人口提供住房保障，这中间存在着2亿6千万人的巨大差距。应当按城镇常住人口提供住房保障，但实际执行情况与之不符。目前很多新市民还缺乏住房保障，户籍人口中还在不断增加年轻人新家庭，也需要提供保障房。保障房供应存在缺口是明显的。他认为保障房建设对于解决新市民、新家庭和工薪阶层的住房问题至关重要。
从房地产市场整体发展来看，孟晓苏认为过去我国在商品房发展上取得了辉煌成就，但在保障房建设方面有所忽视，亏待了新市民、新家庭和工薪家庭等需要保障的人群。他提出未来需要1亿套保障房，除了通过旧城改造等渠道进行部分保障房归集以外，更多则需要通过“启动保障房建设等三大工程”来解决。按照十四五规划的建设速度无法满足未来需求。如果能加快保障房建设，就能让建筑业重新活跃起来，让农民工新市民恢复上岗，调动多个行业参与保障房建设。保障房也要建成“好房子”，它对于拉动相关产业和经济发展意义重大，能拉动180多个产业的繁荣，促进我国经济持续健康发展。
在“收储存量商品房改为保障房”这一话题上，孟晓苏认为收储政策是很好的政策。从理论上讲，收储是用商业活动帮助开发活动、保障房地产开发正常运转的方式。孟晓苏建议可成立中央层面的“中储房公司”。此外，他认为不能仅仅将目光局限于商品住宅，非住宅类的商品房包括商业房产与办公楼等也应包括在内。目前我国存在大量空置的商办房，是由于规划指导失误和市场需求变化而出现的过剩。而这些房屋的土地出让金低，成本与价格都比较低。将其进行“商改保”比改造商品住宅容易很多。它尤其适用于安置退伍军人的“军安工程”，能为退伍军队干部很快提供出大批量的安置房，支持军队建设。
在收储资金来源问题上，孟晓苏指出，即使央行提供更多再贷款资金，相对于庞大的存量商品房规模来说仍是杯水车薪，需要由广大读者人民群众来参与这项工作。面对当前形势，需要深入研究收储政策。对于商办房等非住宅商品房的收储和转化要加快推进。这就需要解放思想，调整规划思路，积极推动“商改保”，使资金能够滚动起来。
在保障房建设的具体实施方面，孟晓苏提到可以借鉴我国自己的历史经验。他建议中央每年拿出5000亿，地方政府配套5000亿（可投钱或投土地），再加上银行贷款可形成5万亿的建房资金，用于保障房建设。这不仅能解决工薪家庭的住房问题，还能拉动建筑、建材等相关产业，促进税收和就业。而且这些资金在房屋销售后可以较快回笼，实现循环发展。
最后，孟晓苏强调要统一思想，认识到保障房建设的必要性和紧迫性，将思想统一到中央提出的“加快保障房建设和供给”的要求上。当前一些部门和机构只关注商品房，不重视保障房；只关注存量商品住宅，不关注商业写字楼等其它类别的存量商品房。需要全社会从思想局限下解放出来，加快启动规模化的保障房建设，为工薪阶层提供保障性住房；同时启动把存量商办房改为保障房的工作，推动军安工程建设。房地产业的重新活跃将拉动就业和经济增长，增加政府税收，促进国民经济持续发展和社会稳定繁荣。
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