回应市场住房需求，上海再度综合施策，优化调整房地产市场政策，昨晚，由市住建委等六部门联发印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》，提出调整住房限购政策、优化住房信贷、调整住房税收等七条政策，《通知》将于10月1日起实施。
根据《通知》，住房限购进一步松绑，具体来看，对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社保或个税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
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对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社保或个税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。
此外，对在临港新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房。
优化住房信贷方面，首套房商业贷款最低首付比例，从现行的不低于20%，调整为不低于15%。二套房贷最低首付从现行的不低于35%，调整为不低于25%；其中，实行差异化政策区域，从现行的不低于30%，调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。
我认为对于刚需买家来说，是一个比较好的利好消息，有一个比较低的上车门槛。这个政策精准匹配了供需之间的关系，外环外的市场需求也会比较多，现在观察来看，外环以外的交易量，新房和二手房普遍都稳定在50%到60%左右，所以说市场需求量还是挺大的。我认为对于巩固上海当前楼市的运行，都是有非常重要的意义。
而在住房税收方面，《通知》明确，个人对外销售住房增值税征免年限，从5年调整为2年。而按照现行政策，满5年后，普通住宅出售免征增值税，非普通住宅交易需要就差价部分进行征税。
而根据《通知》，按国家工作部署，将及时取消普通住房标准和非普通住房标准。
新政一出，
申城楼市
发生了哪些变化？
跟随镜头，
先去现场看看。
今天上午十点，位于闵行区莘庄镇的这家中介门店热闹起来，销售人员频频接打电话、辗转于数个聊天软件，为客户讲解新政。此轮政策调整后，非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住宅年限减低为“连续缴纳满1年以上”。
这一改动，让在上海工作了两年多的龚女士，一下有了购房资格，今天一大早就赶来门店咨询。了解到龚女士的需求后，工作人员很快为她推荐了一套位于闵行颛桥的一居室，47平米，总价179万元。根据调整后首套房15% 的首付比例，不到27万，就可上车。
购房者龚女士：“就觉得自己在上海有一套属于自己的房子，更有安全感一点，并且可以装潢自己喜欢的风格，比起租房，其实算下来，我觉得购房更有性价比，也在之前我购房的预算之内。”
销售人员介绍，像龚女士这样的购房者，目标房源的价格大多在300万以下，而且成交周期较短，这部分首套刚需的购买力增量将在短期内集中释放。
相比之下，
位于市中心的中介门店，
境况完全不同。
昨晚发布的政策当中，写明将取消普通住宅和非普住宅标准，同时将个人对外销售住房增值税的免征年限从5年降为2年，这对于市区面积在144平米以上、总价较高的房源交易来说，相当给力。新政首日，店员们的首要任务就是梳理出一批次新房房源、稳住房东。
中介门店店长余莎：“因为省下了税费成本了，很多房东就把这个成本当作自己谈价格的议价空间，自由度更大一些了，底气也更足一些，害怕房东心态太好，涨价，这样政策红利的优惠力度又荡然无存了。”
一夜之间，买卖双方的心态发生巨大变化。新政作用之下，原先的“拉锯战”变成了“闪电战”。昨晚，不少购房者等不及政策落地，就连夜签署居间合同，将交易敲定下来。
中介签约中心高级管家经理黄海建：“购房者又想等到十月一号以后税收政策落实落地再来买房，但又担心房东看到政策出来以后，惜售或者调价，所以昨晚9点34分出了政策以后到今天早晨，系统完成了35单，把房子、价格锁定，确定好购房意向，然后等所有的政策细则尘埃落定，进行集中的网签。”
业内人士表示，此次房地产政策调整，立足服务安居导向，尤其是针对5月份以来，上海购房市场的新情况和新特点，积极在政策方面调整优化，有助于促进房地产市场更加健康发展。
第一个就是充分体现了适应住房供求关系的一些新的情况，因城施策，稳定预期，增强信心，促进房地产市场的平稳健康发展。回应广大群众的关切，及时调整了住房限购政策，支持合理住房需求。服务于人才安居，服务于产城融合，服务于社会经济的发展。
需要提醒的是，此次商贷首付调整后，住房公积金政策仅跟随二套房贷最低首付比例进行调整，也就是说，明天开始，首套商贷利率执行最低15%，公积金贷款由于国家规定，首付最低比例仍然保持20%，如果首套客户采用组合贷的方式，那么首付也必须付足20%。
上周，央行已宣布将引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计这项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出总数约1500亿元左右。那么，昨晚，央行也正式发布存量房贷调整规则，同时，市场利率定价自律机制发布倡议，明确将于10月31日前，统一对存量房贷利率实施批量调整，对于较高的利率，调整为不低于LPR减30个基点。在批量调整和常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房，有房贷利率政策下限且区分首套、二套的城市除外。
那么，
上海的首套和二套存量房贷，
这次的调整如何进行呢？
透视记者今天走访了
沪上主要个人按揭银行。
上午，
各家银行网点
都迎来了大量
有关存量房贷利率调降的咨询。
从全国范围看，上海、深圳、北京并未取消首套和二套差别，所以因城施策。以上海为例，存量首套房贷利率，如果高于LPR减30个基点，全部调降至这个水平。
市民金女士：“比较开心这次可以调整，降的利息先存起来吧， 炒股也可以考虑。”
市民倪先生：“我之前房贷利率非常高啊，4.55%啊。我朋友最近贷的款，基本上利率都在三点几的，差距还是蛮大的。省下来，平常日常消费啊，吃吃喝喝，带老婆出去玩玩都可以啊。”
对于二套房的贷款客户来说，政策同样区分区域，重点区域的房贷下限调整为LPR减25个基点，其它区域则为LPR减5个基点。
这次因为不涉及到首、二套的调整和个别区段的划分，对于当事人来说，应该比较简单，银行会批量帮当事人操作掉。
根据自律机制的倡议，10月底前将会统一进行批量调整，银行会进行短信通知。多位银行人士向记者表示，这次存量房贷利率下调，对于过去几年办理贷款的客户来说，受益最大。
尤其是2021年到2023年贷款的这些客户，他们受惠的力度是最大的。其实首套房能享受到优惠力度的、最大的是达到65个bp，二套房是享受到130个bp的下调。
以调整130个基点的情况看，如果是200万房贷、30年期，以4.9%的现行贷款利率来看，默认LPR不变，那么这次调整后，总利息将减少54万多元。
值得一提的是，年内5年期贷款市场报价利率已经下调35个基点，近期，政策利率下行20个基点，不出意外的话，下个月5年期LPR仍将跟随下调20个基点。这也意味着明年1月1日进行重定价的客户，利率有望进一步下降55个基点。
记者丨马婕 陆骏 翟煜森
编辑丨由由酱
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