编者按：《匠心卓建2》是为纪念广东卓建律师事务所创所十五周年而出版的案例集，也是继2020年出版的《匠心卓建》后的又一本经典案例集。本公众号将陆续推出《匠心卓建2》系列经典案例文章，以飨读者。本文为《匠心卓建2》系列刊文的第二十二辑，以下为文章全文。
2019年7月6日，深圳市某小区发生火灾，深圳市消防支队接到报警后前往火灾现场。2019年8月1日，深圳市公安消防支队龙岗区大队作出《火灾事故认定书》。该事故认定书查明火灾事故基本情况为：起火时间为2019年7月6日8时3分许，起火部位为涉案房屋内的餐厅处，起火原因为电动自行车锂电池自燃引起，火灾烧毁家私、家电、生活用品及建筑装饰等，火灾造成房屋当时居住在里面的电动车车主被告谢某受伤；因涉案火灾较大，火势蔓延到起火房产的上下两层楼，为本案原告所居住的房产。原告因涉案火灾遭受到财产损失，故将电动车车主谢某、租客张某、房东王某以及物业服务企业A公司诉至法院。
本案谁应该承担损害赔偿责任？各自应承担责任的比例？
本案中，引起火灾的原因是电动自行车锂电池自燃。根据消防法的规定，任何单位和个人都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警的义务。作为小区住户，应将电动车停放在安全地点，在充电时应当确保安全，尽量不在个人住房内停放电动车或为电动车充电，如确需停放和充电的，应对落实隔离、监护等防护措施，防止火灾发生。而被告张某作为承租人和房屋直接使用人，在将电动车电池带进个人住房内充电时，未采取防护措施，导致电动自行车锂电池自燃引起火灾，其对火灾发生负主要责任。因被告王某作为出租人，将房屋出租给被告，每月收取租金，故虽其未实际控制、支配房屋，但系房屋的实际收益人，对房屋安全保障亦负一定的监管责任，应定期提醒承租人及检查出租房屋的消防安全。据此，本院依据公平原则，兼顾收益与风险相一致的要求，被告王某和被告张某应自行承担相应的责任。
关于被告谢某是否需要承担责任，因原、被告均未提交证据证明谢某系引起本案火灾的直接行为人，故本院对于原告要求其承担连带责任的请求，不予支持。关于是否要追加涉案房产的物业公司作为被告。物业服务企业对管理区域内电动车停放、消防实施消防安全管理。本案的物业公司在住宅区域对电动自行车的使用、停放、充电作出的禁止要求和提示，在火灾发生时也积极进行救火，本院认定物业公司已履行相应的安全提醒或警示义务。同时，因本次火灾系发生在住户个人住宅内，住户随身携带电池进入住宅充电的行为具有一定的隐蔽性，故要求物业公司作出及时发现并予以制止的行为未免过于严苛，故电动车车主谢某和物业服务企业A公司无需承担责任；租客张某承担90%的责任；房东王某承担10%的责任。
租赁房屋是当前社会存在的普遍现象，因房屋安全事故引发的侵权纠纷或财产损害纠纷也不在少数。在房屋所有人与管理人相分离的情况下，承担责任的主体及责任比例的认定往往成为双方主要的争议焦点。本案例选取的是我们代理的一起因房屋起火而引发的财产损害赔偿案件，其中涉及的责任主体包括：因充电引起火灾的电动车车主、房屋所有人（业主）、房屋承租人（实际使用人）、物业服务企业。最终法院判决租客承担主要责任，房东承担次要责任，物业公司免责。
本案是一起普通的财产损害赔偿案件，但因涉及多个主体责任及责任范围的界定，造成案情复杂。从判决结果和法院说理来看，是值得各方及相关方进行反思，并在以后的交易或管理中提前做好相关的防范安排。
一方面，根据《物业管理条例》第四十六条之规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。另根据最近实施的《中华人民共和国民法典》第二百八十五条第二款的规定，物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。本案中物业服务企业的管理相对比较合规，在火灾发生前已按照法定和服务合同的约定履行安全防范工作，在火灾发生后及时积极开展救援，在消防人员到来前已将火势控制住了。故法院认定物业服务企业不承担责任。
另一方面，租客是房屋的实际使用人，对房屋进行直接使用和管理，享有直接的使用利益，理应按照法定和约定正确及合理使用房屋。根据《关于规范电动车停放充电加强火灾防范的通告》的规定，严禁在建筑内停放电动车或者为电动车充电；公民不能在个人住房内停放电动车或为电动车充电，防止发生火灾。而本案中，租客作为直接侵权行为人，没有正确及合理地使用房屋，造成火灾发生，负有不可推卸的责任，故法院认定其承担90%的主要责任是完全正确且公允的。
关于房东，根据最近实施的《中华人民共和国民法典》第二百七十二条的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。房东作为业主，对房屋享有绝对的权益，在出租房屋时更是直接取得了租金收益，理应在行使权利的同时履行安全管理自己房屋的义务，及时排除各种潜在危险因素。本案的房东王某因长期在外居住，对租赁房屋长期疏于管理，是事故发生的原因之一，即使其在租赁合同中明确了租客的安全管理义务和责任，但租赁合同仅系租赁双方之合同约定，无法对外进行抗辩，故法院依然认定房东承担10%的责任。
本案的另外一个典型意义在于，警醒各房东注意：不能仅凭合同约定将房屋安全管理的责任转移给承租人来规避安全责任的法律风险，在出租房屋前应对租赁对象、租赁用途进行审核并核实，在交付房屋时应对房屋的安全隐患进行排除并采取合理措施预防安全事故发生，在交付房屋后还应定期检查房屋使用情况，排查房屋安全隐患，定期及不定期地书面提醒租客安全注意事项，并要求租客改正未正确及合理使用房屋的行为。
《匠心卓建2》编委会
主编：张斌
副主编：杨林 金振朝 王志强
编委会成员：杜福新、谢柳思、蔡浏阳、吴越越、王志涵、李晓鹏、徐哲涵、张艺璇、韩苏宁
编辑：卫舒仪、刘美蓉
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