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一篇文章，聊透“洋楼”那点事儿！（上）

时事 2025-01-02 17:29 辽宁

最近，笔者接到了部分听众的来电和留言，有很大一部分购房者提到了关于洋房的事儿，问题比较杂，这里就不展开介绍了。

接下来几期内容，笔者从洋房的发展史、洋房产品、如何购买等方向展开聊一聊，有考虑洋房的朋友一定要关注一下，别忘了点个赞，在此感谢！

从地块指标的角度来看，10年前的地块，包括规模大盘在内，绝大部分土地的容积率都在2.8-3.0，甚至3.0以上，而对应的产品绝大部分都是大高层、小高层甚至超高层。

而从近些年的供地来看，容积率基本在1.8-2.0左右，甚至出现了1.3-1.5的超低容积率，加上人们对于住房需求的转变和进化，随之而来的即是洋房产品越来越受到人们的关注和青睐。

那么，洋房为什么会受到人们的欢迎？它又是如何一步一步出现在人们的视线中的？接下来，一起了解一下。

从“退台式”洋房到“宽厅”洋房

沈阳早期的洋房产品要追溯到2010年以前。

当时各大房企打造的洋房以“退台式”花园洋房为主，包括金地、万科、汇置等房企。

“退台式”洋房顾名思义，每层每户都有私家阳台，外形更像是一个台阶，面积从底层到上层越来越小，层层递进

（退台式洋房示意图）

一般这种住宅都在国内属于较有设计感的住宅。并且这种房屋的空间比较大，主要风格更偏向于欧美风格，建筑密度非常低。

退台式洋房因其良好的建筑规划布局，一经进入市场便受到了广大购房者的喜爱，而且南向每一层采取的退台格局设计，让居住者都能感受到良好的南向活动空间及采光尺度。

更为重要的是，退台式洋房通过南向平台面积的赠送，提升了整个房间的得房率，整体户型得房率高达90%左右，甚至更高。

随着退台式洋房的普及，此类产品也出现了较多的居住弊端。

例如，退台洋房可以层层赠送露台不假，可是反过来想就有个问题：下层房间的上面很可能是别人的大露台。

这可不是个好事，有了大露台，在上面大量种花养草，防水会不会有问题？

这样说来，在露台下面这一户，相当于局部住在顶层了。甚至会出现有小孩还在露台上打球，跳舞，这对下层住户的生活休息干扰很大。所以说，赠送露台上层高兴了，但是下层却很苦恼。

（退台式洋房示意图）

另外，“退台式”洋房也涉及到隐私问题，洋房每一层都赠送大露台听起来很动人，毕竟白占这么大的优惠。可是有个缺陷没说出来：你的露台始终是暴露在上层住户的窗户底下的。感觉好不自在，隐私得不到保障。

这要是以前，大家不觉得有问题，毕竟是白得的面积啊，不能还要求十全十美。可是社会发展，住户越来越注重精神感受了，隐私成了非常值得关注的一个精神问题。

因此，从这个角度看，大露台可能更适合别墅，别墅上层也是自己家的，所以不会出现隐私问题。

（宽厅洋房示意图）

于是乎，自2015年开始，“退台式”洋房逐步退出市场，取而代之的是以早期万科、龙湖为代表的类洋房和“宽厅”洋房。

（宽厅洋房户型示意图）

此类洋房的特点是户型多采用大面宽、短进深，确保的南向采光面效果与立面的统一质感。另外，非退台式设计一方面确保的立面的美观度，另一方面也解决了退台式洋房的隐私和防水出现的种种问题。

随着近两年人们对洋房的需求大涨，并伴随着土地价格的上涨，洋房产品顺势快速升级、产品细化，从普通的多层洋房，到现在的精装洋房、台地洋房、小高层类洋房（8-11层）……多种多样的洋房产品，使得人们拥有了更多选择的空间。

另外，需求的急剧上涨，也使市场竞争更为激烈，从而促使洋房在建筑风格、产品空间、功能尺度、产品力及附加值等多个方面有了较大跃升。

低密度、高得房率，实现更多生活方式

从产品形态上来看，以传统的定义来看，洋房多为7层以下，而8-11层我们称之为

随着产品细分化的来临，以及土地指标等限制，目前市面上出现了许多8-11层的洋房产品，如果单纯从建筑结构、核心筒及顶底产品的配置来看，此类产品首层带花园、地下室，顶层同样配置阁楼或者露台，所以，也可以作为洋房产品来定义，只不过公摊面积要略高于传统洋房。

（类洋房示意图）

从产品结构上看，目前全市主流洋房产品的面积段集中在120-150平，部分定位较高的项目，洋房可以做到150平以上。

户型方面，主流产品以三房至四房产品为主，满足了功能性及舒适度的双重需求。

（洋房首层下沉庭院示意图）

洋房首层产品自带花园或下沉庭院，有地下室设置（主流洋房地下室可分割为2层），较高的地下室及花园、露台等面积赠送，大大提升了产品的实际使用面积，当然价格也是洋房中的天花板。

（洋房首层地下室示意图）

洋房顶楼大多有阁楼以及露台设置，且多为附加值赠送部分，提升了洋房顶楼的使用功能，改变了人们的生活方式。

（洋顶露台示意图）

从产品规划上看，目前市面上主流地块的容积率集中在1.8-2.2之间，适宜打造相对低密的洋房社区，因为洋房产品拥有着更高的溢价率和销售价格，所以，房企们在楼盘排布的时候更偏向于提升洋房产品的占比，以获得最大的利润空间。

从购房者的角度看，洋房园区更低密、居住舒适度更高、采光性更佳，公摊面积更小，对于资金有限的朋友来说，购置洋房产品，不仅仅是获得了更大的空间尺度，更重要的是，它改变了人们的生活方式。

举个简单的例子，6层的洋房产品，1梯2户配置，每个单元仅12户，从等电梯时间的方面来讲，相对于高层产品，洋房产品则大大节约了业主的出行和回家时间。

文末小结：

洋房即是市场需求发展的产物，也体现了人们对于舒适生活方式的不断追求。

从“退台式”洋房到中式“宽厅洋房”，从4-6层纯洋房到8-11层的类洋房，洋房产品类型和形态也越来越能满足人们的细分化需求。

总之，洋房作为当下楼市中的改善主流产品，无论是成交量还有成交占比，仍然有比较大的上升空间。那么，考虑购置洋房的朋友该从哪入手呢？咱们下期接着聊。

好了，

本次的内容我们就聊到这儿

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