澳洲税务局（ATO）从1月1日其更改了外国居民资本利得预扣税的相关政策。

这一税务变更将影响所有澳洲公民，计划在今年出售房产的澳洲人尤其需要留意，否则可能会让钱包“受伤”。

从1月1日起，所有出售房产的澳洲居民都需要从ATO获得一份完税证明（clearance certificate），以申明他们是税务居民。

如果没能获得完税证明，买家将被要求从房产成交价中扣除15%，并直接支付给ATO。

面对这种情况，ATO表示，卖家需要等到下一次纳税申报时，才能以退税的形式拿回这笔预扣税款。

考虑到澳洲平均房价为814,837澳元，15%的预扣税相当于122,225澳元，是一笔不小的损失。

一旦考虑出售房产，澳洲人即可点击此处 ，通过ATO网站免费申请完税证明。

“大多数完税证明会在几天内发放，但重要的是要尽早申请，因为在某些情况下可能需要长达28天才能发放，完税证明的有效期为12个月，所以卖家不需要等到签订合同后才申请。”

外国居民资本利得预扣税（FRCGW）是ATO确保非居民在出售房产时履行纳税义务的措施。

在税务变更生效之前，只有当房产价值达到75万澳元或以上时，卖家才需要提供完税证明。

但这一门槛现已被取消，预扣税率也从12.5%提高到15%。

由于近年来房价飞涨，利率上调，年收入低于10万澳 元的人只能在14个城区购买一套中位价公寓。

Finder.com.au的分析显示，年收入近28万澳元的家庭才能买得起中位价约144万澳 元的独立屋。

年收入16万澳元才能买得起中位价85万澳元的公寓。

数据显示，悉尼的家庭年收入中位数为12万至16万澳元间。 对于年收入不到10万澳元的人来说，可以在Merrylands、Harris Park和Guildford 购买中位价公寓。

内西南区也有部分可负担城区，如Lakemba和Wiley Park。

其它可负担的城区还包括Warwick Farm、Mount Druitt、Leumeah、Carramar和 Cabramatta。

西南区的Liverpool也可负担，该地公寓中位价为49万澳元。

Finder的模型显示，用20%首付购买Liverpool中位价公寓的人，平均月供约为2400 澳元。对于年收入99000澳元的人来说，这被认为是可负担的。

Merrylands和Merrylands West的公寓中位价也为49万澳元。

在外西南的Leumeah，购买中位价独立屋的年收入需要91527澳元。

在Parramatta的Guildford，购买中位价公寓的年收入需要93561澳元，月供为2261 澳元。

再往西，在Warwick Farm（中位价44500澳元）和Fairfield（440000）买房的年收 入需要不到9万澳元。

随着澳大利亚房价持续居高不下，越来越多的民众面临着一个严峻的现实：他们可能不得不一直偿还房贷直至70多岁，才能有望摆脱债务的重担，从而顺利退休。这一趋势引发了广泛的社会关注和担忧。

预测高昂房价在未来几十年内对房主产生的具体影响，无疑是一项极为复杂的任务。多位学者及官方机构均表示，难以精确建模预测当前房贷的偿还周期。

在此背景下，一个不容忽视的现象是，越来越多的澳大利亚人在退休时仍未能完全拥有自己的住房。他们要么仍背负着部分房贷，要么仍在租房生活。这一状况无疑给他们的退休生活带来了不小的压力。

值得注意的是，随着近期利率的上涨，房贷期限很可能会进一步延长。然而，对于这一趋势的具体影响，目前仍难以准确预测。这无疑给澳大利亚的房地产市场及广大民众带来了更多的不确定性。 在高利率时期过后，房贷期限很可能会延长，但要预测延长期限却是一项艰巨的任务。

格里菲斯大学高级商业讲师迪·约翰逊指出，为了应对这一挑战，政府可能需要考虑一系列“政治上不受欢迎”的方案，以帮助更多退休人员拥有自己的住房。她强调，澳大利亚的房地产市场正面临着一系列复杂的政策问题，需要各方共同努力来寻求解决方案。

约翰逊博士还表示，鉴于当前的市场趋势，人们需要接受一个事实：并非所有人都能在退休时拥有自己的住房。她呼吁社会各界对退休后的房贷问题持更加开放和释然的态度。

与此同时，疫情后的利率上涨也给老年租房者带来了不小的压力。他们与年轻租房者一样，都面临着租金上涨和房源紧张等挑战。这一状况进一步加剧了澳大利亚房地产市场的复杂性。 疫情后的利率上涨给老年租房者带来了与年轻租房者相同的压力。

“尽管如此，与退休后继续偿还部分房贷相比，即便背负长期房贷却最终失去房屋所有权或在退休时选择放弃房屋所有权而租房，情况会更糟糕。”

人口普查数据显示，从2000年至2020年，澳大利亚55岁至64岁完全拥有房屋产权的人数比例从64%大幅下跌至36%。

斯威本科技大学、住房为老年人行动小组、科廷大学和西悉尼大学的研究人员利用澳大利亚统计局的数据，于2023年发布了一项详细分析。

分析显示，55岁时完全拥有房屋产权的老年人比例有所下降，而55岁时仍背负房贷的比例有所上升。

研究人员发现：“虽然大多数老年人退休时都拥有房屋产权，但过去二十年来，住房不稳定的迹象愈发明显。” 2011年，19%的55岁以上人群仍有房贷。到了2021年，这一比例已增至23%。

研究人员总结道：“本报告未对老年人房贷的规模（以美元计）进行评估，然而，其他证据表明，这一规模可能相当大，从而对老年人的财务安全造成影响。” 墨尔本抵押贷款经纪人卢克·科茨表示，通常，更多临近退休年龄的客户因生活所迫而计划延长工作年限。

然而，在高利率时期，近退休的房贷持有者群体几乎被一分为二：一方是预见到利率上涨并抛售房产的投资者，另一方则是经济拮据、仅能支付房贷利息的人。

迪·约翰逊博士指出，针对有更多退休人员仍背负房贷这一问题，存在政治上不受欢迎的解决方案。

上个月进行的一项全国性调查显示，他们和四分之一的18至24岁租房者一样，都获 得了家人的支持。

21岁的McHugh表示，他很幸运，他租住在悉尼东区的一个房间，他父母为其支付了 每周350澳元的租金。

“如果我的父母不帮我支付租金，我可能住在布里斯班的家中，我会认真考虑是否 要在悉尼生活。”

22岁Chung表示，没有父母的帮助，再加上医学课程的沉重负担，他很难继续完成 自己的血液。

而21岁的Ito在全日制学习期间，每周工作20小时来支付食物和其它 账单。

Year13的年度Big Youth Survey发现，年轻人正在推迟离开家的年龄，尽管十分之 一的人表示，他们的父母希望他们离开。

调查还发现，超四分之一的受访者计划在25至29岁离开家，3%计划30岁以后离开 家，另有3%根本不打算离开家。

去年，由于生活成本和住房压力飙升，超七分之一的人搬回家住。

在已经或正考虑买房的24岁以下人群中，约五分之一表示他们的父母会提供帮助。

总体而言，超三分之一的人认为他们会终身租房，高于2023年的四分之一。

67%的 人认为买房的可能性比一年前更小。 那些没有父母帮助的人陷入困境。

18岁来自墨尔本的Taylah Sims表示，她连偿还学生贷款的钱都没有，更不用说买 房了。

她说：“生活成本危机迫使我找了3份工作，以支付租金和水电费。”

20岁的Gemma Ahearne来自新西兰，是一名兼职招待员，但她父母住在爱尔兰。

她说，很多人告诉她，她永远买不起房，这让她倍感沮丧。

与四分之一的受访者一样，Ahearne正考虑移居海外，以降低生活和住房成本。

Year13的联合创始人Saxon Phipps表示，调查表明，越来越多年轻人对买房失去了 希望。

“随着房价的上涨，放弃买房梦的年轻人正在增加。数据显示，认为自己将终身租 房的人同比大幅增加。”