核心内容
9月26日，中央政治局会议召开，明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”，由此，瑞达恒研究院结合RCC的数据库信息研判认为，这一政策主要有“三大落脚点”：
（1）土地端，地方政府建立专项债券用于收储政策的落地：回收2024年3月31日之前供应，目前尚未开工以及已开工未竣工的房地产用地，2023-2024Q1土地成交规模约7.3亿㎡，建议重点关注江苏、山东、四川、湖北、贵州、河南和河北、广东等省份。
（2）城中村改造范围，从35个扩大至近300个地级市：RCC预估未来几年将释放约1亿㎡的刚性房屋修缮或改造需求。
（3）城市更新，首次公布15个城市进行城市更新：建议重点关注石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都和西安，支持费用约41亿元。
9月26日，中央政治局会议召开，首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，也是中央对房地产市场行情做出非常明确的指示：“直指房地产基本面，为市场注入信心，力争止跌回稳”。
据国家统计局数据：从2024年房地产销售现状看，市场整体仍偏弱运行，2024年上半年同比降幅基本维持在20%左右，下半年环比降幅连续收窄；11月新建商品房销售面积同比回正。且从70成新房和二手房价格指数看，整体环比降幅也在同步收窄，一二线部分城市10月销量、房价均上涨，下半年市场多项指标出现积极信号。
RCC瑞达恒研究院观点：综合来看，得益于楼市“5·17新政”，对2024年下半年的市场具有一定的提振作用。受供应端缩量影响，大部分城市的新房成交仍较为低迷，反观二手房，多地区“以价换量”带动下，市场活跃度较高；但对于“止跌回稳”的目标实现仍受诸多方面因素制约，如宏观经济运行承压，居民收入和就业不稳定尚未彻底改变，市场的企稳仍需寻找政策的实质“落脚点”来完成。
【在化债利好的加持之下，相关部门明确了两项与土地端相关的重要政策，一是专项债券用于收储政策的落地，二是降低土地增值税预征率下限政策的推出】
1
收储的是哪些土地？
①优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地；
②处置对象：为2024年3月31日之前供应，目前尚未开工以及已开工未竣工的房地产用地
2
谁来收购？
根据自然资源部公布的《土地储备机构名录（2020年版）》，全国各省市土地储备机构2500家左右，由纳入名录管理的土地储备机构具体实施
3
以什么价格来收购？
土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格”，最终的收购价格是在基础价格的基础上再给予一定幅度下调
4
收回来的土地如何处置？
①原则上：收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发；
②确有需求的，房地产开发比例有限制：严控规模，在落实“五类调控”的同时，供应面积≤当年收回收购房地产用地总面积的50%；
③收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制
备注：“五类调控”是指国家对房地产市场进行调控的五种不同政策措施，从松到严分别是限制性松动、稳定性调控、微调控制、限制性调控和严格调控
从2023-2024年一季度的土地成交分布类型看：①房地产用地中住宅用地，成交有4.8亿㎡，占比20.0%；商办用地2.5亿㎡，占比10.2%；②对于住宅和商办用地成交省份看，TOP10省份占比近一半，达46.1%，主要集中在华东、西南、华中3个大区。
RCC瑞达恒研究院观点：利用专项债收储，一方面与2024年政府工作报告中提到的“三大工程”中加快“平急两用”公共基础设施建设目标高度一致；另一方面通过转换土地性质，可以腾出空间支持实体经济发展，促进有效投资，整体成为我国止跌回稳的一大落脚点。结合以上，RCC瑞达恒研究院认为针对存量土地进行“收购转化”会是未来2年较大的市场机遇，相关企业可以将目光聚焦于江苏、山东、四川、湖北、贵州、河南和河北、广东等土地成交资源相对丰富的省份。
11月15日，住房城乡建设部、财政部联合印发通知《部署各地进一步做好城中村改造工作》中提出城中村改造政策支持范围从最初的35个大城市，扩大到近300个地级及以上城市，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。
RCC研究院观点：假设城中村和危旧房改造的住宅约100㎡/户，未来几年将释放约1亿㎡的刚性房屋修缮或改造需求：
（1）新增实施100万套规模≈占“十四五期间”全国规划老旧小区改造面积目标的3%
（2）新增实施100万套规模≈占比截止10月新建住宅销售面积的14%
（3）新增实施100万套规模≈占比截止10月新建住宅施工面积的2%
（4）新增实施100万套规模≈占比截止10月新建住宅竣工面积的28%
RCC瑞达恒研究院观点：通过扩大城中村改造范围，将是对我国“十四五”旧改目标达成后的完美接棒，充分释放我国新型城镇化的潜力，在短时间内集中释放，并叠加政府的一系列“组合拳”政策，预计形成新的经济增长点，房屋修缮工程预计成为我国房地产及建材商止跌回稳的一大落脚点。
5月31日，住建部、财政部联合发布《2024年城市更新行动评审结果公示》，首批拟支持的15个城市为：石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安。
6月7日，财政部下达“2024年城市管网及污水处理补助资金预算”，对河北、山西、辽宁、上海、江苏等18省31市发放共计41亿元资金，用于支持系统化全域推进海绵城市建设示范、实施城市更新行动。
RCC瑞达恒研究院观点：此次城市更新改造计划或将打开存量市场，通过提升城市功能，间接积极影响房地产“去库存”，预将成为房地产止跌回稳的一大落脚点，建议转型材料商可以重点关注该领域的增量市场，市场规模较为可观。
综上，自9月我国政府首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”的明确指示后，2024年下半年房地产多项指标显现积极信号，并且政府为实现“止跌回稳”的目标，仍在持续尝试各种政策措施，市场的稳定需要寻找政策的实质性“落脚点”来实现。
RCC瑞达恒研究院后续也将重点关注“十五五”期间城中村改造、老旧小区改造、城市更新、相关基础设施建设的项目深度分析等，如有需要，可直接联系RCC瑞达恒研究院，为您提供定制化的调研服务，助力您的企业把握市场脉搏，实现战略上的精准定位”。
瑞达恒研究院出品
研究员：Ariel
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