上海楼市成交量连续两月突破2W，链家网挂牌量由增长到缩量，从10月份17.9万套的挂牌量，截止到今天17.3万套，存量挂牌减少了6000套。
不过，虽然近期上海楼市情况比较乐观，但大家还是需要未雨绸缪，因为，第一批限购房源共32402套，即将在2026年初开始解除限购，到2025年下半年就会陆续挂牌上市！
2021年打新是由多热门，不管是顶流徐汇滨江、前滩，还是浦东唐镇、大虹桥徐泾，或者五大新城，10个楼盘有8盘触发积分。就连临港的钻石湾几乎满分，创造了全国首个全人才居住小区。
当年高分打新的房东，现在是赚翻了，还是亏惨了，我们一起来看看？
黄浦区首个高分盘复兴珑御，当年二手房挂牌价来到了25万，新房开盘价13.6万，买一套净赚千万，也创下了当年最高入围分112.8分，小区最近成交单价跌破17万，边上露香园大平层单价直接到了14万。
浦东唐镇2021年二手房单价10万+，新房单价7万，浦发罗兰二手房最近成交单价已经来到了7万，几乎持平！
大虹桥2021年次新房9万+，宇宙中心大虹桥蟠龙天地开盘价6.15万，认筹率接近满分。如今边上的万科天空之城、招商虹桥公馆成交价已经跌破6万。
01.市区3769套房源解禁
浦西市区一直是置业的热门区域，2021年时的高倒挂更是促使了大家对新房的认购热潮，2021年积分制后，浦西市区开盘的25个新盘中，有19个触发了积分，触发率高达约76%，一共3769套房源将在2026年解除限售，其中有翠湖五期、云锦东方这样的顶豪，也有中粮瑞虹海景壹号、仁恒海上源这样的高端改善，不过大家完全不用担心这些解禁房源入市会对市区楼市造成太大影响；
因为，市区豪宅的换手率并不高，云锦东方一期从2017年流入二手市场到现在也仅有11套成交房源，年均换手率不到0.64%。
翠湖天地四期从2018年二手入市以来仅19套成交纪录，年均换手率仅约0.86%。
参考这样的市场情况，即使房源限售解除，业主集中抛售现象发生的概率也很低，我们来看下需求，截止目前为止，今年上海内环内的成交套数为22229套，月均成交约2020.8套并且现在还在逐渐上涨，这样的市场需求量也足以消化陆续解除限售的房源，出手没有太大问题；
我们再来看看价格是否有赚，最火爆的复兴珑御最后47套房源入市，认购率达465.96%，触发了112.8的高分，新盘均价约13.6万元/㎡，而当时复兴珑御一期大户型好楼层成交价就能达到19.8W，二期则更是超过20w。这期仅推出了194㎡的户型，按照当时的市场价，不算各种税费手续费，保守估计业主都可以直接平赚1200万.(194*(19.8-13.6)=1202.8);
今年复兴珑御的价格稍有回落，中高楼层的成交价在18W左右:不过，足够低的上车价，即使现在以18W的价格成交，也能赚到850W,这些钱如果当年存银行，按3%的年利率计算5年的收益额则是420W，置业复兴珑御的收益可以轻松碾压.(194*(18-13.6)=853.6)
同样情况还有11.5W的中粮瑞虹海景壹号，16.5W的翠湖五集等众多市区新盘,而云锦东方三期一批次则更是只要约15.08w的价格和89.52的积分，比起后面的满分积分和动则20W+的二手价，这次上车可以说是最好时机,市区的新盘当时的价格是真的很低，即使现在二手价普遍下降，对比当年依旧有着不小的收益，不止浦西，浦东市区也同样如此，13.5W就能上车成交价至今20W+的顶豪九庐，实属赚翻。
02.大虹桥4730套房源解禁
我们一度以为市中心会是积分触发最疯狂的区域，然而2021年的市场有个地方比市区还火热，那就是大虹桥，2021年15次开盘全部触发积分，触发率达到了惊人的100%，认购率最低的青浦徐泾别墅项目安澜西郊·宽境都达到了约156.52%认购率，触发50分的积分。
2026年大虹桥解除限售的房源有4730套，其中70%分布在徐泾板块，其余均在江桥。虽然大虹桥的房价最近确实在跌，但2021年入场占得了更低的市场先机，现在算算这个投资依然不亏，大虹桥的标杆项目万科天空之城在2021年两次开盘，认购率分别达到了惊人的约383.20%和308.55%，积分则是76.52和82.88分，要知道当年静安苏河湾的龙盛福新里也只要82.90分，据说，当时开盘有60多个弃号，但依然日光售罄，甚至每位选手的选房时间只有10秒左右。
不过2021年，万科天空之城二手价格就已经高达8W+。
而新房的价格则还是约5.86万元/㎡，一套建面约98㎡的小户型就能赚约210万。（98*(8-5.86)=209.72）
5字打头的价格，加上异常火热的楼市氛围，触发高积分也不足为奇，不过，大虹桥后面的故事大家也很了解了，现在天空之城的价格稳定在6.8万元/㎡。
（98*(6.8-5.86)=92.12）
对比2021年主推的建面约98㎡大概有92万的价差，如果按3%的银行利率5年的收益则是91.5万，与房产增值的收益基本扯平，与市区情况不同，大虹桥的去化很可能是一个问题，因为大虹桥这几年的推盘量实在太大了，并且，2021年正值倒挂巅峰，吸引了不少投资客，2026年很可能会有集中抛售的现象，房源踩踏现象很可能发生，大虹桥的房价是否会继续下降，也是大家比较关注的问题。
03.
远郊2937套房源解禁
2021年的市场和这两年是完全不一样的，过于火爆的楼市，让现在根本没有热度的远郊楼盘也受到不少关注，即使是大家眼中的超远郊崇明、金山、临港也有可以触发限购新盘。
2021年的市场和这两年是完全不一样的，过于火爆的楼市，让现在根本没有热度的远郊楼盘也受到不少关注，即使是大家眼中的超远郊崇明、金山、临港也有可以触发限购的新盘，将在2026年解禁的限售套数共有2937套。
崇明的海和院、仁恒海明院都是陈家镇的别墅，分别触发了40和39.8的积分，但是由于这类产品过于同质化，目前崇明陈家镇还有很多别墅新盘处于现房滞销状态，就连新房去化都如此艰难，二手想要赚钱几乎是不可能的事情，不过也不是没有好消息，因为随着上海实验学校附属东滩学校的开学，以及地铁22号线（原崇明线）的开工。自住业主生活配套会越来越好，崇明的宜居属性也会在上一个台阶，临港和金山也是一样的情况，巨大的推盘量和活力不足的市场，从投资收益的眼光来看，这些年是一定站岗的，但自住方面大家都见证了板块的成长，即使是远郊生活氛围也越来越浓郁。
04.写在最后
当我们回顾楼市，发现上海从大热到大冷，再到现在回暖也不过4年而已，今年，触发积分的盘明显减少，不少小伙伴都在讨论上海的积分值是否还会继续，而首批触发积分的楼盘至今还没有进入市场，当年都觉得稳赚不亏的上海楼市，现在看来却各有千秋，现在，楼市已经回暖，成交量明显上涨，价格也开始恢复的迹象，明年市场大家普遍比较乐观，然而，2026年，首批限购房源解禁，2025年即将挂牌上市，明年上海楼市会有怎样的变化，大家怎么看？
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（12月更新版）
崇明区
限购项目：长兴岛御岛财富公馆丨长兴岛金茂逸墅丨陈家镇览海高尔夫独栋别墅丨陈家镇上实和风院丨路劲象屿岛上的院子丨丨陈家镇东滩海上明月
不限购项目：现房洋房+别墅绿地长岛丨崇明岛大爱城丨长兴岛万合云府丨揽海果岭小院
浦东新区
限购项目：
三林：三林中企云萃森林四期丨保利世博天悦丨永泰三里城丨招商臻境丨陆家嘴前滩公馆
前滩：世纪前滩天汇
陆家嘴：陆家嘴太古源·源邸丨陆家嘴潍坊世纪臻邸丨浦城小区丨荣成昌邑路项目
北蔡：华润中能建越秀新杨思项目丨浦发新杨思·上园丨北蔡开云艾尚里丨浦发莲园丨北蔡艾南村地块丨大华锦宸府
张江：中铁建&国贸西派海上丨张江金茂府
金桥：浦开璀璨江南丨金桥浦发上城丨浦开云璟开云湖璟华庭丨金桥美亚&金桥春宇项目丨金鼎睿府丨碧云艺墅丨汤臣君品二期
曹路：象屿联发金海汀雲台丨曹路佩玛山丘二期丨钱江大家涌潮府丨建发联发青云上
唐镇：保利唐镇项目丨唐镇融创未来金融城丨唐镇浦发虹湾丨浦发唐城丨唐镇福山学区现房皇廷御府
川沙：双拼&独栋佳怡华庭丨川沙浦发上品丨川沙地铁房东岸观邸云尚丹霞丨川沙陆家嘴锦绣云澜丨浦发合庆镇项目
周浦：金桥碧云澧悦丨华发观澜半岛丨御沁园七期丨绿宝园8期丨现房溢泽华庭
祝桥：森兰海天名筑
不限购项目：看黄浦江景滨江8号丨碧海现代苑丨新紫茂国际丨唐镇现房联排唐公馆丨内环通燃气珑悦滨江丨金桥中环大平层天安壹号丨唐镇Gallery嘉乐丽丨浦东天悦丨6号线旁4米5复式森兰壹品星汇丨张江广兰路地铁口世联MINI展讯中心
临港新片区
泥城光明星城丨105片区中铁诺德璟宸二期丨临港中建玖海云天丨未来港元启丨临港龙光天曜丨高层+叠墅中建玖里书香丨鹏瑞云璟湾丨电建地产泷悦蓝湾丨国贸象屿龙湖星璟原丨雅戈尔星海云境丨金港星海湾丨上实望海丨上实听海丨港城悦领
闵行区
限购项目：
浦江镇：象屿沈杜公路项目丨浦江招商中旅揽阅丨浦江大华星曜丨瑞安上海召楼天地丨上海桃花源四期
莘庄：中企云启春申
华漕：华漕中国铁建花语前湾
春申：春申景城四期
宝山区
限购项目：
大场：华润中环置地中心·望雲丨保利海上瑧悦丨中环金茂府丨大华梧桐院
顾村：潘广路招商时代乐章丨大华锦绣四季澜悦丨佳运瑞璟湾丨大华公园柏翠丨中建山水雅境丨招商中旅观境
月浦：宝华北岸郡庭
嘉定区
限购项目：
嘉定新城：象屿远香湖岸丨钱江大家映翠府丨盘古园府丨南门南山璞缦
嘉定老城：象屿路劲都匯云境丨金地嘉峯汇丨日月光伯爵天地丨星尚观澜世嘉丨嘉闵线旁方舟苑丨保利建发璟玥府
南翔：南翔华润华发时代之城丨南翔印象城旁绿城留香园丨南翔虹桥璀璨领峯二期丨象屿同进虹桥嘉悦府丨南翔海伦堡玖悦源筑
江桥：保利虹桥和著
不限购项目：14号线地铁口江桥虹桥领御丨海伦堡爱Me城市丨14号线4米5挑高loft丰庄中环财富杰座丨11号线南翔站通燃气中童巴比尼丨江桥米拉公寓丨14号线地铁上盖V格时代广场
青浦区
限购项目：
徐泾：同济蟠龙里丨华润虹桥润璟丨虹桥灿耀星城三期丨绿城春晓园
不限购项目：绿地铂瑞公寓丨宝龙城市广场丨联排嘉涛湾丨美瑞清河湾丨17号线地铁上盖东渡悦来城丨兰韵文化中心丨17号线漕盈路站铂悦公馆丨虹桥富力十号别墅
松江区
限购项目：
洞泾：华发海上都荟丨中建大椿嘉利椿廷丨香港兴业兴云间丨保利西郊和煦丨恒都云璟
泗泾：泗泾tod招商时代潮派丨万业梦立方丨格力公园海德丨中铁建花语天境
九亭：洋江唐顿公馆
松江大学城：金地丰盛道丨印象城旁万科海上映象丨中企誉品银湖湾丨龙湖御湖境丨国贸海上原墅
松江新城：恒都云湾
不限购项目：上坤樾山壹号丨叠墅世茂纳米魔幻城丨9号线锋尚99丨恒都广场丨泗泾钰丰商都丨9号线御上海青橙丨万达soho公寓丨三迪曼哈顿丨龙湖星悦丨上坤樾山壹号
普陀区
限购项目：天元府丨越秀苏河和樾府丨中鹰黑森林丨建发海阅首府丨普陀金茂府丨桃浦中环桃源里丨象屿交控中环云悦府丨宝华紫薇花园公园道丨桃浦宝华紫薇花园丨品尊国际三期丨中环名品公馆
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杨浦区
限购项目：保利外滩序丨保利&华丽家族平凉71街坊丨中建壹品外滩源著丨越秀杨浦天玥丨沁风雅苑丨金隅外滩东岸三期丨合生缦云上海丨中海海上和集三期丨杨浦长海城投悦江湾丨瑞安翠湖滨江隆新里丨九龙建业鞍山项目丨平凉路兴华里丨长白翎翠滨江
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虹口区
限购项目：绿城沁香园丨碧云北外滩尊邸丨中粮北外滩壹号丨中建虹悦里丨新湖天潼198丨弘安里丨虹口虹盛里丨海泰北外滩丨越秀外滩越
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静安区
限购项目：中建玖合大宁项目丨静安玺樾丨保利永兴里丨越秀静安天玥丨象屿苏河琹庐丨安康苑二期（苏河湾1号）丨万科中兴傲舍丨昌平云岸丨龙盛湾上三期丨中兴路一号丨大宁揽翠艺墅丨圣和静安公馆丨协和城南京西路公馆丨大宁资产天目社区丨丨静投电影厂项目丨曹家渡信达信安里丨不看积分不摇号一手叠墅铭德传奇漪景庭丨龙盛福新里丨明园森林都市丨华发招商来安里丨华发静安华府
不限购项目：戈登公馆丨静安时美丨苏河锦程丨隐筑静安丨不夜城华象大楼丨70年产权静安印丨静安上邸丨大宁大平层+复式朗诗望山丨丽都新贵丨宝业静安紫苑丨大悦城旁金城大厦丨林顿大厦丨中房华东大厦丨华瑞大厦丨通燃气新平公寓丨美丽园大酒店丨长安天御
黄浦区
限购项目：绿发浦江园丨人民广场旁海玥黄浦源丨露香园馥公馆丨士林润园丨融创外滩壹号院丨新昌城二期丨万科高福里地块丨上海壹号院丨乔家路项目丨凯德茂名公馆丨露香园天誉丨洛克外滩源丨五坊园五期丨中崇大兴街项目丨嘉里金陵华庭
不限购项目：寓尚外滩源丨尚臣云著丨黄浦懿品丨外滩时代丨淮海中华丨滨江锦绣里丨卢湾E18丨外滩尚寓丨董家渡金南公馆丨滨江里【谷泰滨江大厦】丨建国新路壹号丨新天地一品苑丨丽都大厦丨中福世福汇丨锦麟天地雅苑
徐汇区
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不限购项目：徐汇望岳丨万体馆旁创瓴公馆丨逸安领寓丨东安府丨徐家汇上新里丨金巢铂瑞阁丨徐家汇moho永升大厦丨徐家汇云启丨北科大厦丨通燃气嘉汇国际广场丨万体馆旁中煌大厦丨徐汇商务大厦
长宁区
不限购项目：煜王馨院丨古北逸庐丨古北壹号丨愚园玺丨永久产权新华上青里丨纽棠西郊悦丨华山壹号丨可乐公馆丨光华大厦丨领尚国际酒店公寓丨大众金融大厦丨通燃气盛源大厦
奉贤区
项目：泰禾海上院子丨龙湖观萃丨象屿江湾悦府丨西渡中国铁建熙语丨奉发右岸晶邸丨上江南璟荟名庭丨中国中铁世纪尚城丨世茂海滨馨苑丨天和尚海庭前丨精装现房叠墅酩悦都会丨金融街金悦府丨大名城映雨江南丨悦澜天地二期丨天和尚海庭前丨同润蓝美俊庭丨中式别墅原筑江南
金山区
项目：保利云湖壹号丨海玥瀜庭丨碧桂园凤凰城丨澜庭丨华发招商依云四季
昆山市
淀山湖洋房万科常春藤丨周庄古镇中式别墅天润尚院丨周庄古镇绿城桃李春风
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嘉兴市
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