摘要：在土地增值税清算过程中，不同类型适用的土地增值税税率、税收优惠政策等方面存在显著差异。房地产企业准确区分房源类型有助于正确计算应缴纳的土地增值税税额，避免少缴税款引发的税收风险。对于房企来说，房源的准确分类关系到企业能否合法合规地享受税收优惠政策。
以下将通过一个简单的实务案例来分析一下企业在确认房源类型中会遇到怎样的问题以及如何应对相关税务风险。
案例概要
甲房地产有限公司于2019年在A市开发一处房地产项目，该项目于2021年竣工验收，于2023年4月份销售比例达到87.6%，同年7月份当地税务机关要求甲公司进行土地增值税清算。
A市普通住宅认定标准如下：（1）住宅小区建筑面积容积率在1.0以上；（2）单套建筑面积在144平方米（含144平方米）以下；（3）实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。
房企提供的部分房源信息如下：
A市住建部门公布的2022年普通住宅销售均价为16,852.00元/㎡。
试分析上述案例存在什么样的问题？
案例解析
1、企业申报的6-1-102、6-2-102房屋建筑面积均超144平方米，不满足A市普通住宅认定标准。
2、住建部门公布的2022年普通住宅销售均价为16,852.00元/㎡，其1.2倍为20,222.40元/㎡；企业申报的2-1-102、2-1-502销售单价分别为20,355.00元/㎡、20,230.02元/㎡，超当地普通住宅销售均价1.2倍，不满足A市普通住宅认定标准。
根据土增暂行条例可知，普通住宅适用超率累进税率且增值额不超过扣除项目金额之和的20%时，可以免征土地增值税。若企业将非普通住宅误记为普通住宅，可能会导致应纳税额计算不准确。因此，企业按照A市税务机关要求，将上述四套房源调整为非普通住宅。
总结归纳
土增清算中，普通住宅往往会享有特定的免税政策。房企准确划分普宅有利于充分利用税收优惠政策，减轻自身税负，提高经济效益，同时也可以避免因分类不当导致的税务违规问题，减少被税务机关调查或处罚的风险。
房企首先应掌握国家或地方普通住宅认定标准，这一标准通常涉及面积、价格等多个维度；第二，房企在项目开发过程中，应详细记录每个房源的具体信息，包括建筑面积、售价以及位置等，确保每套房源信息的完整性及准确性；最后，房企需要保持高度敏感，关注普通住宅认定有关政策的变化，同时及时更新内部管理规定，确保始终符合最新政策要求。
本案例所引用的政策依据及条款
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条
《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）第五条
案例引申探讨
自2024年7月二十届三中全会指出要取消普通住宅和非普通住宅标准以来，多个地方积极响应，陆续出台了相关政策。以下是部分已经或计划取消普通住宅和非普通住宅标准的城市和地区：
北京市
时间：2024年9月30日
内容：北京市住房和城乡建设委员会等六部门联合发布房产新政策，提出按照国家工作部署，及时取消普通住房和非普通住房标准。
上海市
时间：2024年9月29日
内容：上海住建局宣布取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。
武汉市
时间：2024年9月30日
内容：武汉市相关部门发布房产新政策，全面取消普通住房和非普通住房标准，满足居民改善性住房需求。
山西省
时间：2024年9月30日
内容：山西省住房和城乡建设厅等部门关于印发《山西省进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》的通知（晋建房字〔2024〕169号），其中提到取消普通住宅和非普通住宅标准。
江苏省
时间：2024年9月10日
内容：江苏省印发《关于巩固增强经济回升向好态势进一步推动高质量发展的若干政策措施》，在构建房地产发展新模式方面提出取消普通住宅和非普通住宅标准。
佛山市
时间：2024年10月25日
内容：佛山市住房和城乡建设局出台新政，取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准等限制性政策。
天津市
虽然没有具体的文件发布日期，但天津市也被报道为取消普通住宅和非普通住宅标准的城市之一。
最新出台
11月13日，财政部、税务总局和住建部等三部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号 ）。
其中提到两点：
一是取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。
二是北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
那么，取消普通住宅和非普通住宅标准的政策对土地增值税清算有哪些影响呢？我们接下来一起探讨交流一下。
一是税收成本变化：取消普通住宅与非普通住宅标准后，原有的针对普通住宅的税收优惠政策（如增值额未超过扣除项目金额20%的部分免征土地增值税）适用的基础发生变化，这可能导致房地产企业的税收成本增加。因为不再有明确的标准来界定哪些住宅属于可以享受税收优惠的范畴？
二是清算条线划分的影响：根据之前的政策，如果开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，则需要分别计算这两类住宅的土地增值额。取消这一标准后，如何在土地增值税清算时划分不同类型的房产成为一个难题，可能需要新的指导原则或方法。
三是预征率调整：预征率是根据当地的房地产市场状况和增值水平来设定的，普通住宅往往享有较低的预征率。取消标准后，如何合理确定各类房产的预征率，确保既能反映市场实际情况又不影响开发商的资金流动，是一个需要解决的问题。
四是政策衔接问题：对于那些已经开始但尚未完成清算的项目，如何处理好新旧政策之间的过渡，确保这些项目的税收处理公平合理，也是相关部门需要考虑的重要内容。
五是市场预期与投资决策：政策的变化可能会改变投资者对未来市场的预期，进而影响到房地产市场的供需关系和价格走势。
六是法律与政策的连续性和稳定性：尽管取消了普通住宅和非普通住宅的标准，但对于已经按照原有标准开发并进入销售阶段的项目，仍然需要遵循“实体从旧原则”，即保持政策的连续性和稳定性，保障企业和个人的合法权益不受损害。
总之，取消普通住宅和非普通住宅标准是一项重要的政策调整，它不仅影响到土地增值税的征收管理，还涉及到房地产市场的健康发展。为此，相关部门需要及时出台相应的配套措施，确保政策平稳过渡，同时也要加强对市场的监测和调控，以促进房地产市场的稳定发展。
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《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》要求，加快构建房地产发展新模式。允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号）自2024年12月1日起，取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税新政落实实施。
拿地模式的改变、“补贴”、“换新购”、“以旧换新”新模式出现、破产并购重组成为常态……经济低迷、财政紧张，应收尽收成为目前征收常态，作为地方财政收入重要来源的土地增值税清算来势汹汹，要求已完工三年以上开发项目清算比例达到100%。“可信”平台下新土地增值税清算申报表平稳上线，税务机关为防范税务管理风险，陆续修订清算程序：项目征管分级，清算分段审核、集体合议交叉复核。开发企业依靠公关降低税负的能力将难以施展、依靠粗暴的虚开发票避税方式在大数据智慧税务面前不堪一击。成本总额不变情况下，如何通过土地增值税全程筹划和税负动态测算，提前做好土地增值税顶层规划、合理划分项目的清算单位、有效安排分期、选择有利分摊方法和最佳清算时点，正确进行土地增值税清算并防控金税预警，可大幅度降低土地增值税的税负。
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于老师：全国注册税务师、会计师，实战型企业培训讲师和资深财税顾问。从事税务工作二十多年，期间从事过十五年税务稽查工作，两年征管工作，五年税政法规 工作。在全国多家纳税人俱乐部及各省多次讲授：业税融合下房地产企业全程风险管控和 税收筹划、房地产企业三大清算和增值税管控筹划、大数据严征管时代房地产企业财税管 控必须知晓的三部曲—架构搭建、商业模式优化及核算管控、新土地增值税立法背景下房 地产企业土地增值税模拟清算和检查应对、房地产企业项目税负测算和全价值链筹划应对 等实践方面非常强的财税实务课，培养了很多财务总监。近年来，为多家大型企业集团作 财税内训，并担任多家房地产和建安企业集团的财税顾问。讲课以基层财税实务应用见长， 讲解精辟透彻，脉络清晰。善于启迪思路，剖析背景，从源头上讲解财税政策制定的初衷。善于从法理上解释法律条文，善于归纳总结，将一个个复杂的财税知识点结合行业实务特 点分析得简单易懂。善于结合行业运营实际，充分利用现行有效财税新政解决财税疑难问 题的能力强。
■ 课程收益
本课程针对以数治税智慧征管新形势，结合房地产企业经营实际，详细讲解可落地、能操作的清算案例和风险应对技巧及合规筹划方案。掌握清算流程的关键问题和计算方法、开发成本归集与分摊技巧、本省特殊政策在清算中运用及筹划方法，正确进行土地增值税模拟清算和税负管控。
■ 课程大纲
针对智慧征管“以数治税”新形势下，国家新一轮精细化土地增值税清算浪潮到来，以实战案例方式解读土地增值税清算全程，紧紧围绕项目收入确认、扣除项目要点、税务机关大数据智能审核重点、优惠政策、具体筹划方法应用等展开。
第一章：税收征管新形势分析及应对
1．大数据金融严管新形势分析及应对
⑴ 大额资金及异常资金流转的风险防控及合法公转私的路径
⑵ 最高检出台民营企业内部人员犯罪新规应对
2．新公司法风险防控
⑴ 新《公司法》给财务人员挖了哪些“坑”？
⑵ 新公司法下房地产公司注册资本风险管控实例解析
3．以数治税下税务监管新形势解析及应对
⑴ 全面剖析“金四”穿透式监管原理及风险防控
⑵ 智慧税务到底有多强大？
4．二十届三中全会构建房地产发展新模式的财税风险防范及谋划
第二章：土地增值税合规清算演练
一、大数据治税下清算单位如何规划对企业最有利？
应清算项目和可清算项目必须了解哪些新政及筹划应用点？
二、收入总额合规管理
1．土地增值税清算时，收入总额确定应防范哪些风险点？视同销售收入和代收费如何 处理清算时税负最优？
【案例】新项目土地成本抵减计税销售额的土地增值税清算收入确认
⑴ 订金、诚意金、违约金、更名费是否应计入清算收入？
⑵ 清算收入明显偏低如何规避被税务机关调整风险？
⑶ 政府按土地出让协议规定价回购安置房，如何确认清算收入？
2．面积误差如何税务处理和土地增值税清算？
【案例1】面积误差清算调整
【案例2】拆迁补偿实例解析
3．各种返还收入如何规划使土地增值税的税负最优？
4．大数据数字化、智能化监管下，税务机关清算审核在收入确认方面主要查哪些内 容？应防范哪些风险点？
三、扣除项目合规管理
1．土地成本管理
⑴ 如何最优化归集土地成本？共同土地成本在不同项目和同一项目内如何摊销对企业最有利？无票成本如何实现合规扣除？
【案例】土地价款不同摊销方法实例解析
⑵ 拆迁安置费新政解析及风险防范
【案例1】本地安置和异地安置案例解析
【案例2】用商品房做返迁房和非商品房做返迁房实例应用
⑶ 土地成本涉税解析
① 如：批量土地，分期分批开发，土地成本如何分摊？
② 地下无产权建筑物土地成本如何分摊？
③ 承接烂尾项目继续开发后销售，土地价款如何扣除？
④ 土地使用税可否计入土地成本作为扣除项目？
⑤ 取得土地的印花税可否记入土地成本？
⑥ 钉子户额外补偿费用如何确认扣除？……
2．前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用包括内容及大数据审核重点？填表要点？
⑴ 已开票未付款的工程支出可否扣除？
⑵ 清算时如何利用层高系数法计算其建筑成本？
⑶ 红线外道路、公共设施配套建设如何最优化扣除？
⑷ 如何理解建筑面积、可售面积、自用（出租）面积，成本分摊方法中如何有效把握？不同成本分摊方法如何有效结合？
【案例1】无产权建筑物如何计算土地增值税
【案例2】土地出让金不同返还方式案例解析
【案例3】精装房对土地增值税的影响
⑸ 实务问题：
① 建安成本高于平均造价，如何提供合理的正当理由？
② 开发成本凭证或资料不全，清算如何处理？
③ 建成后产权属全体业主所有如何确认？
④ 分期开发，公共配套设施在清算中如何分？
⑤ 红线外政府要求项目产生的成本费用如何确认扣除？
⑥ 销售房屋同时赠送如何确认？遮光补偿费能否在土地增值税前扣除？“以地换房” “以房换地”纳税时间何时确定？计税依据如何确定？
⑦ 期间费用和开发间接费在土地增值税清算时如何区分？
⑧ 土地增值税清算后尾盘销售，土地增值税如何申报？
⑨ 清算审核期间转让房地产和清算后转让如何处理扣除项目？
⑩ 清算后发生后续成本是否可“二次清算”？……
第三章：土地增值税清算审核合规应对
1．智慧税务以数治税下，税务机关如何借助“税即视”大数据对土增税清算检查？
2．税务机关清算中案头审核重点审核哪些关键风险点？常见问题有哪些？
3．土地增值税清算小组实地观察、盘点都做哪些程序，如何初步取证？
4．实质审核在清算收入方面重点查哪些事项？
5．扣除项目方面主要查什么？用什么方法检查？常见问题有哪些？
6．企业如何有效应对税务机关对土地增值税的清算检查，降低涉税风险点？
第四章：土地增值税的反避税和税收筹划
1．土地增值税反避税政策解析及风险防范？
2．土地增值税筹划应用
⑴ 如清算主体规划、征管方式应用、交易模式优化、优惠政策利用、项目收入分解、 开发成本和分摊方法筹划、股权转让、代建房、合作建房等筹划实务案例。
⑵ 架构搭建和组织结构规划在土地增值税筹划方面的应用？
第五章：土地增值税清算案例应用
1．通过税务检查中真实案例，讲解税务机关在土地增值税清算检查中发现企业主要 涉税风险及企业有效应对策略
第六章：新土地增值税法新变化及应对方略
1．新土地增值税法和现行法规相比，都有哪些新变化？企业应关注哪些利好空间？应防范哪些风险点？
2．现有待清算项目如何平稳向新法过渡……
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