（加西网综合）温哥华的开发商正面临多种经济和监管带来的影响，这些因素给项目带来了财务压力，并使破产变得更加普遍。
即使开发项目没有失败，它们也可能需要进行重组，以便在成本和其他障碍大幅增加的新环境中实现财务合理性。
各种因素都给建筑商带来了挑战。其中包括通货膨胀、基准利率从 2022 年 3 月的 0.25% 大幅上涨至 2023 年 6 月的 5%、再分配税和政策、建筑成本上涨、许可延迟和建筑规范的变化。
其中还包括限制外国投资、预售需求疲软、租金管制、提高基础设施税、供应链问题、严峻的融资环境、建筑留置权、停工和房产税欠款。
有时，破产会导致接管。债权人向法院申请，并获得命令，任命中立的第三方或“接管人”对企业进行评估并制定未来计划。
世邦魏理仕有限公司 (CBRE Limited) 副董事长托尼·夸特林 (Tony Quattrin) 表示：“我们从未见过在一个周期内出现如此多的破产清算，而且我认为未来还会有更多破产清算。”该公司为出售不良资产的破产管理人提供一些工作。
“环境决定了这种独特的环境，这也是我们为什么会看到这些破产的原因。你几乎无法预测有多少因素同时发生才导致了这一事件的发生，”他说。
加拿大房地产破产率上升
加拿大的破产受《破产和无力偿债法》（BIA）或《公司债权人安排法》（CCAA）管辖。
根据联邦破产监督办公室的数据，2024 年第二季度，BIA 下的房地产、租赁、出租和建筑行业共有 283 起破产和提议，而 2023 年第二季度为 198 起，增长了 43%。
同时，2024 年第二季度，房地产、租赁、租借和建筑行业共有 3 起 CCAA 诉讼，与 2023 年第二季度持平。CCAA 诉讼对于房地产开发来说很少见，主要用于涉及持续经营的复杂情况。
当一家公司不再能够偿还到期债务时，它就处于破产状态，或者从资产负债表来看，它处于破产状态。开发商可能无法支付交易或供应商款项，或者有一笔无法偿还或再融资的到期贷款。
在房地产行业，最常见的破产程序是破产管理，即债权人向开发商提出破产申请。债权人将向法官提出申请，法官将听取不同意见，并可以推翻各方的利益。
通常情况下，项目将被出售或建成。诉讼程序有时间限制，因此未经法院批准，任何一方都不能强制执行债务。债权人希望最终根据其等级获得尽可能好的偿付。
BIA 和 CCAA 程序的主要区别在于债务人的参与程度以及债务人是否控制该程序。CCAA 程序由债务人驱动，而接管程序由债权人驱动。债务总额和各方的战略目标将决定未来的发展方向。
《破产内幕》 (Insolvency Insider)编辑迪娜·科瓦切维奇 (Dina Kovacevic) 表示：“很多因素叠加在一起，就像一场完美的风暴，让房地产项目很难在这种环境下取得成功。”该杂志观察到，自 2021 年以来，温哥华的房地产破产管理案件有所增加。
温哥华近期破产事件令人担忧
专家表示，多户住宅项目几乎总是房地产接管的对象，而不是办公楼和零售店等其他子行业。
2024 年 1 月 11 日，在蒙特利尔银行向BC省最高法院提出申请后，德勤重组公司被任命为温哥华 Haro 街和 Thurlow 街一个地产项目部分土地和资产的接管人和管理人，且不提供担保。
据行业网站Storeys称，这是温哥华 Haro 街 1045 号和 Thurlow 街 830-846 号的一个项目，开发商计划建造 55 层和 15 层的塔楼，共有 516 个单位、零售空间、儿童保育设施和公共广场。
在五年多未能开工后，一项拟议的出售失败，业主于 2023 年 7 月拖欠利息，导致其被接管。
2024 年 8 月，Storeys报道称最高法院批准将该房产出售给建商 Chard Development。
温哥华另一个备受关注的破产案例是 Modus 项目，该项目于 2024 年 5 月进入破产管理程序，当时工程已接近一半。该项目原计划在 Park Drive 和 Granville Street 的交叉口建造 17 栋联排别墅。诉讼于 2 月中旬由第一商业银行发起，据Storeys称，该银行欠债超过 1000 万元。
第三个例子是科罗曼德尔（Coromandel）地产公司，该公司在 16 个项目中欠债 7 亿元，并于 2023 年 2 月根据《公司债权人安排法案》寻求债权人保护。据Storeys称，该公司在次月退出债权人保护后，各债权人启动了单独的止赎程序，该公司的部分房产被出售以收回欠债权人的款项。
“业内普遍认为，我们还没有看到这一问题的结束，而且我们还远未稳定下来，” Insolvency Insider的 Kovacevic 表示。“这将需要一些时间，而且会是一个渐进的过程。”
可以采取主动措施避免破产
当建筑商破产时，债权人遭受损失且无法得到补偿是很常见的。
预售购买协议可以终止，房产可以重新出售。有时，押金会在几个月后连本带利退还，有时则根本不退还。
为了避免此类损失，贷方和借方通常会达成一致协议，例如一份或多份延期协议。
CBRE 的 Quattrin 表示：“这种情况可能会发生很多，要么达成交易，要么进入破产管理程序。”
Kovacevic 表示同意，“这取决于具体情况，通常取决于贷方和借方之间的关系，借方的透明度，以及贷方愿意与他们合作的程度。”
Crowe MacKay LLP 合伙人兼高级副总裁 Derek Lai 是一名持牌破产受托人，其业务范围包括止赎和分层清盘。他说，有时，像他这样的受托人会受雇于有担保的贷款人，根据担保协议进行所谓的“观察”监控。
在这些非正式的任命中，赖可以对重组的可行性进行中立和专业的评估，并可以向借款人提出非约束性建议，借款人通常会遵守这些建议，以避免失去贷款人的支持。
有时，他也会为陷入困境并受到债权人压力的债务人或建筑商工作。在破产接管之前，借款人可以采取措施保护自己并规范其事务。
他说：“疫情过后，我们看到更多由债务人驱动的流程有所增加”，例如重组或根据 BIA 提交“第一部分提案”。这些提案适用于不太复杂的情况，可以帮助避免破产或接管。
赖先生说：“我们看到更多此类重组，而不是直接的破产管理。”
如果项目仍然可行或接近完工，“债务人占有融资”可以让建筑商借入额外资金，并获得可能优先于其他费用的费用，这将使项目得以完成和出售，并偿还其他债务。
还有一些通过出售资产进行重组的方法，即所谓的“清算提案”，这种方法可以让项目在新的企业实体下继续生存。
专家称当前破产潮比 2007-2008 年更严重
CBRE 的 Quattrin 指出，他的团队今年已经处理了大约 11 起房地产破产管理案件，而 2007-08 年全球金融危机后只有三四起。
在经济大衰退期间，“我们预见到了这些，银行将要倒闭，”他说。“我们看到几家公司破产，放弃了他们的房产。我们组建了一个破产管理团队，专注于接管人的需求……我们成为了该企业的服务机构。我们进行了三次破产管理，一切都回到了正轨。”
夸特林表示：“这次（循环）要严重得多。还有许多其他事件共同导致了这次破产潮的发生，而且我认为接下来还会发生更多事件。”
REF: https://www.biv.com/news/real-estate/vancouver-developers-struggle-with-wave-of-insolvencies-as-costs-soar-9770575
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