最近去普陀曹杨片区踩盘，看到一中介和房东在小区门口争执。
大致情况是，去年4千出头租的一室户，现在租金直降一千块，租客还不满意，甚至想用4200租两房，房东气得不愿意租了。
旁边同事说，在一线卖房的时候，看到翠湖天地四期一套277㎡的4房户型，去年能租到11-12万/月，今年只要8万/月的租金，还包物业费。
该说不说，上海房东也太难了。
过去一整年，房价跌、房租降，年中被黑中介PUA降价、年底又被租客砍价。
虽然二手房价已经有回暖的趋势，但上海租房的房东，还在经历寒冬。
年底上海租赁市场遇冷
今年上海的租赁市场，旺季不旺，淡季超淡。
中指研究院报告显示，2024年，受保租房大规模入市及居民收入预期偏弱等因素影响，重点城市住宅租金出现下跌。1-11月，全国50城住宅平均租金累计下跌2.72%，一线、二线及三四线代表城市分别下跌2.29%、3.01%、2.38%。
2%-3%这个只是平均数字，实际体感上，租赁市场降温会更加明显。
随便翻一翻小红书，就能看到很多降租的留言。
“长宁北新泾片区，有人的房子前年租金5000，去年降到4500，今年降到了3700”
“浦西中环35平的一室户3800一个月，今年续租3100”
“康桥跌更多，半年跌了有15%”
卑微的上海房东，卖房的时候被砍破防气得不卖了，到租房市场照样被砍破防。
可你不能不租吧，空置和降租各有各的杀伤力。
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租赁市场仍未见底
其实房租的下跌比房价还要早。
2023年5月，是上海楼市下行周期的起点，而房租从2022年就已经开始跌了。
临近年末，上海二手房市场迎来拐点，
12月成交量、带看量再创新高，二手房价下行走势大幅收窄。
在市场分化的大行情下，部分热门板块已有价格反弹的趋势。
反观租赁市场，租金下行没有止跌趋势。
从区域分布来看，2024年上海没有任何一个区域的房租出现上涨，每个区域的租金都出现了10%左右的降幅。
越往市中心租金水平高的地方，下降得越厉害。
比如黄浦区、静安区，降幅超过12%。
外环外因为本身租金就比较低，可压缩范围有限，所以降幅还行。
但临港是个例外，临港新城属于全上海房价和房租跌的最厉害。
在统计的5700多个小区中，2024年租金下降的小区占比高达71.6%。
可以说，现在的上海房东正在遭受租金下跌和房价下跌的“混合双打”。
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租金下滑的原因
根据上海市第七次全国人口普查数据，上海租房人口约占常住总人口的40%。
也就是约1000万人在上海租房生活。
我们完全可以说，上海的租赁深度反应了流动人口对于城市和市场的预期和信心。
相比房价，房租是更充分的市场博弈的结果，是市场供需最真实的反映。
所以房租下跌，要么需求少了，要么供给多了，要么两者兼有。
从需求端来看：
口罩事件后，国内经济面低迷，各行各业都掀起了裁员降薪的浪潮，
而租房本来就是打工人行为，饭碗都快保不住了，谁还会花高价钱去租房。
干脆和房东砍砍价，能租就租，不能租就不在上海待了。
上海统计局数据显示，2022年上海市常住人口减少了近13.5万人，其中外来常住人口减少了25.7万人，而这一部分正好是租房的主力。
这背后反映的不仅是经济修复的放缓，租房需求也在跟着减少。
从供给端来看：
房租下降自然离不开供应量大，供大于求的原因，而且这个影响可能比需求端还要大。
目前链家平台公开显示的挂牌房源有6.5万套。
而2年前这个数字大概在2万+套。
在不知不觉中，上海的租赁市场库存和二手房市场一样经历了暴增。
链家体系之外，还有大量的保租房、公寓等，冲击上海租赁市场。
对上班族来说，保租房可比其他租赁房源香多了。不仅是民水民电，房子还都是精装有电梯，嘎嘎新，关键价格还便宜。
最重要的是，租住门槛很低，连居住证都不需要。只要你在上海有份工作，并且名下没有超过15平米产权房就可以。
这样一看，大部分打工人都符合条件。
目前随申办上在租的保租房项目一共265个，间数近40万套（间），并且数量还在增加。
预计在“十四五”计划收尾之年（即2025年），上海全市将累计建筹保租房总量达60万套（间）以上，其中形成供应40万套（间）以上。
上海租赁市场真实的供应量远超想象。
毫不夸张地说，现在待租的房子可能比待售的房子还要多，租房也进入深度 “买方市场”。
小结
租赁市场何时回暖？这一定是大家非常关心的问题。
从最新公布的全国消费数据来看，上海1-11月社会消费品零售总额同比下降3.1%。
这背后是整个宏观经济的缩影。
我们合理认为，在经济还没有恢复，楼市还没有企稳之前，租赁市场只会继续低迷。
虽然今年各种重磅救市政策频发，但发布政策到政策落地执行再到市场真正发挥作用，也需要一些传导时间。
不过这对生活在上海想买房或者正在租房的人来说，现在的机遇远大于风险。
这里观观老师也有一些建议：
1）如果你是租客，最近准备要租房换房，可以把你的四十米大刀拿出来，跟房东或者中介大胆谈判，5%-10%的降幅都是有可能的。
2）如果你是房东，现在还有个省心的租客，且租且珍惜。
其实对上海房东来讲，一个省心的租客，比每个月多那么三五百的房租，更重要。
3）如果你准备买房，有条件的话，尽量选择通勤便利、配套完善且租售比高的核心区域，避开内卷，选择稀缺。
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