上海买房越来越难了，尤其是在市场剧烈分化的当下。
上海的买房逻辑，也需要与时俱进，破旧立新。
今天我们从地段，产品，学区等多个角度，给大家重新梳理一下上海的买房逻辑。
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上海的地段鄙视链变了
上海最开始的地段鄙视链是上只角鄙视下只角；
后来随着城市扩张，逐渐形成了环线逻辑，内环最好，中环次之，外环最差；
之后又步入副中心时代，而每个副中心的发展现状，也是天差地别；
如今的上海，已经发展为一个多核心城市：
辖区面积，常住人口，早就和以前不可同日而语，地段逻辑也大不一样。
甚至很多上海土著，对上海都不是全面了解，大都局限在自家附近的一亩三分地；
举个例子，古北壹号经常被diss主要卖产品力，地段不入流。
这个逻辑可以给它翻案了，古北壹号位于虹桥古北、漕河泾辐射圈重合位置，可能还受一点徐家汇的辐射，地段相当能打。
看一个地段好不好，首先看它自己强不强，产业交通配套，其次看它周边有没有大佬（副中心、市中心），大佬实力怎么样。
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上海的产品鄙视链变了
上海的居住产品经过多次的升级换代，有很明显的代际变化。
最早的弄堂，老公房，到后来的塔楼，再到现在的人车分流会所第四代板楼。
每一次变化，都是居住理念的革新，更是产品鄙视链的变化。
塔楼最开始出来的时候是香饽饽，带电梯，高层有视野。
结果到现在还不如老破小，买得起的人看不上，看得上的人买不起，流动性极差，处在鄙视链的底端。
而因为上海的房价很贵，注重功能性的小三房之前很吃香，现在要加个前提，地段只能局限在市区。
出了外环，大量的同质化刚需小三房，互相竞争压价，价格根本涨不上去。
如图，我们根据产品特点，给上海的商品房分了代际：
2023年4月以后，第一、第二代产品，乃至部分第三代产品都出现了较大跌幅，第四代产品相对坚挺，显示出市场的认可度差异。
第三代产品则基本满足“宜居”的标准。公区至少不会让人不适。
先上车再换，不如一步到位，上海换房的机会成本越来越大。
如果没想好要买什么房子，不妨再等等，想明白再下手。
上海的学区鄙视链变了
上海汇聚了来自全国各地的“卷王”精英，高学历人才，是个十分鸡娃的城市。
在教育这件事上，家长们有着来自本能的绝不躺平。
而上海的教育政策，也是变化不断。
一开始民办狂热，后来公民同招后，公办九年一贯制和公办双学区，开始飙涨。
对于教育和学区买房，我们提出了选区定终身的新式理念。
从区域的维度上来看，相比郊区，市区教育资源更丰富、选择也更多，教学质量也更好。
从孩子的适合程度上来看，民办强势的区适合牛娃。竞争压力虽大，但上限也更高，比如徐汇、杨浦。
成绩较普通的孩子，希望竞争压力不这么大，但又想有好学校保底的。可以选择黄浦、普陀、静安等，实行快乐教育的区，选择多，但有一定上限。
从入学政策上来看，上海教育强区大部分小升初都是学籍对口，导致跨区读公办初中受到限制。
而很多户籍对口的优质学校因报名人数多，有人户一致、入户年限等要求。
如果不提前进行规划，很可能就会因为各种原因而导致孩子被统筹。
无论如何，优质的教育资源，永远是有限的。
学区买房，是保下限而非内卷，学区溢价越低越好，能兼顾自住更好。
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