最近我们研究了一下上海2024年的土拍，发现住宅土地供应缩量明显。2025年，上海的新房供应也要减少了，无论是套数还是面积，缩量超过50%。24年上海共计划出让9批次土拍，实际完成了8批次，出让总面积161.39万方（同比下降59.1%），金额方面，24年土拍成交总金额1321.62亿元，同去去年2263亿元的出让金，少了约941亿。如果再加上协议出让、收购等形式，2024可售住宅面积为486万方，同比下降35%。
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按2024年新房套均124平计算，仅3.9万套=2024年新房供应的65%。
实际数字会比这个还要低，因为协议转让中大量的市中心风貌地块，跟普通人关系不大。
而回顾过去五年，上海在2022年土地出让达到了一个峰值，年出让115副地块。不过，具体到上海各个片区，还是有所区别，上海并非所有的区域土地供应都减少了。有些地方，今年仍然会有大量的新房供应，挤压二手房需求。分区域来看，缩量主要集中在五大新城和普陀，市中心土地供应反增不减，中外环将成为供需关系最紧张的区域。北区尤其是宝山、虹口、杨浦供应依然偏多，对二手市场依然形成压制。
如图：
宝山在2024年土供大增，几乎所有在建板块，包括杨行、顾村、共康、淞南、南大都是供应重灾区
浦东由于12/26集中协议出让40+万方成为2024年土供第一 ；
闵行、松江、奉贤作为传统供应大区，2024年均有缩量，幅度和全市类似。
和2023年相反，2024年由于城市更新加快，市中心尤其北区供应增加，需注意东外滩、新天地、北外滩等板块。
临港、嘉定、青浦、普陀、金山由于新房库存较高，土地缩量严重。
郊区尤其是远郊的房子，那是真的不好卖啊。
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如图，截止到24年12月31日，上海可售新房中，外环外仍然占据了大头，套数占比在80%左右。
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24年土拍另外一个很关键的点是，土地溢价率明显上来了。
原因是2024年，上海的土拍规则调整了，取消了最高限价，之后溢价率显著提升，最高达到了40%以上。意味着25年新房也一定程度上打破了限价，不仅倒挂没了，还比周边二手次新房贵了，这才是正常健康的新房市场。我们统计了下，上海核心区，24年土拍地块的预售价都要高于周边现在在售新房。
尤其杨浦、普陀2个区，24年拍的地预售价和板块次新价格拉开较大差距，可能会成为二手房性价比较高的区域。
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闵行、浦东个别地块有较高热度，预售价较周边新房价格有所提升，比方说梅陇地块以及新杨思地块。其他远郊区县的地块预售价基本于在售新盘价格接近，新房价格涨不动。分环线来看，内环内、内中环土地供应增加，中外环略微下降，外环外缩量明显。
由于中外环新房不愁卖的特性，中外环恐怕会成为明年新房供需关系最紧张的区域。![]()
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之前在7090政策的主导下，严格控制了100平以上户型的套数。
一个是，上海楼市以后即便“小户型”也是100平起步，且改善户型供应占比会增多。另一个是，大户型比例增加的同时，也会导致新房供应总数减少。纵观当下新房供应来看，明显感受到了面积变大的趋势：部分曝光的待入市新盘面积段普遍100㎡起步，几乎都是24年刚拿的地，推出的规划方案清一色百平改善。25年市区新房，不仅单价贵了，而且面积大了，总价也贵了。供应大幅缩量，价格大幅上涨，对于二手房是个显著利好。
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24年上海的土拍市场，地王频出，尤其是929新政后。龙华地王，宸嘉溢价40%拍下徐汇龙华地块，楼面价126011元/㎡；未来这里的新房单价估计要上20万；招商&越秀88495元/㎡拿下长宁天山贴着中环线的地块，溢价率24%。绿城131045元/平楼板价，拿下徐汇区滨江原小米地块，全国新房单价地王……此外，中介巨头贝壳也下场拿地了，成为上海24年土拍收官的的一大看点。项目位于奉贤新城站龙湖天街边上，步行到龙湖天街最近仅一条街30米的距离。
拿地后贝壳官宣将全程自主操盘。
同时，贝壳还联手滨江、兴耀在杭州2024年最后一轮土拍中拿地。
地王频出，加上之前吃佣金的贝壳，现在也亲自下场拿地了，是不是意味着特别看好后市呢？现在的形势是，摆明了市区新房要涨价，买的越晚，价格越贵；上海市区新房，且买且珍惜。不过，换个思路，新房比二手房贵了，一些价格跌到位的二手房，其实反而比新房性价比更高了。不管是新房还是二手市场，趋势已经很明显了，还是那句话：以后你在上海有个住的地方，越来越容易，老破小远大新，保租房公租房廉租房。但想要有套好房子越来越难了，到了这个层面，你的竞争对手就不是周边的上班族了，而是江浙沪长三角乃至全国的有钱人。![]()
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