虽然挤泡沫的过程很痛苦，但是暴跌后的上海楼市正在建立新的秩序。上海楼市正在从全面下跌，进入到多数下跌、少数回暖微涨的新阶段。既不吹嘘、也不盲目悲观，就和大家聊聊上海楼市当下的变化。![]()
10月份以来上海楼市的成交一直处于上涨趋势，12月的成交更是达到了3万套的水平。在成交有明显起色的情况下，势必有局部的小区或者房源成为抢手货。上海滩花园近期的价格大户型在15万+，小户型接近14万。小区的成交价峰值的时候，大小户型基本都要18万/平左右。下跌之后，最便宜12万左右就能买到，多数在13万/平的价格。如今已从低谷爬出来了，尤其大户型的价格表现会更好一点。新湖明珠城120平的2房户型重新出现了9.5万/平的成交价。这个户型高楼层的今年最低的时候已经到了8.8万/平。现在8.8万的价格仍然可以“捡漏”，不过可能买到的是更差的户型或者楼层。就在不知不自觉之中，新湖的价格有了7个点左右的上升。2024年年初我们写过上海豪宅开始暴跌，当时海珀旭晖260平的户型是从21万单价跌到了16万。到2024年年中，海珀旭辉最低价一套288户型只要12.8万/平就成交了。感觉房东是已经被市场行情吓懵了，只要能卖掉价格再低也可以。时至今日，类似户型的价格已经回到了15.6万/平。古北中央公园168户型的价格对比8月份也有了小幅度提升。近期的价格来到了8.3万/平，相比之下也有5%的上浮。这个户型在砸盘最激烈的时候，单价只要7.3万/平。像合生时代锦苑这个小区，就是典型的短期内涨价成交。上一套刚刚9.6万成交，下一套每平米就多了4000块。现在新杨思这边又拍了个新地王，周边的小区应该会更有底气。
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在上面的案例中，我们看到这些价格反弹的小区散落在上海各个区各个板块。对于市区优质地段的品质小区，达成一致的“共识成本”会小很多。外环内好房子少，供应少，自然比外环外回暖迹象更清晰。不少前期热门的中产板块在逐渐回归一二手正挂之后，出现了性价比。不能说这叫大涨，更准确的来说应该是在价格调整中重新找回理性的位置。虽然上南花城的上限不能说很高，但是他会是板块里率先相应市场变化的。比如上海滩花园156户型，就是户型方正，功能区合理，在小区的量也不大。价格比小户型反而表现更好。
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在涨价的背后，其实不是说哪里的房东又要连夜跳价百万了。前段时间上海的社零数据出炉，继续是表现出消费不给力。原来一个月挣5万的时候，买个1万的包犒劳一下自己显得理所当然。原来觉得800万买个郊区新房，现在觉得600万市区小点的二手同样过的很开心。买房降级的背景下，大家更关心安全性、合理性、必要性。然后附带一些资产保值增值的想法，核心就是不要亏钱或者微亏都能接受。
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优质的房源需要小幅溢价，如果加钱了，那就要买“最好的”。既然不加钱想谈下来有难度，那就买最好的，同样是拉满性价比。而且现在是楼市的低点，等你3、5年再卖房的时候市场也可能是高点。总结就是想办法买到小区前20%的房子，这是你当下可以做的事情。![]()
对于多数普通人而言，理解、把握市场趋势，是在新一轮资产洗牌中最重要的事。![]()
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