完善业主委员会信息公开内容；
新增业主委员会委员、
专职人员禁止行为内容；
新增业主共有车位、人防车位内容……
事关物业管理，
珠海出台新实施细则，
2025年1月1日起实施！
近日，珠海市人民政府印发《珠海经济特区物业管理条例实施细则》（珠府〔2024〕102号）（以下简称《实施细则》）。
据了解，《珠海经济特区物业管理条例实施细则》（珠府〔2019〕12号，以下简称原《实施细则》）自2019年3月15日起颁布施行，为进一步贯彻执行《珠海经济特区物业管理条例》（以下简称《物业条例》），规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，解决工作中出现的热点难点问题，提供了指导依据。
但随着《中华人民共和国民法典》、《珠海经济特区加强住宅小区治理若干规定》的颁布实施与《物业条例》（2021年版）的修订，以及物业管理实践中新情况、新问题的不断出现，市住房城乡建设局作为物业管理行政主管部门，结合我市物业管理工作实际情况以及物业管理活动中的焦点、难点问题，对部分条文进行修改，以适应新的工作情况变化。
▲资料图。叶秋明/摄
《实施细则》严格落实《物业条例》规定，
共六章九十五条，
分别从物业管理区域、
业主大会和业主委员会、
物业管理服务、物业的使用与维护
等方面进行了详实规定。
主要内容如下：
更新最新规定
根据《中华人民共和国民法典》、《珠海经济特区物业管理条例》（2021年修订版）、《珠海经济特区加强住宅小区治理若干规定》关于对物业服务人、业主大会表决法定效力等最新规定，更新了原《实施细则》相关内容。
▲资料图。梁冠贤/摄
新增职能部门职责内容
通过厘清发展改革部门、公安机关、司法行政部门、自然资源部门、水务部门、应急管理部门、市场监督管理部门、综合行政执法部门、消防救援机构等部门工作内容与职责划分，及时解决工作中遇到的矛盾和问题，确保责任链条无缝衔接，进一步完善部门间相互支持、密切配合、信息共享的联动机制。
完善业主委员会
信息公开内容
根据实践情况与业主需求，增加了包括“占用业主共有道路或者其他场地用于停放机动车的车位处置情况”与“专职工作人员季度履职情况”等需要业主委员会信息公开的内容。
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第四十三条 业主委员会应当及时向全体业主公布以下情况和资料，接受全体业主监督：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会和业主委员会决定；
（三）业主大会、业主委员会工作经费支出情况；
（四）业主大会决定由业主委员会管理共有收益、住宅专项维修资金的，共有收益、住宅专项维修资金的收支明细；
（五）业主委员会审计结果；
（六）业主委员会委员、候补委员缴纳物业费、住宅专项维修资金情况；
（七）物业服务合同；
（八）占用业主共有道路或者其他场地用于停放机动车的车位处置情况；
（九）专职工作人员季度履职情况；
（十）业主委员会委员和专职工作人员姓名、职务、联系方式等；
（十一）业主大会、业主委员会印章使用登记情况；
（十二）其他法律、法规和规章规定的，以及管理规约、业主大会议事规则约定应当向业主公开的情况和资料。
业主委员会应当在物业服务区域显著位置及珠海市智慧物业管理服务平台，按照规定的时限要求公布上述情况和资料，未规定公布时限的，业主委员会应当每半年公布一次。前款第一、七、九、十项应当长期公示，其余项公示时间应当不少于十五日。上述情况和资料有变更的，业主委员会应当自变更之日起七日内重新公布。
业主委员会未按照规定公布的，业主可以要求业主委员会公布；业主委员会拒不公布的，业主可以向镇街书面提出协助要求，镇街应当责令业主委员会七日内予以公布，并通告全体业主。
▲资料图。吴长赋/摄
新增业主委员会委员、
专职人员禁止行为内容
根据实践情况与多方反映要求，新增了业主委员会委员、专职人员禁止行为内容，为上述人员合法有效履职提供标准依据。
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第四十四条 业主委员会委员和专职工作人员不得有下列行为：
（一）妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定；
（二）挪用、侵占业主共有财产；
（三）索取、非法收受建设单位、物业服务人或者其他利害关系人提供的利益、报酬，或者利用职务之便要求物业服务人长期减免物业费、停车费等相关费用；
（四）伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名，冒充业主或者指使他人冒充业主进行电子投票；
（五）伪造、篡改、隐匿、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关的文件、资料，妨碍业主委员会换届交接工作，或者未按照本实施细则规定刻制、使用、移交印章；
（六）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权擅自与物业服务人签订、修改物业服务合同；
（七）损害业主共同利益或者未正当履行其职责的其他行为。
新增建设单位的交费义务内容
对建议单位已交付但尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业、已交付给物业买受人但承诺赠送物业服务费的物业，明确了物业服务费交纳标准与主体。
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第六十二条 物业服务区域内，属于已交付区域内的物业，有下列情形的，物业服务费用由建设单位全额交纳：
（一）尚未出售的；
（二）已经出售但尚未交付给物业买受人的；
（三）已经依法交付业主，但建设单位经物业服务人同意，在出售物业时向业主承诺赠送的物业服务费用。
同一物业管理区域内分期开发的物业，前期建成部分已确定物业服务人的，后期建成部分应当由同一物业服务人提供物业服务。
后期建成部分因开发周期、物业类型等原因，造成物业服务标准、物业服务费用标准等条件改变的，建设单位应向区物业管理主管部门说明情况，提交后期建成部分物业服务方案、物业服务费用评审报告。
▲资料图。梁冠贤/摄
新增禁止列入分摊费用
与个性化有偿服务内容
为避免业主与物业服务人在分摊费用范围上有争议，明确了物业服务人不得列入分摊费用事项提供依据；顺应目前业主对个性化有偿服务进小区的需求与变化，制定了相应条款，为个性化有偿服务提供了依据并加以约定。
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第六十三条 建设单位应当对业主共有部分安装独立的水、电等计量器具。共有部分使用的水电费用，可以纳入物业服务费用统一收取，也可以按照约定方式由业主合理据实分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积占建筑物总面积的比例分摊。分摊费用应该单独列账，按照本实施细则相关规定公示。
物业服务合同另有约定分摊费用的遵从约定。分摊费用已计入物业服务费成本的，不得重复收取。
既有多层住宅增设电梯的相关费用按照合同约定执行。
第六十六条 物业服务人可以根据物业服务区域居民宠物代管、车辆租借、家电维修、家政保洁、助老托幼等生活需求，与业主或者物业使用人依法订立个性化服务合同，提供有偿服务。
物业服务人提供个性化服务事项的，应当公示服务标准和收费标准，并遵循自愿原则，不得强买强卖、强制收费。
鼓励和扶持物业服务人、专业服务机构及其他单位和个人，为物业服务区域内的老年人提供助餐助洁、医疗照料、精神关爱等多种形式的服务。
业主、业主委员会有权对物业服务人违法收取费用的行为，向市场监督管理部门投诉、举报。
新增了业主自治内容
完善装饰装修禁止行为内容
根据实践情况与业主需求，新增了业主自治条款，对业主自治事项加以明确与约定。对业主、物业使用人在房屋装饰装修和安全使用过程中的禁止行为和注意事项进行了更为详实的规定，并明确了责任主体，明晰了执法边界。
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第八十三条 业主不选聘物业服务人实行自行管理的，由业主委员会、全体业主或者业主推选的执行机构组织物业管理区域内的日常管理。业主应当制定自行管理方案，明确管理期限、收费标准、信息公开、公共收入管理、财务管理、责任划分等重大事项。
业主应当依法履行物业管理区域内的安全防范和消防安全职责；对电梯、消防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维护。
第八十六条 业主、物业使用人、物业服务人不得实施下列行为：
（一）违法搭建建（构）筑物、障碍物或者挖掘地下空间；
（二）侵占绿地，毁坏绿化植物和绿化设施；
（三）占用楼顶等共有部分放置杂物；
（四）破坏或者擅自改变建（构）筑物外立面造型；
（五）未按照规定分类并投放生活垃圾；
（六）将房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；
（七）损坏、擅自拆改建（构）筑物承重结构、主体结构；
（八）通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物或者乱堆乱放杂物等方式，占用、堵塞、封闭消防通道和疏散通道等业主共有部分，或者损坏消防设施等共用设施设备；
（九）从建（构）筑物中向外抛掷物品；
（十）饲养动物干扰他人正常生活；
（十一）产生社会生活噪声干扰他人正常生活；
（十二）在共用走廊、门厅、楼梯间、楼道、安全出口等位置停放摩托车、电动车、自行车或者私拉电线为电动车充电；
（十三）违反规定出租房屋；
（十四）法律、法规禁止的其他行为。
发现有本条款规定行为的，任何组织和个人有权进行投诉举报；业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构、物业服务人应当及时劝阻，劝阻无效的，向有关部门报告。有关部门接到投诉举报或者报告后，应当及时受理并依法处理。其中，第一项至第六项由综合行政执法部门负责，第八项至第十二项由公安部门负责，第七项、第十三项由住房和城乡建设部门负责。
前款规定的部门和单位应当建立投诉和举报受理制度，并在物业管理区域内公布投诉电话，及时受理并查处投诉举报事项。在作出行政处罚决定前需要相关部门提供技术认定的,相关部门应当予以配合。
▲资料图。叶秋明/摄
新增业主共有车位、
人防车位内容
对业主共有车位场地占用、车辆停放服务以及车辆保管三个收费事项加以明确与界定，为业主与物业服务人在明确车辆停放方面提供依据。根据实践情况与日趋增多关于人防车位租赁方面的纠纷，明确了人防车位的功能与使用注意事项，以及维护管理责任主体，为解决相关争议提供依据。
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第八十四条 占用业主共有道路、场地停放机动车的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，由物业服务人代为收取。
物业服务人可以收取机动车辆停放服务费，机动车辆停放服务费属于物业服务人所有。机动车停放服务费是指物业服务人为机动车辆在物业管理区域内有序停放提供相关服务收取的费用。
物业服务人应当将机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费单独列账，独立核算。业主委员会应当对机动车辆场地占用费收支情况进行监督，并向业主大会报告。
业主对机动车停放有保管要求的，应当与物业服务人另行签订保管服务合同。
在物业管理区域内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。
第八十五条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。
人民防空工程平时用作停车位使用的，应当保持人民防空功能，由停车位使用费收取方负责维护管理，也可以委托物业服务人进行维护管理，并接受人防防空主管部门监督；维护管理人（停车位使用费收取方或物业服务人）应当按照国家规定对已经修建或者使用的人民防空工程进行维护管理，保障战时防空功能正常发挥和平时正常使用；平时由建设单位承担维护费用；建设单位与维护管理人、使用人就维护管理责任和维护费用等有合同约定的，从其约定。
有损坏人民防空工程主体结构和设施设备等影响战时使用效能情形的，维护管理人应当及时向人民防空主管部门报告。
此外，《实施细则》提到，
业主委托其他管理人管理建筑物
及其附属设施的，
参照《实施细则》的相关规定执行。
《实施细则》自2025年1月1日起实施，
有效期至2029年12月31日止。
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可查看《实施细则》原文。
《实施细则》的制定遵循
公平、公正、高效的原则，
力争通过规范我市
业主大会和业主委员会的成立监督、
物业管理服务包括前期物业管理、
物业服务费、酬金制、
建设单位交费义务、禁止列入分摊费用、
个性有偿服务、物业服务人选解聘、
退出交接等各方面的工作内容，
进一步推动物业管理和基层治理
精细化、精准化，
更好地保障广大业主权利，
大力共创我市基层社会治理
共建共治共享新局面。
