这是“好姑娘在德国”的第740篇原创
今天给大家分享一些在德国买房的tips。
✅ 自住房的价值评估
自住房的价值评估逻辑：房屋售价= 地皮价值 + 建筑物价值。
❤️ 地皮价值
买房地段众所周知且无需重复的重要。须知不仅德国每个州的地皮价值不一样，每个州的每个城市里的每一块区域地段价格都各有不同，地皮根据建筑用途、地段不同增值幅度也不一样。
地皮的规整度，土地面积过大或过小都会影响地皮价值。
❤️ 建筑物价值
🔹 房龄：员工到了法定年龄会退休，房屋也会。是的，德国住房一般都根据法律规定的退休年龄。换句话讲，不装修的情况下一座民宅可以被使用70-80 年左右。如果评估的时候房龄已经有20 岁，那么此时房屋在不装修的情况下只剩下原有价值的四分之三。（80-20）/ 80
🔹 房屋面积大小。在德国有不同的房屋面积评估标准，评估的时候用的面积衡量标准是BGF—- Bruttogrundfläche。
🔹 房屋的状态等级。例如房顶（保暖级别、顶部建材、顶灯装潢）、卫浴（几浴几卫，是否有客人卫浴等等）、窗户等级（是否隔音、是否有遮阳效果、是否有段子自动卷帘等等）
🔹 独立阳台，一体化厨房、室内泳池当然是加分因素。
🔹 房屋所在地人口、全国和当地建筑价格发展波动会非常深刻影响房屋价值。必须具体问题具体分析。
✅ 买房整体花费
在房价的基础上需要叠加购房附加费，大约房屋售价的8%-12% 。这部分附加费大部分银行不予贷款，需要购买者自己支付。例如在黑森州购买一套带车库不含中介费，售价为五十九万的房子，整个购房流程办下来预估预算需要63.7 万。
✅ 房屋议价因素
期房和全新房砍价的难度相对于二手房要大一些。
HAUS (别墅)--尤其是能源等级较低的别墅，建筑年代久远一些的尚未装修的别墅(尤其是地下室，顶棚很久没有保养的), 含有一部分商业面积的地产，议价的空间是比较大的。
价格谈判砍价因素如：
🔹 需要装修：老旧和需要改电线路， 内装， 墙
🔹 临街噪音
🔹 地下室霉菌，顶棚翻新，水管过于老化，
🔹 最重要的是房屋所在地的市场供需。
✅ 能源等级和房屋状态
德国对房屋环保的要求越来越高。例如德国楼房能源法Gebäude-Energiegesetz的规定，目前还是允许大楼里有传统的燃油天然气供暖的设备运行的。但是从2024年开始新建的大楼暖气，至少要百分之六十五的部分是可再生能源供暖。
目前德国能源等级A 加的房屋，是可以争取到较大的议价权的，甚至可以提升百分之二十五以上的售价。
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