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人民法院入库案例：房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除，买受人拒绝支付余款不构成违约
人民法院入库案例：房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除，买受人拒绝支付余款不构成违约
房屋买卖合同 抵押权涤除 单方变更房款支付方式 根本违约 合同解除1.关于房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同约定了抵押权涤除，出卖人单方变更履行方式，且未提供担保措施担保其能够在取得购房款后及时涤除抵押权的，买受人有权拒绝付款，其拒绝付款的行为不构成违约。2.关于房屋买卖合同履行期间出卖人为房屋设定新抵押且不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同履行期间，出卖人为房屋设定了新的抵押，且于抵押到期后明确表示不予涤除，造成合同无法继续履行的，构成根本违约，应承担相应违约责任。因此导致合同解除的，买受人有权向出卖人主张房屋差价损失等违约损失赔偿。案由：房屋买卖合同纠纷
一审：江苏省无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初25号民事判决（2020年9月28日）
二审：江苏省无锡市中级人民法院（2020）苏02民终5243号民事裁定（2020年11月24日）
注：本案为人民法院入库案例，入库编号为：2023-07-2-091-009
案涉合同并未就65万元首付款的支付方式作具体的约定。结合双方出示的微信聊天记录等证据来看，可以认定双方对以购房款直接清偿顾某某银行贷款以涤除抵押权的履行方式达成了合意。在案涉房屋存在抵押贷款的情况下，该种约定有利于保护买卖双方的交易安全和合同目的的实现，抵押权涤除亦为合同后续履行的前提基础。故双方就65万元首付款的支付方式，以微信交流的形式作出的约定，应作为双方合同的补充。王某按照双方约定的时间和中介前往银行，其提供的银行余额查询记录也证明其具有履行合同的能力和意愿，而顾某某并未按约前往银行，在事后不再配合办理银行还贷手续，而是单方提出直接将款项汇入其账户的支付方式。顾某某单方变更履行方式，且未提出任何担保措施担保其能够在取得购房款后及时涤除抵押权，以确保合同顺利履行，在此情况下，王某有权拒绝付款，其拒绝付款的行为并不构成违约。则顾某某在2020年1月6日解除合同的通知不能发生解除的效力。顾某某于2020年1月为案涉房屋设定了新的抵押，且于抵押到期后明确表示不予涤除，造成合同无法继续履行，该行为构成根本违约，应承担相应违约责任。鉴于合同已无法继续履行，故法院对顾某某、王某要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，顾某某应向王某返还其取得的购房款。王某应向顾某某返还房屋，法院确认合理搬迁期限为15日。王某还需向顾某某支付从房屋交付后至实际返还日的占有使用费，按照双方确认的金额计算。王某主张违约损失包括房屋差价损失，王某和顾某某商定了基准日，亦认可该基准日的评估市场价。则评估基准日价格与合同价的差价部分，应为王某的合理损失。关联法条索引
《中华人民共和国民法典》第488条、第563条、第566条、第577条（本案适用的是1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第30条、第94条、第97条、第107条）附：人民法院入库案例（原文PDF版）
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版权公告
案例来源：中国裁判文书网，该案例为人民法院入库案例
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