某学校与王某签订房屋租赁协议。协议约定：学校将自有房屋3间租赁给王某开家电门市，租期两年；每月由承租人王某向校方交纳租金400元；房屋只能由承租人使用，不允许转租；如有违约，违约方要付给对方违约金1200元。
协议履行一年后，王某将该房屋转租给李某，李某每月向王某交租金500元，王某从中牟利。学校察觉后，找王某交涉，要王某解除与李某的协议。但王某以不少付租金为由置之不理。
本案中，学校将3间房屋租赁给王某符合国家法律、政策规定，双方所签订的房屋租赁协议有效。王某未经校方同意，擅自将房屋转租给第三人李某使用，属于违约行为，应当承担违约责任。我国《民法典》第716条第1款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。”根据这一规定，在租赁关系存续期间，承租人可因一定的条件将承租的财产转租给第三方承租使用。这个条件就是必须事先征得出租人同意。租赁财产的所有权并不因租赁而转移给承租人，仍属于出租人。所以，出租人有权决定是否同意给第三方承租使用。如果出租人不同意，承租人不得转租，否则，应当承担违约责任。
《民法典》第716条第2款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据该规定，学校有权解除合同，收回使用权。对于王某的违约行为，应当令其承担违约责任。
《民法典》第718条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”因此，学校应该在知道或者应当知道王某转租后六个月内提出异议，才可以解除房屋租赁协议。
房建委专栏：张俊
