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作者：余飞
这两天在江苏出差，对于9月24日的大消息，没有及时进行解读，望大家谅解。9月24日，国新办新闻发布会上，官方一口气给楼市与股市宣布了四个大礼包，其中三个与楼市相关：
1、近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元。2、将降低中央银行政策利率，7天逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%降为1.5%，引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行。这意味着，下个月的LPR会降息20个基点，超出市场预期的10个基点。3、降低存量房贷利率预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。同时降低二套房首付。引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。9月24日当天，上证指数上涨了4.15%，深证成指上涨了4.36%。不过9月25日大盘高开低走，深证成指甚至收跌，这个原因后面会说到。分板块来看，地产股嗨翻了天。可能是之前的小作文，让市场预感到了大利好将至，被提前释放，房地产股的异动在十多天前就开始了，已经连涨了九天。从涨幅来看，从9月11日启动到9月25日收盘，房地产指数累计上涨了12.49%。
但是，都只是理论上的利好，能否构成实质利好，需要打一个大大的问号。第一条是降准。之前市场早有预测，但这次降准的力度比市场预测的要大，直接降准50个基点。对于这一条，理论上对股市和楼市构成大利好。毕竟降准的目的，是释放资金流动性，让市场上的钱变多。
今年3月份，我们的广义货币M2突破了300万亿。300万亿是个什么概念？
纵向对比，我们突破100万亿，耗时57年。从100万亿到200万亿，耗时7年。从200万亿到300万亿，只用了4年零三个月。
尽管之后M2增速，也被市场称之为印钞速度，不断降低，央行披露，8月份M2增速为6.3%，仍高于GDP增速。市场并不缺钱，过去三年来，降准降息了很多次，市场货币之水可以说非常充足，目前的关键问题是，没有多少人来接水。社融是贷款需求，也即货币需求。它包含人民币各项贷款、外币各项贷款、委托贷款、信托贷款、银行承兑汇票、企业债券、非金融企业股票、保险公司赔偿、保险公司投资性房地产与其他。上面说到，广义货币是货币的供应量，而社融则可以视作货币的需求量。1-8月社会融资规模增量21.9万亿元，比上年同期少3.32万亿元。8月份新增社会融资规模30298亿元，同比少增981亿元，结构上主要靠政府债支撑。![]()
M1所反映的是企业活期存款的多寡，增速好，说明活期存款多，企业扩张欲望加强，反之扩张收缩，活期存款都转为定期。一般来说，M2增速大于M1，表明市场对经济理性，实体经济中的投资机会减少，存款定期化，经济活力偏弱，更多的钱流入金融投资市场。而我们的M1，今年4月份开始，就让我们不断见证历史。4月份狭义货币M1增速同比下降1.4%，创有统计以来第二次负增长。5月末，狭义货币（M1）余额64.68万亿元，同比下降4.2%，连续两个月负增长。这是创有统计以来第三次负增长。而且，连续两个月负增长，还是有记录以来第一次。6月末，狭义货币（M1）余额66.06万亿元，同比下降5%。增速三连降，有数据以来首次。增速创新低，历史罕见。7月份，M1下降6.6%。8月份下降7.3%，依旧创造历史。
所以，9月24日大消息之下，资本市场仅仅就嗨了一天，9月25日大盘就高开低走了。
这是大家信心依旧不足的充分体现，见好就收成了惯常操作。第二条降息，市场也早有预测。毕竟美联储都降息了，之所以这个月没有降息，而是留到下个月降，主要是避免落人口实，说我们跟着美国走。我们的贷款利率，从2019年以来就不断下调。我之前就梳理过，2019年利率换锚至今，与房贷直接挂钩的五年期LPR共降息9次，贷款利率从4.85%降至3.85%，合计降息100个基点。但市场与房价，在2019年至2021年年中，仍在上涨，2021年年中至今，则不断下调，一副誓不回头的样子。从时间线可以感受到，楼市的冷暖本质就是经济决定的，经济好楼市就好，经济发展举步维艰，楼市怎么都托不起来。第三条，是给已经买房的人减负，并推动有钱人进场救市。降低存量房贷利率，去年也有过一次，这一次力度更大。但仍旧解决不了根本问题。当前存量房贷平均利率大约在3.92%，此次降低50个基点，如以商贷额度100万元、贷款30年还款方式计算，每月月供减少大约280元，30年可以减少利息支出共10万元。以深圳来说，按300万纯商业贷款额计算，贷款30年，等额本息下，4.15%利率的月供是14583.1元，降息50个基点至3.65%利率的月供是13723.79元，每月月供节省859.31元，总利息节省30.93万元。![]()
一个月节省不到1000块钱。多吗？看对谁，对于普通家庭来说，的确可以减小点压力。但对于能够贷款300万买房的家庭来说，杯水车薪。市场的首付这几年一降再降，但商品房销量一年比一年差。
全国楼市2021年开启全面下跌。
从数据来看，商品房销量从2021年的“双18”调整至2022“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。去年又跌至“双11”，商品房销售面积跌至11.17亿平方米，销售额跌至11.66万亿元，跌至“双11”。
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制图：城市财经；数据：国家统计局
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制图：城市财经；数据：国家统计局
进入2024年，调整速度从小碎步变成了大跨步。
国家统计局披露，前8个月新建商品房销售面积60602万平方米，同比下降18.0%，其中住宅销售面积下降20.4%。新建商品房销售额59723亿元，下降23.6%，其中住宅销售额下降25.0%。
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来源：国家统计局
之前我已经说过，过去三年的疯狂救市，会发现一个问题，政策作用的时间越来越短，如今，一般效果都只有一两个月。内地，现在已经是一个供大于求的买方市场，这一点，自去年7月份的中央政治局会议首次表态后，都被经常提到。恰在此时，我们的人口也转向了。2022年全国人口减少了85万人，2023年减少了208万人。利空不止于此。还有高房价与低收入之间的天堑形成的需求断档，还有大环境的转变，还有目前的就业预期、收入预期以及信心缺失。
第一，宏观经济周期、宏观大环境以及全球局势带来的不确定性，让有钱人没有信心和预期买房投资。而且，之前炒房投资收获的人，正在寻求离场，落袋为安。
第二，当下的收入和失业，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。
第三，中间一小撮有首付能力的人群，在调整的环境中，选择持续观望，既怕追高，又怕踏空。
一句话概括就是，富人不买，中产不敢买，普通人买不起。
我之前说过，经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则是虚假繁荣。
换句话说，只有经济、产业、就业、出口复苏了，楼市才会复苏。
但目前的经济复苏回环曲折。
这一点，官方早就心知肚明，所以早在2023年7月份的重要会议上，官方就明确表示：
当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。疫情防控平稳转段后，经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。我国经济具有巨大的发展韧性和潜力，长期向好的基本面没有改变。简单理解就是，在内需不足、企业经营困难、风险隐患较多、外部环境复杂严峻四大阻力之下，接下来我们的复苏不是康庄大道，而是羊肠小道。结合我之前写过的深圳、广州、上海、北京、东莞、成都、重庆、烟台、常州、南京、西安、武汉、厦门、宁波、青岛等一众热点城市的房价走势，再次强调一下本号的观点：即便拥有不错的产业、经济和人口，也抵挡不住大趋势。因为尽管高房价城市中，有一批产业、经济、人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力和购买力。区别只在于，产业强、人口竞争力强的城市，跌幅相对小一点，前两者弱则跌幅相对大一些而已。
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