最近，某姓富豪抛售房产上了热搜，总之是赚了几十倍，拿钱走人。
此案应正常交税，不需讨论。本文想讨论的是：境外富豪如果采取间接转让的形式抛售境内房产，需要交税吗？或者说，税局征税难吗？
按照惯例，先说答案：很难。这不是税局问题，这是因为企业所得税法存在那么一点点瑕疵（先不算“漏洞”哈）。
根据企业所得税法规定，境外企业应就其来源于境内的所得缴纳企业所得税。具体到抛售房产即财产收益相关的，税法是这样规定：
（企业所得税法实施条例第七条）来源于中国境内、境外的所得，按照以下原则确定：转让财产所得，不动产转让所得按照不动产所在地确定，动产转让所得按照转让动产的企业或者机构、场所所在地确定，权益性投资资产转让所得按照被投资企业所在地确定。
解释一下就是：境外企业转让境内的房产和境内企业的股权，需要在境内交税；境外企业转让境外企业的股权，不需要在境内交税。
这样一来，如果境外企业A先在境外设立一个公司B，由B公司投资境内房产，需要抛售房产的时候，不用直接卖房，而是把B公司的股权卖掉，也就是间接地卖掉房产，是不是就不用交税了？
事情倒没那么简单，税法的漏洞也不可能这么明显和夸张。对于这么简单直接的避税筹划，税法还是有兜底性规定的：
（企业所得税法第四十七条）企业实施其他不具有合理商业目的的安排而减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。
这个就是传说中的“一般反避税”了。别以为叫“一般反避税”就觉得它就一般，专业人员评价这其实是税法当中的“核武器”，当发现其他所有手段都搞不定的避税筹划，最后的最后就得靠这个兜底。这条有多厉害呢，先看关于间接转让的具体规定：
（国家税务总局公告2015年第7号）一、非居民企业通过实施不具有合理商业目的的安排，间接转让中国居民企业股权等财产，规避企业所得税纳税义务的，应按照企业所得税法第四十七条的规定，重新定性该间接转让交易，确认为直接转让中国居民企业股权等财产。
简单来说，你说你是卖境外企业股权，不需要在境内交税。税局可以对你这事重新定性，认为这项交易的实质是卖境内的房产，这样就应该在境内交税了。你是不是想说，这样税务局的权力是不是太大了？
确实有点大。因此税局对这个手段的使用也是非常严谨的。实体上，要判断你这个筹划“不具有合理商业目的”；程序上，全国所有这类案件，都要层层报到国家税务总局去审批，各地税务局自己说了是不算的（当然，企业自己心虚，自愿把税交了，和这程序没关系哈。）
问题就在这了，对于通过卖境外企业股权的形式间接卖境内房产这种事，税局需要先掌握到信息，再判断“不具有合理商业目的”，再履行内部到税务总局的审批程序，最后才能通知企业交税。上述三步差一步都不行！何况这三步都很难！就连第一步掌握信息，一个境外企业卖另外一个境外企业的股权，税局哪那么容易知道？！特别是“不具有合理商业目的”这么主观的事，很可能会“公说公有理、婆说婆有理”，税企之间、甚至税局内部恐怕都常有争议。有专业团队或者愿意花中介费的境外企业，“实打实”地搞出来一些“合理商业目的”，还是有可能的吧。
但是，你可能想说，企业自己害怕啊，万一后续需要补税，光滞纳金一年18%（每天万分之五），企业受不了啊，模棱两可的，企业可能选择早点把税交了，避免以后交大额滞纳金。这其实是个误区，“一般反避税”既然模棱两可，主观性那么强，税法再要求交滞纳金不就不合理了？对此，税法（企业所得税法第四十八条）特殊规定，这种交利息，不交滞纳金。利息大家都懂，可比滞纳金少很多很多。
回到开头的问题，对富豪用间接转让形式抛售房产，依照企业所得税法本来是不需要交税的，必须税局掌握到信息后，动用“一般反避税”这个核武器，层层上报，报到国家税务总局审批，确定企业“不具有合理商业目的”，将交易实质认定为直接转让境内房产，才可能征税，并且不收滞纳金，收较少的利息。税局是不是很难？
现在，你可能想问，税局有没有简单点的路可以走？
还别说，真的有。
有不少人提过，税法直接规定境外企业间接转让境内不动产，应在境内交税，不就行了？你还别觉得这太简单粗暴，实际国际规则还真有这么一条。根据目前最权威最常见的国际税收征税权划分的规则（OECD税收协定范本及注释）第13条（财产收益），转让一个企业（不管企业在哪国）股权取得的收益，如果企业主要价值是某个国家的不动产，可以在这个国家征税。不止这个可借鉴的国际规则，我国和很多国家签署的避免重复征税的协定（约定好怎么划分征税权，怎么避免重复征税），基本也是这么规定的。也就是说，从国际规则讲，我们有这个征税权，但目前还没有落实到企业所得税法中，属于“有权没用”状态，可以算企业所得税法的瑕疵。
为啥只说是企业所得税法的瑕疵呢？因为个人所得税方面还真把这瑕疵解决了。财政部税务总局公告2020年第3号规定，个人转让境外企业股权，如果境外企业价值主要是境内不动产，那取得所得是来源于境内的所得，应该在境内交税。
总结起来就是，富豪个人不管是直接还是间接抛售境内房产，都应该在境内交税；但是富豪在境外设立一个公司，再由这个公司间接转让境内房产，那就回到前文所说的，目前只能看税局的“一般反避税”好使不好使，管不管得住了，未来看企业所得税啥时候修补这个瑕疵。
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