广州、深圳、上海楼市松绑，楼市、股市齐涨还要多久？

楼市 2024-09-30 16:35 北京

终于，保鸽的股票账户从绿变红。

即便经过上周3天的大涨，到上周五，保鸽仍亏20%。

今天收盘，已经扭亏为盈。

亏了3年的股票，终于看到希望。

要问我为什么能亏着拿三年。

秘诀一：逢大跌，必买入，然后卸载交易软件。

秘诀二：每天只看收盘行情，眼不见为净，不影响心情，也不会乱操作。

A股这波表现，算上横跨太平洋的“东风快递”，说给国庆75周年献上第二份大礼，不为过吧。

但对于A股即将开启一轮牛市，保鸽仍信心不足。

毕竟从2020年以来，“狼来了”的故事屡次上演。

当然，希望这次我是错的。

这轮股市大涨的根因，在于政策。

9月24日起，央行连发利好。

截至9月27日，上证指数从2748点，一路涨超3000点。

4天时间，完成此前可能需要数月，甚至一年才能有的涨幅。

如今，上证指数已超3300点。

直逼去年最高3400点。

在所有政策利好中，多项政策齐指楼市，包括：

优化限购、限售政策；

降低首付比例；

降低存量房贷利率；

放宽房企融资；

降低二手房交易成本等；

参照“2008年到2014年”和“2014年到2019年”，两个最近的中国经济波动周期。

不难发现。

推动经济及股市由熊到牛的关键在楼市。

而导致经济回落、股市崩盘的，同样有楼市身影。

周期一：2008年到2014年

2008年，降息、降首付比例、放宽对开发商的贷款限制等一系列政策，推动楼市大涨。

2009年上半年，全国大中城市商品住宅成交量平均上涨幅度达95%。全国大中城市新建住宅和二手房价格从09年初涨到11年底，每月上涨同比最大近20%。

由于过快上涨，2009年下半年，政策收紧。

2009年12月，“国四条"出台，楼市宽松政策正式结束。

2011年，调控持续升级，房地产史上首次限购落地北京。

“高首付、高利率、高税费、限购”，成主要特征。

但由于该阶段正处于中国经济高速腾飞期，国民收入持续增长，对楼市形成一定支撑。

政策收紧后，房地产市场并未立刻崩盘。

但由此带来的高库存问题，成为2014年第二波楼市松绑的主要原因。

数据统计，截至2014年8月底，全国35个城市新建商品住宅库存连续增长29个月，较2013年同比增长23%，35个城市新房去化周期接近18个月。

而成交量，又回到了2008年的水平。

周期二：2014年到2019年

2014年，楼市政策再度从紧转松，迎来继2008年后的第二波刺激。

截至2014年末，大部分二三线城市的限购均已放松。

还有央行降息、房贷利息打折、最低首付30%、支持开发商融资等利好政策。

但跟2008年不同，棚改、旧改成为这时期主旋律，也造就了不少拆迁富豪。

加上中国经济和居民收入持续增长，叠加楼市新政，大量货币流入房地产。

推动楼市进入第二轮高增长。

伴随而来的还有一波起底2014年6月，终于2015年6月，持续1年的A股暴涨神话。

2014年6月，上证指数还只在2000点左右徘徊。

受楼市等多方面因素刺激，到2015年6月，上证指数涨至最高5178点。

但此后，上证指数便极速下跌，到8月已跌至3200点，此后上证指数便再未突破4000点。

同期楼市却跟A股表现截然相反。

在救市政策，及棚改的推动下，到2016年上半年，全国大中城市商品住宅成交量平均上涨幅度达50%。

全国大中城市新建住宅和二手房价格从2015年初涨到了2017年中，每月上涨同比最大近15%。

颇具代表性的是，2015年深圳房价一夜起飞，带动全国楼市彻底放飞自我。

2016年，为了遏制房价快速上涨。

限购、限售、提高房贷利率、提高二套首付比、取消棚改等一系列灭火政策频出，开发商贷款也被快速收紧。

2016年底，“房住不炒”被提出，这轮楼市辉煌彻底结束。

但随之不是房价暴跌，而是不少人高位接盘。

（实不相瞒，保鸽便是其中之一，不过好在自住）

除了高位接盘的老百姓，最难受的应该是收紧融资后的开发商。

强如恒大，也倒在了黎明到来的前夜。

万科、碧桂园等同样风雨飘摇，而那些中小房企，更是频频债务违约。

开发商暴雷之下，留下一堆准烂尾楼。

所以说高位接盘不是最倒霉的。

不仅高位接盘，还遇到或差点遇到楼盘烂尾的，才是最倒霉。

为了解决潜在的烂尾问题。

2023年起，“保交楼”成为新一轮楼市刺激点。

9月29日，楼市正式迎来第三波刺激。

同样是解限购/限售、降低利息、降低首付、放宽房企融资等。

一夜之间：

广州：全市取消限购。

上海：非本市户籍，缴满社保一年，就能在外环买房；首套和二套首付分别下调至15%和25%。

深圳：首套和二套首付比均下调至15%；取消利率下限；二手房交易增值税免征年限从5年下调至2年。

三个一线城市，一夜之间彻底放开，对全国楼市都将具有启示意义。

只是当前供需结构已变，经济环境更不可同日而语。

楼市能否再启辉煌，还未可知。

但股市却迎大涨。

9月30日，国庆前最后一个交易日。

三大股指从开盘起，便一路猛涨。

截止收盘：

上证指数涨超8%，单日上涨近200点，直逼2023年最高3400点。

深证成指单日涨超10%。

创业板指则是涨超15%。

9月30日三大股指市场表现

保鸽的创业板50指数基金，3年亏损后（最高亏40%），仅用5个交易日，便扭亏为盈。

同样的故事，同样的开局。

不同的是，这次楼市的政策似乎更加理性，市场同样理性。

（没钱，房价不便宜，大家想不理性都难）

只是能否助推股市高涨，目前来看，机会很大。

如果节后遇到调整，倒是可以逢低投资一些。

但持续性如何，还未可知。

建议低风险偏好者，谨慎入市。