税务合规管理实务指南——房产税风险指引及解决方案
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2024-09-30 21:57
安徽
企业出租房产，会存在合同里与承租方约定免收租金期限情况，企业通常认为免租期间不需要交房产税，未按房产原值缴纳房产税。根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121 号）第二条规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。企业出租房产，免租期免了租金，但是并未免房产税，因此无论是否约定免租期都应该缴纳房产税，否则存在少缴房产税的风险，同时存在滞纳金及罚款。企业应自查有无免租期的业务，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。企业对未缴部分房产税应补缴。对按照房产原值计税的房产未将取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等计入房产原值缴纳房产税，导致企业房产税计税基础不准确，少缴房产税，存在一定风险。根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121 号）的规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。取得土地价款、开发土地发生的成本费用如果未计入房产原值，导致企业房产税计税基础不准确，存在少缴房产税的风险。企业应自查：房产原值是否包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。按照房产原值计税的房产， 如果地价未含在房产税计税基础里，企业应补缴房产税。企业有些房屋由于历史原因导致产权不清晰，未取得房产所有权证，也未在企业账面核算，因此企业往往未对房产缴纳房产税，但从实际上看企业对房产拥有代管及使用权，应按规定缴纳房产税，否则存在一定风险。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90 号） 第二条规定：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。房屋产权不清晰时，应由房产代管人或有使用权的人缴纳房产税。企业若因为没有房屋所有权证房产不明等原因逃避纳税，则存在少缴房产税、滞纳金和罚款的风险。企业应明确：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。很多企业为了在当年多列成本，将房屋附属设施和配套设施费用一次性记入费用，或记入长期待摊费用后进行摊销，未将此类费用归集到房产原值当中，使得房产税的计税基数不准确，少缴了房产税。根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173 号）的规定：一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。企业房屋附属设施和配套设施费未计入房产原值的，使得房产税的计税基数不准确，少缴了房产税，存在欠缴税金、滞纳金和罚款的风险。企业应自查房产入账依据，是否按房屋配套设施，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。配套设施未计入房产原值的，企业应调整房产原值，补缴房产税。【风险点5】未竣工验收但已实际使用的房产未缴房产税很多企业经营用房是委托施工企业建设的，按规定房产税应从办理验收手续之次月起征收，但竣工验收手续通常都比较麻烦，往往要历时几个月到一年时间，有的工程复杂的时间会更长，企业往往在办理验收手续前就开始装修使用或进行出租、出借房屋，对这种情况应自使用之次月起开始计征房产税，企业以房屋未竣工验收为由拒缴或漏缴房产税。根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第 008 号）的规定：十九、纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89 号）的规定：二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。竣工验收期限较长的房屋，企业如果在办理验收手续前就开始装修使用或进行出租、出借房屋，如果不自使用之次月起开始计征房产税，仍以房屋未竣工验收为由拒缴或漏缴房产税，存在补缴税款、滞纳金和罚款的风险。按规定，企业将原有的房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起缴纳房产税。因此企业委托施工企业建设的房屋，如果在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定在交付出租、出借房产之次月起征收房产税。【风险点6】具备房屋功能的地下建筑未按规定缴纳房产税企业办公场地和经营用房包含地下室、半地下室的，可以用来生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资，因为比较隐蔽不容易被发现，通常不缴房产税。国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181 号）第一条规定：凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。企业办公场地和经营用房包含地下室、半地下室的，应计入房产税的计税基础，否则存在少缴房产税的风险。企业应自查有无具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等。如有，均应当依照有关规定缴纳房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。【风险点7】房屋改、扩建支出、更新改造支出未计入房产原值， 少缴房产税很多企业为了在当年多列成本，将房屋改扩建支出或更新改造支出费用一次性记入办公费、装修费，或记入长期待摊费用后进行摊销，未将此类费用归集到房产原值当中，使得房产税的计税基数不准确，少缴了房产税。根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152 号）第一条规定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。房屋改扩建支出或更新改造支出费用如果不计入房产原值当中，使得房产税的计税基数不准确，少缴了房产税。对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。企业如果未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估，并按调整或评估后的房产原值计征房产税。企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。有的企业为了少缴房产税，故意混淆办公经营用房与上述房产，达到免缴房产税的目的，存在风险。根据《财政部国家税务总局关于教育税收政策的通知》（财税[2004]39 号）的规定：对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。企业如果故意混淆办公经营用房与学校，医院，托儿所，幼儿园自用的等免征房产税的房产，达到免缴房产税的目的，存在补缴税款、滞纳金及罚款的风险。企业应自查有无免征房产税的公益用房与经营用房混淆，经营用房未缴房产税的，应及时补缴。企业自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。企业委托施工单位建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。企业将自建的房屋长期放在“在建工程”或“基本建设”等科目不转入固定资产，也不缴纳房产税。根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第 008 号）第十九条规定：纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。企业自建的房屋有否按照规定及纳税义务发生时间上缴房产税，是税务稽查重点。新建房屋若未在房屋交付使用之次月起上缴房产税，则存在补缴税款、滞纳金及罚款的风险。企业应核查“固定资产”账户中房屋、建筑物、构筑物等应税资产的原值，应按纳税义务性时间计算是否足额缴纳房产税。国家税务总局公告2019 年第 21 号规定纳税人享受“六税一费 ”优惠实行“ 自行判别、申报享受、有关资料留存备查 ”办理方式， 申报时无须再向税务机关提供有关资料。纳税人根据具体政策规定自行判断是否符合优惠条件， 符合条件的， 纳税人申报享受税收优惠， 并将有关资料留存备查。企业若资料未留存或留存资料不全， 都会对企业的房产税缴纳金额及是否能享受减免等问题产生影响。根据《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税[2019]13 号）第三条规定：由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。根据《关于城镇土地使用税等“六税一费”优惠事项资料留存备查的公告》（国家税务总局公告 2019 年第 21 号）规定：一、纳税人享受“六税一费”优惠实行“自行判别、申报享受、有关资料留存备查”办理方式， 申报时无须再向税务机关提供有关资料。纳税人根据具体政策规定自行判断是否符合优惠条件， 符合条件的， 纳税人申报享受税收优惠， 并将有关资料留存备查。二、纳税人对“六税一费”优惠事项留存备查资料的真实性、合法性承担法律责任。三、各级税务机关根据国家税收法律、法规、规章、规范性文件等规定开展“六税一费”减免税后续管理。对不应当享受减免税的， 依法追缴已享受的减免税款，并予以相应处理。税务机关在稽查时，对是否留存了企业符合减免土地使用税条件的备查资料是稽查的重点。资料不全或未留存资料的，存在无法享受减免政策，并且补缴房产税的风险。企业享受“六税一费”优惠实行“自行判别、申报享受、有关资料留存备查”办理方式， 申报时无须再向税务机关提供有关资料。纳税人根据具体政策规定自行判断是否符合优惠条件， 符合条件的， 纳税人申报享受税收优惠， 并将有关资料留存备查。纳税人对“六税一费”优惠事项留存备查资料的真实性、合法性承担法律责任。各级税务机关根据国家税收法律、法规、规章、规范性文件等规定开展“六税一费”减免税后续管理。对不应当享受减免税的， 依法追缴已享受的减免税款，并予以相应处理。
