又一大型房企有望复活！
12月11日，融创中国股价异动，盘中一度上涨5.36%，截至发稿报2.69元/股，涨幅3.07%。
消息面上，12月10日，融创公告称，H6融地01、H0融创03两只债券，已率先通过重组表决，另外8只债券还有两周投票时间，将于12月23日迎来十只债券整体重组投票结果。
日前，融创公布境内债二次重组方案，提供了包括现金要约收购、债转股票或者股票经济收益权兑付、以资抵债、留债展期四个选项，削债比例超过50%，受到市场广泛关注。
作为首批完成过境内外债务重组的大型房企，融创为何又来到二轮谈判期？这与房企此前境内债重组的方式、行业及企业生存环境的变化息息相关。
在第一轮重组中，融创和大多数房企一样，对境内债采取的是增信展期方式。早在2022年底，融创便完成了境内公开市场债务重组，60亿元的境内债加权平均展期3.51年，此后该公司按照调整后的安排，在2023年相继兑付了6.31亿元。
首轮重组较为顺利，主要因当时境内债利率未发生变化，仅调整了兑付安排，债权人利益没有受到较大影响。融创中国董事局主席孙宏斌，还对其中一支境内债提供连带责任担保，给予了债权人信心，因此第一轮重组谈判相对顺利。
此外，融创当时还给出了多处资产进行增信，包括重庆文旅城、无锡文旅城、成都文旅城、广州文旅城、济南文旅城（5项自持物业资产），以及绍兴黄酒小镇、重庆江北嘴A-ONE项目、温州翡翠海岸城项目（3项销售物业资产）的收益权。
然而，随后的2023年、2024年两年时间内，房地产市场仍持续处于调整期，行业基本面还未发生根本性扭转，房企尤其是出险企业的艰难处境依然存在，即便是完成过债务重组的房企，不少也陷入了兑付难、方案难落地的尴尬境地。
一名证券机构研究人员曾表示，过去几年，很多房企在解决境外债务的重组问题，但对不少房企来说，境内债压力同样不小，不少房企在境内债务展期后，本金额没有减少，但利息压力却越来越大，企业背后的压力不容忽视。
今年以来，包括融创在内的多家房企，境内债本息兑付都有过延期行为，显示出企业面临的一些共同挑战。在此背景下，如何在“时间换空间”之外，如何寻求更利于企业经营、同时不损害债权人利益的方案，成为当下不少房企面临的问题。
身处其中的融创，则释放了境内债重组的另一种方式，对合计154亿元的境内公开债务，提供了包括“削债、转股、展期、降息”四种方式，如方案落地削债比例将超过50%。
一位债务重组专家表示，此前行业已经历了债务展期、债务重组、逆向混改、破产重整等一系列的化债探索。融创本次谈判，则提供了系统、长期的市场化解决方案，延续境外债重组的思路，给到债权人四个选项，提供了现金对价、股票、资产等偿债资源。
其中，大比例降债+长展期的举措，预计最高可实现化债超百亿元；其次，四个选项均不具有强制性质，债权人可以根据自身诉求选择，留债展期选项也没有设置金额上限。
此外，融创把配股融到的现金，大部分都用在了折价回购债权上，还增加了现金支付安排，明年底前向每个持债账户兑付本金1%、及对应资本化利息和全部未付利息。同时提出了债转股票经济收益权的选项，数据显示，今年来融创股价已累计上涨超过90%。
如今，H6融地01、H0融创03两只债券，已经通过重组表决，显示出该方案一定程度上的可行性；但还有8只债券仍在等待投票，体现出本轮谈判较以往更为不易，加上融创的境内债权人数量多、结构复杂，最后投票结果如何仍需持续观察。
中指研究院企业研究总监刘水表示，融创本次重组方案亮点是，可供债权方选择的方式多样，有现金要约收购、股票经济收益权兑付、以资抵债等，债权方可根据自身资金特点选择。
在他看来，融创的优势主要在于：拥有较多优质资产，布局城市基本是一二线核心城市，当地房地产市场较有韧性；企业在积极自救；今年融创外滩壹号院三次开盘三次售罄，总销售额约215亿元，表明市场对融创的产品和经营开发能力较为认可。
从行业环境看，当前楼市处于止跌回稳期，这对房企债务重组也有一定助力。刘水表示，房地产市场企稳对出险企业有较多利好，有助于房企销售去化，回笼资金；有助于改善融资环境，提高金融机构投资意愿；债权方信心提升，有助于房企与债权方协商重组。
可以预见，后续房企将出现新一轮的境内债重组谈判潮，而融创的市场化方案能否顺利落地，也会对其他房企的方案选择有一定影响。业内认为，在即将到来的2025年，房企境内债新一轮重组，以及怎样盘活土地、改善运营，将会是行业新的重点。
昔日千亿房企，有重大进展
昔日千亿房企，债务重组取得重大进展。
12月18日，佳兆业举行股东特别大会，股东以点票表决方式，正式通过以下两项决议案。
1、批准、确认及追认强制可转换债券发行及其项下拟进行的交易，及授予董事特别授权以行使公司权力配发、发行及处理强制可转换债券转换股份。
2、批准、确认及追认债权人小组工作费用股份发行及其项下拟进行的交易，及授予董事特别授权以行使公司权力配发、发行及处理债权人小组工作费用股份。
两项议案赞成票比例约65%，获正式通过为普通决议案，另有超35%的股东投了反对票。
金科即将复活重生
一批房企也在复活中
当然也有好消息，与此同时，一批房企开始完成债务重组。
1、旭辉
旭辉控股集团(00884)公布，已与债券持有人小组成员订立重组支持协议。公司邀请持有适用债务的其他债权人立即加入重组支持协议，支持建议重组的实施。
公司注意到，其已获得债券持有人小组成员对建议重组的大力支持。根据公司当前所获得的信息，于本公告日期，合计持有或控制公司发行的境外优先票据、永续证券及可转换债券的未偿还本金总额约46.9%及适用债务约31.1%的债券持有人小组成员(其以拥有人身份实益持有)已正式签订重组支持协议并受其条款约束。
旭辉境外重组涉及10笔高级债、1笔可转债和1笔永续债，以及13笔境外贷款，本金总规模达68.58亿美元（约481亿人民币）。
而且，旭辉集团已经与境外债务占比接近1/3的债券持有人，签订了正式重组支持协议。
2、奥园
粤系房企，负债规模约2500亿，2021年11月，6590万元信托贷款违约，宣告爆雷。
9月20日，中国奥园正式公告，公司自其主要股东Ace Rise Profits Limited（以下简称“Ace Rise”）获悉，于2024年9月20日（交易时段后），Ace Rise与Multi Gold Group Limited（以下简称“Multi Gold”）订立一份协议，据此，Ace Rise同意转让约6.22亿股公司普通股予Multi Gold。
Ace Rise及Multi Gold将拥有公司约5.02亿股及约6.22亿股股份的权益，分别占公司于公告日期全部已发行股本约13.31%及16.48%。
受此消息激励，9月23日中国奥园股价飙升，单日涨幅达到126.89%，市值增至10.18亿港元，增加额约5.7亿港元。
作为一家已完成境外债重组的粤系民营房企，中国奥园此次引来中东资本入局，被业内视为房企重组战略上的又一实质性进展。
3、冠城大通
9月20日，冠城大通股份有限公司发布公告，宣布已全额偿还东方资产的债务。
公告显示，冠城大通股份有限公司于2020年7月发行“冠城大通股份有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）”（简称“20冠城01”）。2022年9月，公司就“20冠城01”债券与中国东方资产管理股份有限公司上海市分公司（简称“东方资产”）开展业务合作，由东方资产为公司代为偿付“20冠城01”债券17.3亿元本金。
此后，冠城大通与东方资产形成新的债权债务关系，即公司对东方资产债务金额为17.3亿元，偿还标的债务期限不超过1年，经东方资产同意后可延长期限，公司以持有的北京太阳宫房地产开发有限公司（简称“太阳宫公司”）95%股权、大通（福建）新材料股份有限公司（简称“大通新材”）79.08%股权、北京海淀科技园建设股份有限公司69%股权及富滇银行股份有限公司31,188.1万股股份为前述债务提供质押担保；太阳宫公司以其受托进行一级开发的北京市朝阳区太阳宫新区D区地块竞价出让后返还的土地建设补偿款应收账款提供质押担保，同时太阳宫公司为前述债务的共同债务人；大通新材提供连带责任保证担保。
2023年9月，经东方资产同意，前述债务还款期限延长不超过12个月。截至2024年6月30日，上述债务余额为8.58亿元。
2024年9月20日，冠城大通已全额偿还上述对东方资产的债务及相应资金占用费，公司相应的担保责任随之解除，后续将办理质押解除手续。
此前，冠城大通出售房地产开发业务资产。
7月11日，冠城大通股份有限公司（简称“冠城大通”）发布关于筹划重大资产出售暨关联交易的提示性公告称，公司拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东（或实际控制人指定的关联公司）。
部分信息来源：第一财经
