抄底！中国楼市

最近一段时间，随着房地产利好政策不断涌出，楼市出现明显回温迹象。

在十一黄金周假期销售额创下新纪录后，多地楼市再现“日光盘”，不少地区传出新盘开盘即售罄的消息。

似乎一夜之间，中国楼市变天了！

投资者和购房者不禁发问：现在是否已到了抄底的好时机？

一个显著现象是，房地产增量时代结束，并不等于房价上涨结束，全球各国房价目前仍在持续上涨中。

深度调整过后，各路资本也在不断涌进中国房地产赛道，吹响“抄底”中国房地产的号角。

有人退出，有人迅速补位。

各路资本“抄底”中国房市

从悲观到乐观。

最近一段时间，外资在中国楼市动作频频，“外资抄底中国楼市”的声音，频繁出现。

“华尔街之狼”们逢低买入低价地产股；中国奥园被中东资本“拿下”；苏州热盘龙湖·山河颂项目开放时甚至有一群身着白袍的中东土豪前来考察。

美国两大巨头铁狮门和黑石集团，也在中国地产市场频频出手。

铁狮门拿下鹏欣集团位于上海五角场核心区20层高的酒店项目；黑石集团从富力地产手上拿下广州空港物流园后，再次出手收购东百集团设立的4家物流地产类子公司。

外资的不断涌入，为中国房地产市场传递了积极的信心。

国内资本“抄底”消息也从未间断。

退隐江湖多年的煤老板们突然频繁扫楼，陆续拿下上海中粮海景壹号公寓、雅居乐海南清水湾度假酒店、富力香水湾万豪酒店等。

连贝壳这个房产中介，都忍不住亲自下场买地操盘。

旗下子公司贝好家置业以10.76亿元竞得成都锦江区金融城三期H12地块，楼面价高达2.73万元/㎡，一度刷新成都楼面地价新纪录。

实业巨头们，也热衷“抄底”房市。

电机驱动芯片半导体公司峰岹科技发布公告，旗下公司拟购买位于上海市长宁区临虹路280弄5号的全幢房产。

山东“空调大王”瑞冬集团旗下公司以1100万港元“抄底”上海证大价值28.766亿元的地产资产包。

当地产沦为“地惨”，地产围猎者们出手十分果断，“煤老板”“酒业大亨”“水泥大王”等各界巨贾们纷纷逆势杀进房市。

仅上海市场，据仲量联行监测数据显示，2024年第三季度，上海房地产大宗交易投资市场就完成了28宗交易，成交总额达到172.6亿元，较第二季度增长14.3%。

老百姓还在那犹豫不决，各路资本却已争相冲进房市，他们为何如此疯狂？

中国房企不是一个人在战斗

有人“托底”，是房市的一个缩影。

最近一年，大家见证了史无前例的房地产利好政策，如同机关枪一般横扫整个房市。

先是央行强调支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁，设立3000亿元保障性住房再贷款资金。

后又有多部委在9月24日释放一揽子金融政策，加大稳地产政策。

比如，调低存量房贷利率、降低房贷首付比例至15%、央行对“收储”出资比例从60%上升至100%等。

两天后，中央政治局会议又直接表态，“要促进房地产市场止跌回稳”。‍

这是中央政治局首次对房地产市场行情做出明确指示，让人们看到了房市“企稳”的重磅信号。

今年以来，虽然我国推出了不少的房地产利好政策，但房地产市场持续低迷态势一直难有改观。

国家统计局数据显示，今年1-9月，商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%；商品房销售额89070亿元，同比下降4.6%。

这种低情绪，驱动了更多利好政策出台。赶着国庆黄金周到来，一线城市迅速放开限购。

北京、上海、广州、深圳等一线城市纷纷响应政策，不仅调低了房贷首付比例下限，还降低乃至全面取消了一线城市的购房门槛，由此引爆了一线城市的购房热情。

10月17日举行的国新办新闻发布会上，高层继续打出一套“组合拳”。概括起来就是：“四个取消、四个降低、两个增加”。

除此之外，在这一轮房地产调整周期中，地方国资和实力雄厚的险资，还在承担着“托底”中国房地产的的角色。

去年11月，面对境外债券价格异动，万科直接请来深圳国资委以及大股东深圳地铁，与境内外金融机构举行沟通会。

会上，深圳国资委一锤定音：“如有需要或遭遇极端情况，有充分信心、足够的资金资源和工具，通过一切可能的市场化、法制化手段帮助万科积极应对。”

深圳地铁董事长辛杰同时表态：“万科不是一个人在战斗！万科背后是深铁，深铁背后是国资委。深铁工具箱将全力支持万科！”

典型的国资力挺房企案例，还包括珠海国资入主世荣兆业、衢州国资掌舵新湖中宝、湖北国资进驻三湘印象等。

实力雄厚的险资，也在承担“护盘”角色。

新华保险三度出手接盘万达旗下资产；友邦人寿以约24亿收购北京中央商务区地产项目控股股权；东吴人寿、长城人寿、众安保险出资收购商业写字楼、商务区、地块等不动产。

据不完全统计，今年年内已至少有9家险企密集出手接盘13个不动产项目，其中6个项目合计公开的投资金额为90.57亿元，另有7个不动产项目的投资金额未公开。

政策“组合拳”接连出击，地方国资和实力雄厚的险资频频出手，市场情绪也被推向新高潮，“5A景区”“日光盘”再次出现。

存量时代并不等于房价下跌

房地产的地位不言而喻。

众所周知，房地产并非普通产业，从一开始就与国民经济、地方财政、居民财产捆绑在了一起，牵一发而动全身。

国家统计局数据显示，2024年前三季度房地产业和建筑业占GDP比重分别为5.49%、6.41%，合计占GDP比约11.9%。

但随着近几年房地产市场调整，市场不乏“房地产拖累经济”的声音。

2024年前三季度，全国GDP同比增长4.8%。同期，房地产业同比下降4.0%，在12个主要行业中独此一家。

此外，根据央行报告，我国居民家庭7成左右的财产都是房子，而70%左右的负债都与房子相关。

因此，房价的剧烈波动，势必透过金融系统，传导给每一个人。无论从国民经济层面，还是居民财富层面来看，房地产都不能轻易任其下坠。

当然，任何救市都不可能不计成本。

房市之所以能够持续吸引各路资本“抄底”，除存在国家层面政策、资金“托底”外，房市本身还有着一定的发展空间。

国家统计局数据显示，2023年末全国人口比上年末减少208万人。虽然我国人口已经出现负增长趋势，但我国城镇化进程尚未结束，我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距。

截至2023年，美、日、韩的城镇化率分别为83.3%、92.04%、81.46%，而同期我国城镇化率仅为66.16%。

财信证券表示，我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。

进一步来看，中国高校毕业生人数仍在创新高。2024年，中国高校毕业生人数达到1179万，比2023年增加21万。

这一数据意味着，高校毕业生将为中国房地产行业提供增量增长空间。毕竟踏入社会不久后，他们将集体面临结婚、购房压力。

退一万步来讲，即便房地产市场进入存量时代，从长期来看，房价也是很难下跌的，因为房地产存量时代，并不等于房价下跌。

以美国为例，1970年到2000年，美国总体平均城市化率已经达到82%，一些都市圈的城市化率甚至接近100%。

但美国房价并没有因此而下跌。

再近一点看日本。

2011年，日本的城镇化率为91.3%，远超过东亚地区55.6%的平均水平。

2013年以来，日本房价转入上涨通道至今，涨的不要太疯狂。

从房地产的特点来说，土地是有限的，并且很难在短期内显著增加，这种稀缺性构成了对通胀的抵抗。

在全球经济放缓背景下，大部分发达国家均采取超发货币政策来提振经济。这种货币放水政策不仅会拉高通胀，也会进一步推动房价上涨。

其次，一般而言，未来人口和产业只会越来越向一二线大城市群聚集，人口的持续流入，让一二线大城市土地变得更加稀缺，从而大大拉高了各国的房价平均水平。

比如，日本全国的人口持续向大城市特别是首都圈集中，而地方的人口越来越少；国内本轮楼市热，也正是起因于国庆前一线城市的全面放开限购。

相较而言，人口持续流入，市面上相对稀缺，地段较好的一线城市核心区，明显具备更大的投资价值。

所以，如果要抄底中国房地产，该抄哪里，懂的人或许都懂。