前两天有个重磅消息，10年期国债收益率跌破了2.0%，创下了自2002年来的新低。债市走牛，很多人把这个解读为，大家对经济预期的悲观。如果说这种悲观还会蔓延，那股、楼的回暖是可以持续的吗？先说我的观点吧：我们现在正处于熊→牛转换的关键阶段。我知道这次10年期国债收益率跌破2%，很多人是很悲观的；因为债市走牛，往往说明了大家对于其他渠道收益的不信任。但实际上，这次收益率跌破2%背后，其实跟央妈2大操作密切相关，也是我判断市场即将走牛的关键。上周五，央妈发了两则公告，就做了同一件事情：买国债。1个是直接在公开市场全月净买入了面值为2000亿元的债券；1个是又做了一笔8000亿的买断式逆回购，从金融市场里买债；但带动债市的上涨并非是央妈的目的，央妈真正的目的我认为是：虽然现在往市场灌水不能解决所有问题，但是如果不灌水，更不能解决当下的问题。年底悄悄为市场释放流动性，我认为信号还是很积极的。再加上潘行长已经说了：明年要加大逆周期调控的力度；这意味着，明年货币政策将整体上比今年上半年更积极。虽然看起来是债市走牛，但实际上宽松的货币政策预期对于接下来的股、楼都是利好。《关于在存款服务协议中引入“利率调整兜底条款”的自律倡议》和《关于优化非银同业存款利率自律管理的倡议》。这两份文件很复杂我就不细说了，简单来说，就是帮银行降低存款利率。要知道，以前这些大企业、机构的定存利率都很高，而且它们还会跟银行约定——未来5年一年期的存款利息都是1.6%；这就导致今年的存款利率已经降到1.1%了，银行为了履行约定还得去进行“手工补息”。这两份文件就是明确禁止这种行为，以后市场利率有多少，这些资金大户就跟着降多少，银行的存款利率也就被降了下来。银行就是靠着息差赚钱的，所以只有存款利率降下来，我们才有可能进一步降息。而降息，又会利好股、楼，结合股楼从10月份就开始明显回暖的趋势来看，股楼明年会不会迎来新一轮牛市，我也是比较看好的。当然，最近市场上还有1个信号，同样也在说明这种“熊转牛”的趋势：这次修改M1口径，把个人活期存款和非银行支付机构客户备付金一起纳入统计。换句话说，就是M1的统计口径更加宽泛了，把个人端、和互联网端如支付宝、微信等账户的存款也统计进来了。另一方面是，M1是非常重要的观测资金活跃度的窗口，这个数据的好转对于市场肯定是有积极意义的。目前我们所有的政策都是为了刺激经济全面回暖，扩大口径，能让大家最迅速地看到市场资金的真实情况，改变大家的预期；像10月份的M1数据已经有所反弹，M1统计口径的调整是明年1月份才开始执行，所以11、12月的数据会不会持续好转，也是很值得关注的。可以预见的是，一旦好转，对于明年的经济复苏来说都是积极的信号。其实在这种行情和信号下，我认为楼市也是非常有概率从熊→牛转化的。11月的楼市成交数据出来了，非常不错，之前不是很多人都说11月楼市就会被打回原形吗？上海：二手房成交总套数达到2.705万套，为今年二手房成交量最高的月份，创下近44个月的新高
深圳：二手房成交8199套，环比增长14%，创下2020年10月以来的新高
且深圳还不仅仅是成交火，像上周末又出现了一个新的“日光盘”，包括还诞生了一个新的百亿级地王
北京：二手房网签量达1.876万套，创下近20个月的新高；
广州：二手住宅网签量突破1.1万套；
且不止一线城市，一部分二线城市也延续了成交火爆的局面。杭州：二手房网签10429套，环比10月上涨14.4%，同比去年11月提升18.5%
11月网签量创今年1月以来最高纪录，这也是自2023年3月以来，连续20个月的最高纪录武汉：二手房成交8461套，环比增长10.2%
苏州：二手房成交达4936套，日成交大部分在200套左右，单日最高成交295套，环比上涨11.85%
南京：二手房成交套数7328套，环比上涨12.5%；这也是从下半年开始首次上涨
并且，照这个趋势下去，再加上后续政策持续加码的预期，预计12月一线城市楼市就将延续复苏的节奏，并且到农历年末为止，就会出现翘尾行情。当然，也有人担忧二手房成交量虽然在不断回升，价格也还没有完全企稳，不知道当下是否是买入的时机？还有明年是否真的会止跌转涨？宏观数据上虽然还在量升阶段，价最多是回稳，还没开始涨；但如果从微观市场上看，那就是一套套笋盘被消化掉的事实。这对各位来说，不管你是属于刚需还是改善，都是个机会和危险并存的时刻——因为很多人都会在这个时候开始犹豫和着急要不要趁机卖房换房，然后不可避免地踩坑。1、未来的房价是分化的趋势，所以选对城市就是你最重要的选择且这些城市，不一定就落在一二线的省会城市，比如苏州，它就是一个靠自己发展到“最强地级市”的活生生的例子。当然，还有一些国家重点划入收储去库存、以及重点纳入城中村改造的城市，也是可以去进行参考的标的。2、当前是熊转牛的关键阶段，有些房子不需要卖就别现在卖，省得卖在地板价3、比起卖房，更要紧的是学会判断你现在手上这套房子的价值毕竟，很有可能当下你想割肉卖的那套房，就是在未来可以重新止跌转涨的城市和板块。4、长期主义思维，以长周期5年左右为一个判断标准去持有一套房子
