昆明出台28条措施推动房地产平稳健康发展

关于进一步推动房地产市场平稳健康发展的若干措施

　　为认真贯彻落实党中央、国务院决策部署和省委、省政府有关工作要求，严控增量、优化存量、提高质量，更好的满足刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳健康发展，构建房地产发展新模式，结合昆明市实际，提出以下措施。

　　一、加强用地管理

　　（一）合理调控商品住宅用地供应。落实自然资源部关于合理控制新增商品住宅用地供应量的工作部署，根据商品住宅库存去化周期分类调控新增商品住宅用地供应。商品住宅库存去化周期超36个月的县（市）区，暂停新增商品住宅用地供应；商品住宅库存去化周期在18个月（不含）—36个月之间的县（市）区，按“盘活多少、供应多少”的原则，确定新增商品住宅用地供应面积。

　　（二）妥善处置闲置存量土地。对2024年3月31日之前供应、目前尚未开发或已开工未竣工的房地产用地，通过鼓励企业优化开发、促进市场流通转让、支持政府收回收购等方式妥善处置。对已出让尚未建设的非住宅商品房用地，允许按规定转型用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。支持将政府收回、收购的闲置存量土地调整用作保障性住房建设或产业发展。

　　二、支持住房消费

　　（三）取消住房分类标准。落实国家有关工作部署，取消普通住宅和非普通住宅标准。落实国家增值税、土地增值税等配套政策。

　　（四）调整商业性个人住房贷款首付比例。对使用商业性个人住房贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一调整为15%。

　　（五）积极推行“以旧换新”。支持行业协会、房地产开发企业、房地产经纪机构、银行建立住房“以旧换新”的全链条合作机制，通过中介机构提升经纪服务、房地产开发企业优化交易流程、金融机构创新特色金融产品等措施，降低置换成本，推动住房“以旧换新”。

　　三、加快存量商品房去化

　　（六）加大推进以购代建、房票安置力度。在实施城中村改造、城市危旧房改造过程中涉及到安置征迁居民的，鼓励通过以购代建、发放房票等安置方式，加快解决群众的征拆安置问题。

　　（七）利用存量商品房用作保障性住房。按照“以需定购、市场化运作”的原则，由国有企业收购已建成存量商品房用作保障性租赁住房或配售型保障性住房。充分利用全市范围内符合条件的闲置住房筹集保障性住房。

　　（八）利用存量商业办公用房发展楼宇经济。鼓励有条件、有能力的市属、区属国有企业按照市场化的原则收购或长租存量商业办公用房，改建、改造为创投空间、联合办公空间、创新创业孵化器、青年驿站等新型楼宇业态。改建后楼宇的运营主体在协商的基础上，按市场化原则为实体经营的承租户确定租金价格。

　　（九）利用存量商业办公用房拓展工业发展空间。在符合安全、环保、规划、设计等条件下，支持利用存量商业办公用房改建、改造用于发展科技含量高、经济密度大、竞争能力强的先进制造业和生产性服务业。符合《昆明市推进高层工业楼宇经济发展的实施意见（试行）》（昆政办〔2024〕6号）条件的，享受相关政策支持。

　　（十）利用存量商业办公用房发展托育服务。鼓励各类主体利用存量商业办公用房，引入备案的托育机构向周边居住、办公的人员提供嵌入式普惠托育服务，增加社区托育服务设施供给。对建筑面积200平方米以下、位于建筑物一层的小微型托育服务设施，可因地制宜优化消防审验手续办理。对承受房产用于托育服务的，按照相关法律法规和政策规定，对符合条件的纳税人免征契税。为社区提供托育服务的机构自有或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区托育服务的房产，对符合条件的纳税人免征房产税。对利用存量商业办公用房改建用于托育服务的，根据《中共云南省委、云南省人民政府印发〈关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施方案〉的通知》（云发〔2022〕28号）和《中共昆明市委、昆明市人民政府关于印发〈关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施方案〉的通知》（昆发〔2023〕20号）要求落实托位建设补助。

　　（十一）利用存量商业办公用房满足各类用房需求。政府行政事业单位、社区公共服务机构、自律性组织需要增加非住宅商品房用于公共事业、经营活动等，优先在存量商业办公用房中购买或租赁。

　　（十二）支持改造存量商业办公用房发展养老服务。利用存量商业办公用房兴办的养老服务设施，符合条件的按相关标准给予补贴。对承受房产用于养老服务的，按照相关法律法规和政策规定，对符合条件的纳税人免征契税。为社区提供养老服务的机构自有或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老服务的房产，对符合条件的纳税人免征房产税。养老服务机构用水、用电、用气，按照民用价格标准执行。

　　（十三）支持利用存量商业办公用房发展新产业、新业态、新商业。支持各类主体在不变更土地使用权证上的用途和使用权人的情况下，通过对存量商业办公用房实施改建改造、节能改造、增配设施，用于发展文化创意、体育健身、旅游休闲、新消费场景等新产业、新业态、新商业。各行业主管部门依规积极给予支持，建立优先集中审批机制，提供建设、消防、环保等一站式审批服务。

　　（十四）鼓励发展公寓式酒店和服务型公寓。在符合结构安全、消防要求的前提下，产权单位可申请将存量商业办公用房调整为酒店功能，打造公寓式酒店。鼓励运营企业规模化、集约化经营服务型公寓，从功能改造、空间设计、生活配套等全方位提供“酒店式”运营服务。

　　四、优化预（销）售管理

　　（十五）优化商品住房预（销）售方案管理。引导房地产开发企业合理确定商品房销售价格，有序推进房地产开发企业选取按套内面积或按套计价方式销售商品住房。

　　（十六）推行商品住宅和车位同步预售。房地产开发企业预售商品住宅时，住宅楼栋达到预售许可条件的，可按照预测绘报告确定的机动车停车位面积同步预售对应比例的地下机动车停车位。

　　（十七）支持公寓式酒店和服务型公寓对外销售。公寓式酒店和服务型公寓可进行产权分割销售。

　　（十八）有力有序推进现房销售。选取有条件的县（市）、区开展现房销售试点工作，引导有实力的房地产开发企业进行现房销售。鼓励商业银行按市场化、法治化原则提高现房销售项目开发贷额度、延长开发贷期限、降低开发贷利率，对现房销售项目购房业主的按揭贷款优先受理、优先审批。

　　五、提升房地产开发品质

　　（十九）推进“好房子”建设。围绕“安全、舒适、绿色、智慧”目标，研究制定“好房子”技术指南，引导房地产开发企业积极打造“好房子”样板，推动商品住宅高质量供给。

　　（二十）支持存量商业办公用房转化为住宅用作人才房。对2024年12月31日前完成竣工验收备案、去化困难的商业办公用房，在满足消防、结构安全、日照、公共服务设施承载力等前提下，经论证可行后可依规依程序调整为住宅用作人才房。完善社区文化体育、休闲娱乐、共享空间等公共设施和智能化服务，满足青年人群对社交娱乐、就业创业等多元化需求。

　　（二十一）促进住宅设计与配套设施双提升。充分考虑三代家庭、适幼适老等因素对户型设计、功能结构的要求，优化住宅套型设计。完善项目周边教育、交通、社区医疗等配套设施建设，提升居住品质和区域价值。

　　（二十二）推进康养与房地产业融合发展。聚焦旅居康养群体对自然环境、生活配套、医疗养生的需求，引入优质医疗机构、养老机构、物业管理服务企业，提供高品质社区服务。

　　（二十三）促进旅居与房地产业互促共进。结合“旅居云南”工作，充分发挥昆明的自然资源禀赋和文化旅游资源优势，引导市场主体开发康养、度假、避寒避暑等旅居型房地产项目。引入专业化文旅企业对旅游和地产资源进一步整合，促进文旅和地产深度融合。

　　六、强化要素保障

　　（二十四）加快项目开工建设。房地产开发企业签订土地出让合同后，在满足技术审查条件的前提下，即可向属地自然资源规划部门申报《建设工程规划许可证》，支持房地产项目及时开工、尽早建设。

　　（二十五）优化住宅建筑计容规则。对于不对外销售且不办理权属登记的，依托架空层设置的健身房、游泳池、公共会客室等为全体业主共有的配套服务设施，不计入容积率。

　　（二十六）加大房地产融资协调工作力度。促进房地产融资协调机制常态化运行，按照应进尽进、应贷尽贷、能贷快贷原则，将有融资需求的合规项目纳入“白名单”。推进房地产融资协调“白名单”扩围增效，加大“白名单”项目贷款投放力度。

　　（二十七）构建“线上、线下”营销宣传矩阵。针对省外、市外、本市不同购房群体需求，加大分类宣传营销力度，会同商务、文旅、投促等部门开展“+地产”系列营销宣传活动。依托线上自媒体平台，打造线下昆明市房地产主播孵化基地。

　　七、其他

　　（二十八）本文件自印发之日起施行，由相关责任单位负责解释。