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本文对全国各地住房“以旧换新”推进情况进行总结。主要包括：政策的演进情况和逻辑、典型城市近期进展和亮点、各地工作推进反馈的相关问题等。我们认为，各地“以旧换新”政策成熟度在提高，但市场反馈情况和预期有差距，需要立足问题导向，持续优化相关工作。
政策演进情况
统计显示，当前全国已有超85个城市支持实施住房“以旧换新”政策。该政策推行，立足“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”导向，既盘活存量房市场，也对居民家庭改善型居住生活提供更大支撑。观察当前各地“以旧换新”推进情况，总体上呈现了三个重要阶段。1、前期试点和探索阶段
该阶段主要是指2022年下半年-2024年初。“以旧换新”工作试点，源于青岛“优鲜卖”模式，该模式希望打通“二手房售卖、新房认购”整体流程。其创新的出发点有两：解决资金安全及交易风险问题，使购房人有更多选择权；在房屋流转过程中，提高效率，增加市场活跃度。到了2023年，各三四线城市陆续开展试点。随后一些重点二线城市也开展了试点工作。从市场背景来看，其和二手房挂牌量激增、交易困难、房企去库存压力显现等有关。
2、政策完备和优化阶段
2024年上半年是政策完备阶段，典型的城市代表即郑州。其属于政策系统性强、参与部门多、政策力度大、政策完善节奏快的城市。而后包括江苏海安、无锡梁溪、南京等也发布了“以旧换新”的政策。该阶段政策处于持续完备和优化的阶段。本部分对郑州推进“以旧换新”相关政策文件进行梳理。郑州属于全国较早从政策试点到全面铺开的城市，同时已经形成了以旧换新、收旧换新和卖旧买新等模式。这里对郑州全面铺开阶段的政策亮点进行概括。
3、政策铺开和成熟阶段
特大城市陆续开展和试点，成为政策铺开和成熟的标志性事件。2024年4月下旬，深圳、上海发文，住房“以旧换新”扩展到一线城市。4月23日，深圳市房地产业协会和房地产中介协会联合开展商品住房“换馨家”活动，鼓励房企、中介、购房者三方签订协议，开展“卖旧买新”换房联动，首批参与活动的有21家房地产经纪机构、13家房企及项目。深圳市房地产业协会鼓励房企和中介机构为“以旧换新”的购房者提供购房价款、佣金等专属优惠。5月3日，上海市房地产行业协会和房地产经纪行业联合倡议在上海发起商品住房“以旧换新”活动，首批参加倡议的房企20余家，房地产经纪机构近10家，参与项目30余个，主要分布在五大新城区域。![]()
优秀案例分析
从全国各地的媒体报道和市场反馈来看，广州在“以旧换新”工作方面总体参与积极性比较高、政策创新点也较多。这里对广州的相关推进情况进行描述。1、广州黄埔政策创新情况
2024年7月5日，广州黄埔区第一批商品住宅“以旧换新”项目库名单正式发布，进一步激活房地产市场。据了解，第一批名单共有7个项目，覆盖黄埔区海丝城、科学城、知识城三大片区、4个街道。部分房源为现房或准现房，购买即可办理房屋交付手续。![]()
2、广州第三批次推进情况
截止2024年7月8日，广州约有206个商品住房项目参与“以旧换新”活动，三批参与活动的房地产开发企业合计68家，累计参与中介机构共67家。广州属于全国“以旧换新”中推进力度大、市场反馈较为积极的城市。总结起来，自今年5月22日广州发布首批住房“以旧换新”活动倡议以来，此类工作总体有序推进、市场反馈积极，也进一步打通了一二手商品住房市场的循环。![]()
各地反馈的情况和问题
今年各地“以旧换新”的工作，也暴露出一些新情况和新问题。这里对此类问题进行梳理，以更好把握相关工作后续可优化的空间。
1、二手房评估问题
“以旧换新”核心条款之一是帮助业主尽快卖掉旧房。相关调研结果显示，参与“以旧换新”客户最首要的动机是借此快速卖出旧房，这一占比达到70.8%。所以本身对于出售二手房的意愿是非常强的。不过一些房东的顾虑也存在。“其实主要还是价格的问题，如果是被政府收购去，价格会不会被压得太低？如果是拿到市场上去卖，能不能卖得出去？”这里的矛盾点在于，从业主或换房者的角度看，担心中介公司或评估公司把二手房价格压得太低。而对于收购二手房的国企来说，其过高评估二手房，也会造成财政压力增大或国有资产估值虚高的问题。2、二手房参与的门槛问题
各地对二手房参与其实是设定了门槛条件的。部分城市会从房龄等角度设定标准，这就导致其他一些二手房要参与此类活动，其门槛较高。另外，从各地推进的角度看，关于二手房的参与虽然有一些定性的指标，但是缺乏层次分类，即对于各种二手房的房源属性、特殊点和特征，以及参与的商业模式等，没有系统精准的政策定位。这也导致二手房的评估、交易等工作没有细化流程，工作条线过于粗糙。
3、资源协调力度的问题
2023年至今各地积极推进“以旧换新”工作以来，其参与的主体主要是三方，即房东、中介和房企。但其他主体的参与情况就偏少，这也导致多方资源配合力度不高。比如说银行等金融部门在此领域中如何参与，各地明确的细分政策并不多，或过于笼统。又比如对于一些老破小房源的处置问题，涉及民生、保障等相关部门的支持政策几乎没有，也导致此类房源再次出售面临新问题。
4、二手房出售的问题
二手房能否及时处理掉，以及能否在一个相对好的价格上处理掉，此类问题是时刻干扰“以旧换新”工作质量的重要因素。一些城市房产经纪人反馈，“以旧换新，最大痛点就是卖掉旧房。”目前二手房挂牌量处于高位，在这样的行情下，楼层、户型、学区就显得格外重要，即便通过中介优先帮卖模式，一些老房子也很难卖出，除非以“白菜价”出售。另外由于此类交易困难，所以“以旧换新”中设定的锁房期限过短。部分三四线城市反馈的情况是，开发商参与“以旧换新”协议约定的锁房期限为60天，但从实际来看二手房60天内很难卖出。同时从买家角度看，如今观望情绪较浓，买旧房普遍是捡漏的刚需群体，所以房东想快速售出需要对价格作一定让步，但房东对此又有所抗拒。5、新房选择面的问题
部分城市反馈的情况是，如果推进“以旧换新”活动，那么就比较关注“怎么换”和“换哪里的新”等问题。如果是指定的新房楼盘，那么购房者换新的选择是不是足够多？能不能选到心仪的房子？但从实际过程看，一些参与“以旧换新”的开发商，并没有给出最大诚意。一些优质房源也没有拿出来，多半都是去库存难的较差房源，这就导致市场交易信心下降。
— THE END —
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