作者：王明夫、黄甜甜、王阳
单位：北京市第一中级人民法院
居住权与人们的生活息息相关，居住权的设定将房屋权利在所有权人和居住权人之间进行了分配，既可以满足特定群体的住房需求，又可以有效发挥房屋效用，具有重要的社会意义和制度价值。
《北京市居住权登记试行办法（征求意见稿）》近期面向社会公开征求意见，居住权制度再度引发热议。居住权可以说与人们的生活息息相关，那么，居住权究竟是什么？有哪些设立方式？如何为房屋设立合法有效的居住权呢？一、居住权究竟是什么？
在2021年施行的民法典中，设专章规定了居住权这种新型的用益物权，对满足特定人群，尤其是老年人等弱势群体的居住需求起到了积极作用，为住有所居提供了更多的制度选择和保障。根据民法典的规定，居住权是为满足居住权人生活居住的需要，由当事人依法设立，对他人住宅的全部或部分享有占有、使用的用益物权。居住权的设定，将房屋权利在所有权人和居住权人之间进行了分配，既可以满足特定群体的住房需求，又可以有效发挥房屋效用，具有重要的社会意义和制度价值。同为对他人房屋的占有使用，居住权与房屋租赁权在形式上极为类似，如果长期租住他人房屋，是否意味着对该房屋享有居住权呢？并非如此。虽然二者在形式上有相似之处，但有着本质区别，不可混淆。首先，居住权属于独立的用益物权，居住权人可以对房屋进行专属和排他地利用；而房屋租赁权作为债权，出租人与承租人通过租赁合同的方式约定双方权利义务，不具备严格意义上的物权效力。其次，居住权相较于租赁权而言更具有稳定性，法律未对居住权的期限作出限定，当事人可以通过合同或遗嘱的方式为他人设立一定期限的，甚至是终身的居住权；而民法典第七百零五条明确规定了租赁合同期限不得超过20年，超过部分无效。再次，取得租赁权，是以支付租金为条件；而居住权的设立既可以是无偿的，也可以有偿。最后，承租人在得到出租人同意的情况下，可以将租赁物转租给第三人，但是民法典第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。民法典并未禁止出售设立居住权的房屋，但明确了居住权的消灭条件，即居住权期限届满或居住权人死亡。换句话说，在居住权期限届满或居住权人死亡前，任何人包括新的房屋所有权人都不能影响居住权人对房屋的占有使用。因此，居住权制度的设定对于房屋租赁和二手房买卖产生了重要的影响，所以当事人在租房、购房时不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应该向不动产登记部门查验该房屋上是否设立了居住权，避免出现支付房款后被迫与他人共居甚至住不进去的尴尬境地。为了避免此类纠纷和风险，相关人员在签订房屋租赁或二手房买卖合同时，应与房屋产权人就房屋是否设立居住权作出特别约定，明确相应的违约责任。产权人也应遵循诚实信用原则，向承租人或买受人如实告知房屋的权利登记情况。二、居住权有哪些设立方式，如何为房屋设立合法有效的居住权？
以合同设立居住权是最为常见的设立方式之一。通常，以合同设立居住权的主体多为直系亲属或亲友，但签订书面居住权合同仍必不可少。民法典第三百六十七条规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：当事人的姓名或者名称和住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权期限；解决争议的方法。由此可见，居住权合同属于要式合同，通过书面形式订立也有利于减少和解决纠纷。需要特别注意的是，根据民法典第三百六十八条规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。由此可知，登记是以合同设立居住权的必经程序，未办理登记的居住权合同不产生物权效力，合同权利人不能取得居住权，只能基于居住权合同向相对人主张权利，不能对抗第三人。以合同设立居住权一般由当事人双方共同申请居住权登记，因此，建议当事人在合同中明确约定双方共同办理居住权登记的时间，以及一方不配合办理登记的违约责任，确保居住权设立的实现。另外需要注意的是，法律上并没有对居住权的期限进行限定，在签订居住权合同时建议约定具体的期限，明确是否为终身居住权，避免产生争议。民法典第三百七十一条规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。也就是说，法律允许公民以设立遗嘱的形式，在自己享有所有权的房屋上为他人设立居住权。遗嘱设立居住权，包括遗嘱继承和遗赠。上文提到，如果以合同设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，如果以遗嘱设立居住权，又有哪些遗嘱形式可供选择？民法典第一千一百三十四条至第一千一百三十九条规定的遗嘱形式既包括自书、代书、打印等书面形式的遗嘱，又包括非书面形式的录音录像和口头遗嘱。如果选择以自书遗嘱、代书遗嘱等遗嘱形式设立居住权，因上述遗嘱均为书面形式，具有严格的书写要求，若遇争议，法院可直接对书面遗嘱进行审查。而口头遗嘱缺乏实质载体，真实性较难判断，若必须通过口头遗嘱设立居住权，应符合以下三个要件：一是遗嘱人立遗嘱时处于生命垂危或者遭遇重大意外等紧急情形；二是应有两个以上见证人在场见证；三是危急情况消除后，遗嘱人能够以书面或者录音录像形式立遗嘱的，所立口头遗嘱无效，还需及时变更遗嘱形式。此外，以遗赠设立的居住权，如果受遗赠人未在法定期限内及时作出接受遗赠的意思表示，或未完成遗赠扶养协议中的约定义务，也可能会丧失相应权利。需要注意的是，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。遗嘱人在遗嘱中设立居住权时，首先要厘清房屋中是否存在他人的权属份额，避免因遗嘱处分了他人财产而导致居住权未能设立。并且，遗嘱形式必须符合法定的形式要件，同时遗嘱人在遗嘱中要清晰、准确地表达设立居住权的意愿，包括明确房屋的坐落，居住权人的姓名、身份证号，设立居住权的原因，居住权的期限等，避免因遗嘱形式不合法或遗嘱内容含糊、有歧义而引发后续争端。另外，居住权人要注意及时办理登记。虽然民法典规定遗嘱人可以通过遗嘱设立居住权，但遗嘱属于私文书证，一般情况下，遗嘱内容仅有遗嘱所涉人员知悉，外部人员无从知晓，且所有权与居住权分别指向不同个体，故因遗嘱获得房屋所有权和居住权的权利人应当在遗嘱生效后，及时前往房屋登记机关办理权利登记，以产生公示的法律效果，从而更好地保护自身利益，也有利于维护房屋所有权交易秩序。与其他房屋权属登记类似，申请人向不动产登记机构申请居住权登记时，应对其提交的申请材料真实性负责。不动产登记机构仅对申请材料是否齐全、是否符合法定形式进行审查，排除申请材料中可能存在的疑点。申请人委托他人或中介机构代为办理的，应确保签字真实，否则可能面临被撤销登记的风险。因申请人提交虚假材料造成错误登记的，受错误登记影响的利害关系人可以向不动产登记机构申请撤销或变更，也可以直接提起行政复议、行政诉讼程序寻求救济。如果当事人或利害关系人对居住权登记所依据的基础民事法律关系产生争议，包括对居住权合同、遗嘱、法律文书等的效力以及不动产的权属等存在争议，应当先提起民事诉讼，再根据民事案件的判决结果到不动产登记机构办理更正登记，或就居住权登记行为申请行政复议或提起行政诉讼。声明：以上内容转自《人民法院报》2024年11月16日第2版“人民法院报—面对居住权，我们该如何拥有”一文，“最高判例”公众号对原文重新作了编辑、整理，整理人：陈鸣鹤。转载请注明。违必究。
1.民事主体既可以整套住宅为单元设立居住权，也可在住宅具有居住功能的封闭部分区域设立居住权。在住宅部分区域设立居住权的，居住权人有权使用必要的住宅公共部分【规则描述】《民法典》将居住权的客体定为住宅，但并未明确能否就住宅的部分区域设立居住权。从居住权立法本意及其保障功能角度解释，应当允许就住宅部分区域设立居住权。就住宅部分区域设立居住权的，为保障居住权的行使，居住权人的权利一般应当及于厨房、卫生间、出入过道等住宅共用部分。2.居住权人的同住人范围，有约定的从约定，无约定时，居住权人的同住人出于对居住权人的亲权、亲属权或债权可以享有居住利益，此种居住利益不同于居住权，且随居住权的消灭而消灭【规则描述】我国将居住权的主体限定在自然人，其家庭成员以及依附于该家庭的特定人员，均属于同住之人，包括但不限于配偶、亲属以及保姆等，他们基于亲权或者债权具有与居住权人一同居住的权益。居住权人基于生活需要，其居住利益理应辐射到配偶、亲属以及保姆等需要与其一同居住之人。但需要厘清居住权人与受益人之间的关系。如果居住权人是居住房屋的直接受益人，同住人则是间接受益人。为满足居住权人正常的生活居住需要，其同住人可以获得居住的权利。可见，居住权人必然是受益人，而受益人未必都是居住权人。同住人的居住利益应符合公序良俗原则。但须注意居住权具有一定的人身专属性，其享有主体也不能无限扩大，且居住权消灭时，依附其上而存在的居住利益一并消灭。3.夫妻离婚时，一方可以通过协商或者人民法院判决取得居住权【规则描述】离婚时，如果一方生活困难，有负担能力的另一方应当给予适当帮助，可以是居住权或者房屋所有权。具体办法由双方协商决定，如果协议不成，可以由人民法院判决。人民法院判决时对于帮助内容和形式具有自由裁量权，对于是否设立居住权并不具有强制性，需要考量案件的具体情况，因此一方并不能当然取得居住权。4.处理继承纠纷案件房产分割问题时，应在合理的限度内优先保障相对弱势一方的居住权等与人身相关的基本生存权【规则描述】《民法典》秉持养老育幼扶弱的原则，“对生活有特殊困难又缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时应予以照顾”，体现了《民法典》对弱势一方的关怀照顾。在涉及继承纠纷案件中的房产分割问题时，会涉及老年人、未成年人等弱势群体，为保障其合法权益，人民法院在处理此类继承纠纷案件时，在兼顾各继承人利益的情况下，还应考虑弱势一方的实际生活需要，在合理限度内为其设立居住权等与人身相关的基本生存权。5.同一房屋上并存的居住权与抵押权发生冲突，原则上按照登记时间先后确定权利优先顺位【规则描述】作为用益物权的居住权与作为担保物权的抵押权在同一房屋上可以并存，二者发生冲突时一般应当按照“成立时间在先、权利在先”原则确定优先顺位。居住权先于抵押权登记，或者居住权登记而抵押权未登记的，居住权权利顺位原则上优先于抵押权；抵押权先于居住权登记，或者抵押权登记而居住权未登记的，居住权权利顺位原则上劣后于抵押权，抵押权人实现抵押权时，如果居住权对抵押权实现产生不利影响的，抵押权人有权请求去除居住权。6.所有权与居住权发生冲突时，需明确居住权人是否合法取得居住权，在居住权合法设立的前提下，居住权人可排除所有权人的妨害
【规则描述】居住权和所有权冲突的类型主要有三：基于继受取得的所有权与居住权的冲突、基于共有所享有的所有权与居住权的冲突、产权人享有的所有权与居住权的冲突。平等保护所有权人与居住权人是法律维护平等主体之间利益关系应有的态度，而明确所有权人和居住权人各自的权利和义务是平等保护所有权人与居住权人的关键所在。居住权人对他人住宅可以享有有限的收益权、管理权和允许他人同住权等。同时，居住权人应负有以下义务：一是善良管理人的注意义务；二是日常费用的负担义务；三是到期返还房屋的义务。
7.设立居住权的住宅被征收、拆迁安置、灭失重建时，若有替代住宅，居住权在替代住宅上存续；若无替代住宅，居住权消灭，居住权人可以享受相应的房屋征收补偿政策【规则描述】设立居住权的房屋被征收，必然会影响到居住权人的生活居住等合法权益。居住权是《民法典》规定的用益物权的一种。《民法典》第327条规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依据本法第二百四十三条、第二百四十五条的规定获得相应补偿。”因此，在征收涉及居住权的房屋时，均应充分考虑居住权的特征，妥善处理好被征收房屋所有权人和居住权人的合法权益。若设立居住权的住宅被征收、安置或重建后，有新的替代性住宅，此时应肯定居住权在替代性住宅上存续的可能性。基于居住权制度本身的“住有所居”和“意思自治”目的、用益物权体系构造上的一致性和实践中的减纷息争需要，居住权应在替代住宅上存续。居住权于替代性住宅上存续的实现路径为赋予居住权以物上代位性。8.居住权消灭事由除居住权期限届满或居住权人死亡等法定事由外，还包括：（1）所有权与居住权混同而消灭；（2）居住权人放弃居住权；（3）居住权合同解除；（4）居住权合同无效或被撤销；（5）房屋灭失或房屋状态变化【规则描述】现有居住权消灭事由仅规定了居住权人死亡与期限届满两种，该规定过于简单。司法实践中，存在各种各样的原因会导致房屋所有权人无法与居住权人继续履行居住权合同，目前法律规定的这两点居住权消灭事由并未囊括所有情形，除《民法典》已经规定的事由外，还应当完善居住权的消灭事由：第一，居住权因所有权与居住权混同而消灭。在居住权存续期限内，居住权人购置该房屋而使居住权人与房屋所有权人归于一人，此时居住权将因权利混同而消灭。第二，居住权人放弃居住权的，居住权归于消灭。第三，居住权以合同的形式订立，因此对于合同编中关于合同解除的规定也适用于居住权合同解除。居住权合同解除的，居住权归于消灭。第四，居住权合同无效或被撤销的，居住权消灭。第五，房屋灭失属于居住权构成要件的欠缺，也将成为居住权消灭的事由。声明：以上内容摘自人民法院出版社出版的《中国法院类案检索与裁判规则专项研究丛书》——《居住权纠纷案件裁判规则研究》分册，主编：最高人民法院 杨奕。“最高判例”公众号重新编辑、整理，整理人：陈鸣鹤。转载请注明。违必究。
最后，小编恳请大家做一件事，由于微信修改了推送规则，没有经常点“赞”或“在看”的，会逐渐收不到推送！如果您还想每天看到我们的推送，请将“法律经典”加为星标或每次看完后点击一下页面下端的“在看”和“点赞”，拜托了![]()
