·2024年1-10月商品住宅成交均价全市唯一同比上涨；·龙江G15地块溢价率20.62%，三年来全市最高；商品住宅去化周期全市最短……
虽然去年下半年以来全国房地产市场持续进入下行盘整期，但作为南京“首善之区”的鼓楼，今年房地产的各项市场表现都极为抢眼。鼓楼现象，成为今年南京房地产市场最靓丽的风景。![]()
据江苏土地统计，今年1-10月鼓楼区商品住宅成交均价约42349元/平方米，同比去年同期小幅上涨1.29%，而全市商品住宅成交均价则同比下跌7.1%。在当前全国房地产市场仍处于量价齐跌的下行行情下，鼓楼区成为今年全市唯一一个售价同比上涨的行政区，独树一帜走出了一波亮眼行情。![]()
2024年1-10月南京各区商品住宅成交均价同比趋势带动鼓楼区走出逆市行情的热销项目，当属位于鼓楼下关滨江的首开桃园金茂府。
从 “未开先火”到“三开三罄”，短短85天，该项目住宅已上市的226套房源目前仅剩12套在售，月均流速52套，整盘住宅可建总面积上市销售率已高达85%。该项目6月底首开推出96套房源，报名人数多达528人，中签率仅18%，创下今年上半年南京全市的最低中签率，开盘1小时即售罄，更是创造了南京楼市3年来久违的逆市传奇。
同样炙手可热的，还有位于鼓楼龙江的金基G16地块。虽然该地块近期才公示了规划设计方案（点击查看详情），但坊间有消息传出该项目86套房源早已被超百组强意向客户锁定，有望开盘即清盘，未推先热将再创鼓楼热销现象。
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金基G16地块正在批前公示的规划设计方案
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在商品住宅市场逆市飘红的同时，今年鼓楼区的土地市场也同样领跑全市。
7月31日，鼓楼区今年首次推出的龙江G16地块网上竞价出让。由于龙江片区新房供应缺货已久，由商办用地挖潜调整而来的G16地块，被业内公认为极具投资价值。早在开拍前，该地块就传出将有绿城、金基、江苏怡康、江苏钜康4家报名竞买。这是今年全市竞买企业数最多的2幅地块之一，更是民企参与度最高的地块。和市场预测一致，当天的竞争十分激烈。有报价人多轮的报价时间均不足10秒，对地块的势在必得足以表明其对地块价值的高度认可。最终，经过41轮激烈竞价，该地块以4.68亿元的总价、20.62%的溢价率由金基竞得。这不仅是今年全市竞争最激烈的住宅用地，而且也创下了2022年以来全市住宅用地溢价率的最高值。在激烈竞争的背后，该地块更是释放出了民企回归南京土地市场的积极信号。经江苏土地调查了解，参与该地块竞买的江苏怡康、江苏钜康这两个民营企业的背后，分别有着龙湖和万科的身影。这不仅是万科今年唯一一次在宁出手购地，而且更是龙湖两年来的首次返场竞买南京土地。
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NO.2024G51地块基本情况
将于本月28日开拍的下关滨江G51地块（点击查看详情），同样也凭借区域良好的供需关系和土地资源稀缺、居住需求集聚、教育资源优质、交通出行便利、功能配套齐全、景观资源丰富的6大价值优势而备受市场关注。
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有多个自媒体近日发布消息，传目前已有绿城、龙湖、首开等多家品牌房企在关注跟进该地块，有望续写鼓楼优质地块的市场爆款佳话。![]()
那么，缘何鼓楼区商品住宅、住宅用地的销售能双双爆火呢？
江苏土地分析认为，全市最稳健的商品住宅供需关系，正是2024“鼓楼现象”的最强核动能。据江苏土地统计，今年1-10月鼓楼区商品住宅狭义库存面积、去化周期分别约为4.94万平方米、5.4个月，均为全市最低，商品住宅市场供需关系全市最优。2024年1-10月各区商品住宅狭义库存去化周期图鼓楼区商品住宅供需的最稳健现象，还有着很多亮眼的数据作为支撑。今年1-10月，除了成交均价全市唯一同比上涨外，鼓楼区商品住宅的成交面积、成交套数同比分别下降26.41%、21.95%，均位列全市第二，仅次于商品住宅供应极少的玄武区。![]()
2024年1-10月全市各区商品住宅成交面积同比
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2024年1-10月全市各区商品住宅成交套数同比
滴水穿石，非一日之功！鼓楼区良好的市场供需，得益于土地供应策略和住宅产品策略的深度适配。2024年，在住宅用地供应十分稀缺的下关滨江、龙江等热点片区，通过挖潜、城市更新等方式，鼓楼区推出了2幅住宅用地，新增可建住宅规模总量仅约5.4万平方米，不足今年1-10月鼓楼区商品住宅成交面积的六成，优结构、控总量助力市场供需关系的持续稳健。同时，鼓楼区积极响应中央、省、市高品质住宅建设的相关要求，今年推出的2幅地块全部用于开发建设低密改善型住宅，其中龙江G16地块容积率仅1.5、下关滨江G51地块容积率更是低至1.05。金基龙江G16地块拟建3栋“第四代住宅”，其中2栋16F小高层、1栋8+7F洋房，户户有露台、首层全部架空。整个小区仅86套，户型建面约147㎡、180㎡，叠加阳台、飘窗、露台的赠送面积后，每户都将拥有超高得房率。为更好地匹配意向客户的需求，并尝试最大限度地满足个性化定制，拿地后不到半个月金基就启动了针对意向客户的产品意见征询活动。
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今年3月就已公布了规划设计方案的鼓楼幕府中建G52地块，10月下旬优化设计方案加入了“第四代住宅”设计，增加了错层露台等的设计，实现了高层住宅产品的差异化竞争。而今年中秋节期间首开上市的位于鼓楼幕府的纯新盘博悦府项目，不仅是能建城发在鼓楼布局的最新迭代产品，而且其主打的中小户型，更是精准破解了该片区近8年来小户型产品供应的缺位。![]()
内容来源 | 江苏土地、鼓楼区建设局
编辑 | 鲍元瑾
责编 | 朱胜男
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