房地产市场终于迎来政策 “组合拳”，传递出稳定房地产市场的明确信号。
5月17日，住房和城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局四部门联合打出重磅“组合拳”，包括设立保障性住房再贷款、降低购房首付下限、降低住房公积金贷款利率等重要政策，直击房地产市场当前的两大主要问题：企业融资困难、存量房消化过缓。
房地产“新政”公布后，市场快速也做出反应，不仅A股和港股的房地产板块均显著上涨，多地也对限购政策做出调整，广东惠州取消住房限售政策，购房每套还最高赠送1万元消费券；河南郑州延续购买新建商品住房30%契税补贴到2024年底。同时，各地房市回温，新政后首个周末核心城市看房量和访盘量明显提升，以头部房企保利发展为例，全国项目总来访环比增长38%。
在中国经济企稳回升的关键时刻，房地产政策“组合拳”意在稳预期、稳规模、稳市场，在房地产市场的供给端和需求端两侧同时发力，既为市场带来调整信号，也为房地产企业带来真正的资金和销售支持，房地产市场将在新一轮政策调整中迎来真实需求的释放和健康可持续发展。
新政“组合拳”：信号方向明确 供需两侧发力
在5月17日的国务院政策例行吹风会上，住房城乡建设部和自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局四部门在保交房、个人房贷等方面做出明确表态，要切实做好保交房工作配套政策。
央行一举推出四项政策措施：一是设立3000亿元保障性住房再贷款；二是降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从不低20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%；三是取消全国层面个人住房贷款利率政策下限；四是下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点，调整后，五年以上首套房个人住房公积金贷款利率为2.85%，可更好满足住房公积金缴存人住房需求。
住建部明确表示，要将保障购房人合法权益作为根本出发点和落脚点，坚持市场化、法治化原则。自然资源部也表态，支持地方以合理价格收回、收购闲置存量住宅用地。国家金融监督管理总局也明确，对于不同所有制房企的“白名单”项目一视同仁，应贷尽贷。
房地产新政来了，如何理解这套政策“组合拳”？
在有序放松、在预防风险的前提下保证房地产健康发展是近几年政策调控的重要考量点，而本轮新政从供需两端入手，通过金融政策发力提供资金，首先有利于化解行业风险。
仲量联行的数据显示，2024年一季度中国21城优质零售地产新增供应共计81.7万平方米，同比下降23.6%。供应降低一方面是由于去年延期项目集中入市导致同比基数高，另一方面也在一定程度反映出市场主体对未来开发与投资的前景担忧。
从供给端看，新政提出的3000亿元保障性住房再贷款、收回收购闲置存量住宅用地、不同所有制房企的“白名单”应贷尽贷都是利好政策。这些政策既一脉相承体现了2023年底召开的中央经济工作会议上化解风险的导向，又有利于提振房企信心、增加优质供给、优化存量结构。
在购房需求端，首付比例的下调降低了消费者获得刚需和改善性住房的门槛，利于形成合理积极的房地产消费预期。
资金政策也及时同步放松。中国人民银行发布公告称，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限的同时，督促中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平。
当然，政策放松不意味着鼓励过度使用金融杠杆、忽视与房地产相关的风险管控。2023年底召开的中央经济工作会议上就指出，要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。
在2024年3月召开的全国两会上，政府工作报告将房地产列入到“防范化解重点领域风险”板块中，这意味着化解房地产领域风险是当前的重要工作之一。
随后，4月30日，中共中央政治局召开会议再次强调，要持续防范化解重点领域风险，重点提到要“抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”“要深入实施地方政府债务风险化解方案”。
新一轮的房地产政策组合拳，把金融政策作为关键支点，在有序化解和防范房地产风险的前提下，配套用地、购房、信贷等政策，助力保交楼和降低购房成本，是同时在供需两端发力促进存量商品房消化、刺激刚性和改善性住房需求，有利于形成房地产存量和增量的新平衡。
一揽子房地产新政的推出，政策信号意义很明确，供需两端政策有望形成合力促进房地产市场逐步恢复，稳定市场价格预期。降首付、降利率、推收储的组合拳从供需两端全面放开到供需两端全面刺激托底，短期利于地产下滑斜率改善。
从促进房地产市场健康发展的角度来看，本轮调整除了通过政策在短期内给予市场和企业支持，更为重要的是为房地产市场提供了信心，扭转需求持续弱化的趋势。接下来，房地产企业要充分抓住政策利好，及时做出符合政策方向和市场需求的调整，释放市场的活力。
各地购房政策密集调整：放开购买 释放需求
5月17日新政公布后，各地公积金降利率政策落地响应迅速，超10个核心城市已落地；重点省市中已有广州、苏州、长沙、福州、郑州、海南、沈阳、兰州、昆明、南昌、宁波、合肥、温州等城市已落地执行。
根据中指研究院监测数据等统计，截至2024年5月，除海南省外，核心城市中北京、上海、深圳政策仍较为严格，广州、天津等城市部分核心区仍有限购政策，珠海的横琴地区仍执行限购政策。
实际上，在四部门公布房地产新政之前，各地已经纷纷对购房政策做出调整，土地成交、住房交易、金融市场开始做出积极响应，市场信心逐步回升。
从贷款首付政策的落地情况来看，低首付政策目前仅有个别城市部分银行落地，但大面落地加速中，如南昌、太原、石家庄等城市各大银行均可执行，苏州、长春等城市部分银行可执行；此外，成都各商业银行执行首套房首付2成，二套房首付3成（限购取消后5+2区域仍首套3成、二套4成，预计首套不会降至1.5成）。
自2023年5月17日南京颁布新政后，南京整体市场出现抢房潮，以旧换新政策使得南京迎来去库存高峰。来自保利的销售数据显示：新政颁布后第一个周末新房成交600余套，南京主城软件谷板块保利荷雨瑧悦项目，周末成交29套，占板块成交（40套）73%，环比上周（41%）提升31%；来访325组，占板块来访（1041组）31%，环比上周（19%）提升12%，实现访交量双涨。
本轮地产政策的落脚点，主要在于“收储”和“存量去化”，房地产企业的土地拍卖情况也出现了恢复迹象。从5月13日—19日的企业拿地情况来看，共有21项地块成交，总出让金 117.23 亿元，其中，天地源以10.82亿元获得西安高新区住宅地，上海天和投资4.7亿元竞得台州温岭老城区地块，长房集团底价 8.31亿元斩获长沙市中心纯住块。从投融资来看，苏州恒券发行全国首单绿色租赁中期票据，金额达5亿元中交地产为昆明盛洋 4.2 亿借款提供担保，借款期限调整为3年6个月；万科获多家银行提供总计 73.39 亿元抵押担保贷款。
市场也快速对房地产新政做出了积极反馈，5月17日相关政策公布后，地产股快速止跌回升，房地产板块单日涨幅超 7%，保利发展、万科等 20 余只地产股涨停。据统计，自430政治局会议以来，房地产板块已累计涨幅达24%，资本市场已率先显现出触底信号。
随着一揽子政策加快落地，楼市销售有望实现改善，特别是优化限购政策将有助于促进一二线核心城市住房需求的释放，部分核心城市的住宅销售可能在年内触底回升，在核心城市布局较大、业绩较为稳定的国有房企也受到资本市场的关注。
房地产市场：保持韧性 重新认识不动产价值
从房地产相关数据的变化可以看到，在供给端、需求端的利好政策之下，房地产市场风险持续下降，市场的交易和信心也在不断修复。房地产市场也迎来了另一个重要变化，房地产行业的高质量发展模式正在加速形成，对房地产行业的认识重新回到行业发展的本源，从行业持续发展的角度重新认识不动产价值。
3月22日召开的国常会指出，房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。房地产市场的复苏，也将拉动相关产业链如建筑、装修、家具、家电等的发展。巨大的房地产行业链条，也创造了大量就业机会，从开发、建设到销售、物业管理等各个环节，都需要大量的人力资源。同时，与房地产相关的产业如金融、法律、咨询等也会提供更多的就业机会。
新的发展理念之下，房地产行业的新机遇已经逐渐显现。在城市更新、产业升级和老龄化驱动下，地产服务需求激增，房地产链转型空间仍然巨大。当前，中国城镇化率已经突破65%，进入存量为主的第二阶段；国家级产业园区也在不断展现出价值创造能力，未来产业地产开发体量可达76亿平方米、租金规模达17000亿元；老龄人口占比已达13.5%、而养老服务的供给仍处于较低水平，距离发达国家水平差距较大。
保利发展发布的《2023-2024年不动产行业白皮书》指出，本轮市场深度调整，让各方更加深刻地认识到不动产行业平稳健康发展的重要意义。“不动产-经济良性循环发展模式”是中国经济30年来高速发展的主要动力。不动产在社会经济运行中扮演着复合、枢纽的角色，不可或缺。
报告指出，不动产既是国民经济的支柱产业，又要为战略性新兴产业、为科技创新提供广阔的应用场景，还要服务好广大民生，让老百姓居得其所、自得其乐。以保利和寓为例，针对年轻人的房屋市场新需求和新场景，保利和寓深入探索青年的核心需求，从多个角度在公共区域进行创新，精心打造出一个“聚会社交式社区”，这个社区融合了阅读、健身、娱乐等多种功能区域，为年轻人提供了多样化的模块组合场景，这也是服务民生、保障租赁住房需求的缩影。
报告认为，到2035年，中国式现代化将基本实现，经济发展持续为不动产行业带来发展机遇。一是需求韧性仍在，“结构性长牛”态势更明确。2023年新房、二手房交易总量同比正增长，住房需求仍有韧性。二是人口结构和消费偏好变化，客户需求更加多元。家庭结构呈现小型化，“代际分居”趋势明显，独居增多，行业需要不断提供个性化产品以适应需求变化。三是存量资产经营与服务发展前景广阔。一方面，随着客户新的工作和生活方式的涌现，另一方面，不动产由原来单一的开发销售，向租赁经营、资产管理和服务等多元化的商业模式转变，要回归资产属性，确保合理资产回报率。
随着政策落地和销售回暖，房地产市场的平稳对于当前经济保持复苏态势起到积极作用。房地产重新回归价值投资和健康发展更为重要，要建立新的行业发展模式，形成新的行业生态，打造多层次的“大树生态系统”，新房、二手房、保障房、商办和土地市场之间应形成紧密联系的“生态链”。
对于经历了长达数十年高速发展的房地产市场来说，房地产市场未来仍要在发展、风险、价值上不断寻找平衡点，加快构建房地产发展新模式，全面推动行业高质量可持续发展。
