hi，我是路西法
517 新政后，各地打出降首付，降利率和取消限购的组合拳，一套组合拳打下来，政策最想提升的新房成交量却没啥起色，反而是二手房带看和成交数量出现较大的涨幅。但是，目前在最惨还是当年高位上车，背着高房价和高利息的已购房者。房价高利息高，你说扎不扎心，在这次新政出台后，呼声最大也是这波业主。
存量房贷利率什么时候可以下调，成为最大的呼声。近期，深圳很多存量房贷业主就到政府平台申诉、提建议：首付是不可能降了，但好歹利率是不是可以降一下？但是现实总是残酷的，深圳住建局、人民银行深圳分行和金融监管总局深圳监管局三部门给的回应是：存量房贷利率不予调整。这就像你去捅了马蜂窝，没有把马蜂窝捅了，反而被马蜂蜇了一下，新政前购买房的老业主们更加的不满，所谓没有对比就没有伤害。
再回到存量房贷降利率的合理性问题。这事很多人都没搞清楚，其实并不是复杂。如果站在合同角度来看，存量房贷降利率本身就是契约问题。按贷款合同约定：除了每年一次根据LPR利率调整房贷利率外（每个人的调息日期不一样，具体要看自己的贷款合同），老业主们是没理由要求降利率的。但是存量房贷利率下调也不是没有先例的，最近一次就在2023年8月：央行和国家金融监督管理总局发文，要求银行对符合条件的存量房贷客户降低贷款利率。![]()
不过，从实际操作的过程和角度来看，新政前老业主们想申请降低存量房贷利率，表达诉求是可以，但还是需要先理清楚情况先。
在最近一次存量房贷利率下调，也就是2023年8月央行和金融监管总局发文的时候要求：存量房贷利率下调不得低于原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限。所以，看深圳这次的老业主的诉求，深圳三部门的回复实际就是个没有搭嘎的乌龙事件。
深圳市本来就不能降利率，因为没有权限。
但是从央行最近的表态来看，下半年至少还会再降一次利率。加上“517楼市新政”也取消房贷利率下限。这两个政策为存量房贷降利率的下调，打开了空间和通道。再来比对下新政前后的利率差异，北上广深一线城市在新政后利率的下调：
上海首套房首付比例最低2成，二套3成；首套房贷利率降为3.5%，二套利率降为3.9%。深圳首套房首付比例最低2成，二套3成；首套房贷利率降为3.5%，二套利率降为3.9%。
广州首套房首付比例最低1.5成，二套2.5成；首套房贷利率降为3.35%，二套利率降为3.75%。在这次新政后，新房利率和存量房利率差距进一步拉通，存量房虽然 LPR 是会随着市场的利率进行调整，但是加点是固定的。
2019年到2022年房价涨幅过快，国家为打击炒房，密集出台相关调整措施，其中最重要的一条就是上调贷款利率。这个高，不仅体现在LPR上（4.9%），也就是基础贷款利率上；还体现在加点上，部分热点城市尤其是一线城市，首套加点普遍高至30个基点，二套普通高至60个基点。目前 5 年期的LPR 调整到 3.95%，但是存量房贷利率普遍加点在 30 个基点以上，也就是利率去到 4.25%，相比现在新政后利率 3.35%-3.5%还是有比较大差异。举个例子，就拿广州一套 500 万的首套房子来说，按3成首付，贷350万，30年等额本息计算：新政前按利率为4.25%时，贷款总额为619.8万，月供17218元；新政后按利率为3.25%时，贷款总额为555.3万，月供15425元；这样一算就不难理解，最近市场上关于降低存量房贷利率的呼声为什么会这么大，毕竟差异的钱也太多。
这样情况就会促使出现大量提前还款，毕竟在利率下行周期里，再加上目前大环境下行，大家手里的存款在没有更好的出处，提前还房贷就是最好的投资理财。所以，存量房贷利率下调的机会还是很大，就看下调的尺度有多大，我们就把这个交给时间来证明吧。
