这两年上海的楼市，直观感受是一路向下；
刚刚过去的8月份，体感也是一如既往的冷意；
二手房成交1.8万套左右，刨去住宅部分成交在1.6万套左右，相比新政后的两个月明显下滑厉害。
而风口上的xq房不少对比高峰期动不动就是腰斩、闪崩。
现在这个市场再拿高峰期来对比，我想已经无法说明微观市场的涨跌，和学区小区的分化。
我们不妨将23年成交均价（链家数据）作为对标，剔除出价格已经回稳的学区小区（成交量两年皆≥4，跌幅小于7%）。
可以明显的发现：
1、价格已经回稳的学区小区占比近三分之一，在板块上仍然存在一定的聚集效应，且头部学区的集聚越发明显；
2、部分学区小区成交价格已经开始触底反弹，老破小学区竟然开始占据上风；
3、同步看24年成交量和同比23年成交涨跌，部分小众学区竟成了潜藏的大黑马。
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在剔除出来的50个最为坚挺的学区小区中，在板块分布上在古美、御桥、颛桥三个板块的聚集度最为明显。![]()
前两哥板块一直是热门的中产板块，而颛桥凭借近年颛桥中学、田外的黑马崛起之势，也难得的冲进前三，成为刚需板块中的佼佼者。古美板块主流的对口学区是上实西，上榜的三个小区都是2000年后的小区，相比23年跌幅最小的是万源城朗郡，成交均价基本已经企稳。联想到近期朋友圈流传的对比截图，以单套房源论涨跌，唱衰古美闪崩未免有些以偏概全。
三个小区中明显万源城取胜，更多的还是在于居住属性角度而言的完胜。
而中友嘉园一直被诟病群居严重、停车位少、环境嘈杂还能上榜倒是有些意外，但对口学区小区以老破小为主，预算有限又有自住需求的家庭，选择比较有限。
选择古美的家长，更多是冲着上实西来的，而今年上实西没有了区招办，全地段班上场算是板块的一个危机；
但从今年的中考成绩来看：
“349人中考，四校+四校分校+七宝共44人；市重点率34.1%；区重率62.5%；普高率92.8%。”
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对比2023年中考成绩，没有多大起伏，实力稳定在线；如今价格也企稳的几个小区，已经到了不错的入手时机。而御桥上榜的三个小区都是对口御桥小学（御山校区）＋建平地杰；南御桥今年官宣建平御山中学这个超大利好后，竟然对口小区无一上榜，显然新学校在绝对的成绩面前，已经无法直接给房价带来提升。
上榜的小区万科海上传奇面向中产，京浦小区82支弄则是地杰的门槛价小区，最新上车门槛价308万；一直以来都是适配两个群体最热门的首选小区。颛桥的出现，与近年板块内学校的崛起不无关系，尤其是今年颛桥四强颛桥中学、北桥中学、田外中学、七宝鑫都都有不俗的表现；但是上榜的三个小区都是清一色对口颛桥中学，这也再一次说明在出生人口集聚下降的当下，大家会更加向板块内最好的资源集中。从网传的闵行公办700+占比的估算版本来看，颛桥中学拔的板块头筹，结合近两年的到校来看，稳坐区内一梯队，板块第一。
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而一直以来争议较大的2个上宝班，经手工比对+家长分享，大多也来自对口田外小学金都校区，由地段生通过分班考组成2个好班；![]()
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剔除出来50个坚挺的小区中，有10个学区小区成交价已经实现了反弹；今年成交均价上涨最多的是杨东板块的陆家嘴中央公园，对口浦东师范＋建平香梅，双二梯队。
建平香梅原来是所菜中，在2020年原建平西副校长任职校长后，成绩上升很猛；
24年相比于23年再上一个新台阶，24年2个四校自招，700分＋有11人左右；而这个数据在23年是自招0，700分＋只有2人。小区2006年建成，虽然不算新，但是地理位置好，贴着世纪公园，北门400米就是2号线；小区内设置完善，网球场、儿童游玩设施都很齐全；深受陆家嘴工作人员的认可，逆势反弹也是意料之中。相比于次新的上榜，2000年以前的老小区也有4个成为了表率；绿茵苑(闵行)对口莘光学校，今年中考也有了不小的提升；市重点高中141人，占比32%，区重点143人，占比33%，与莘城和莘松比更适合中游学生，中段实力雄厚且更均衡。绿茵苑(闵行)是新加坡开发商2002年交房，绿化率高，环境优雅；只要不是特别靠东面都很安静；门口就是公交站，可以直达上海体育场，距离地铁莘庄站只有两站路；
进才北是浦东名列前茅的公办初中，也是进才中学的嫡系，常年与建平西、进才实验等学校并驾齐驱。24年850人参与中考，700分＋占比9.7%，市重率38.1%，比同是航母学校的建平西更加出彩。在自招层面23年仅拿到2个名额，今年直接冲到第三拿到了10个自招名额，不管从什么维度看，进才北头部的实力都很夯实。桃林一小区是板块内的老房子代表；外立面为涂料设计，当前外立面维护一般，有轻微掉色的迹象。不过小区的出行还是比较便利的，近邻地铁9号线杨高中路站。
主力户型是50平左右的一房和67平左右的两房，适合挂户口和刚需上车家庭。顺便一提同样对口的陆家嘴花园二期，与桃林一小区一路之隔，成交均价也已经上涨，源深板块对于刚需和中产都给出了不错的选择。
乐山四五村对口虹桥路小学＋南洋模范/徐汇中学（总）；属于普小强初的组合。徐汇小升初实行划片摇号政策，而南模初和徐汇中学总校都是徐汇一梯队，无论摇上哪个都是好学校，这在徐汇是一个很大的优势。而且小区位于徐家汇板块，地段无敌，交通发达，各类配套完善，一室户300万起，租金五六千左右。另一个实现反弹的老破小宝钢二村对口双二梯队小区，也是为数不多郊区的代表，小区房龄老，但周边公园、医院、菜市场一应俱全；距离3号线友谊路站约1.1公里。小区基本都是极小户型，总价低，最新挂牌最便宜的仅136万，不仅可以挂户口还方便老人就近居住接送，所以连续两年成交数据都不错。
对口学区更好的宝钢一村成交价也已经稳住，这两个小区的入围也再一次验证了郊区并不是一杆子打死，难点在于选择的失败率更高。
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抢着要的香饽饽，藏着隐形冠军！
其实如果我们单独比对成交的话，筛选出来的50个学区小区整体24年的成交量都是要好于23年的。不少学区小区截止8月链家成交数据已经反超23年整年，足以证明市场需求还在，热度还在，而且今年的成交走势明显向上。
前面，我们分析了已经反弹的小区，但如果叠加24年成交套数一起分析；
我将同时满足24年链家成交已经超过10套的小区、对比23年跌幅小于7%的小区筛选出来。
除了我们经常推荐的一些热门学区和小区。
也有不少低调的隐形黑马。
对口七宝实验小学＋七宝实验中学的大上海国际花园；
对口华外实验的绿地世纪城（二期）；
前者七宝实验中学是闵行的二梯队，属于静安新城板块，旁边的古美和七宝的强势学区资源集聚，这个二梯队一直以来基本没有溢价；整个小区分多期开发假设，最早的1994年，最新的是2011年建成的，主力户型是80-160平方米的2-3房，选择也比较多。
小区紧邻漕河泾开发区，七宝实验小学大上海校区位于小区内部，上班接娃都很方便，直线600米就是9号线，直达徐家汇。七宝实验在闵行的认可度一般，但对口小区既有量又相对坚挺很大的一个理由就是产品受众广，且各种配套都比较齐全。比较值得一提的是华外实验，原来是菜小在2014年并入华师大教育集团而更名，更名后课程设置、师资团队有了较大改变，近年更是成了普陀新锐黑马。连续两年在普陀到校中都排名靠前，今年中考最高分718.5分，根据公众号发布700分以上12个。
根据在读家长反馈，小学低年级在顺义路小区，小学高年级到瞿家廊路校区，初中时白玉路校区；
每周周测，学习难度和理念堪比民办，预备班每天搞到11点，非常鸡血。
而对口的绿地世纪城地理位置优越，且周边总计有3个地铁站、5个地铁线路。对于市区上班的人来说，出行非常方便。小区绿化很好，中央设有景观湖，周边商业配套也不错，生活非常便利。缺点是停车难，外立面较旧。户型面积在90-200平方米之间，适合800万级以上想兼顾自住，对学区有预期的购房者。上海还有哪些低调的隐形黑马？
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如今的市场，大家总是盯着2020、2021年的最高峰进行比较，那上海几乎所有的小区都成了不能买的存在；
如今的学区小区都跌了不少，更多的需要从小周期上来认清走势和转折点。
学区是刚需，孩子的教育只有一次，对于家长来说如果在大市场下逆势购买是必选项，那就从小市场中选对产品。
相比于个体案例的涨跌，成交均价能更客观的展现小区的走势。
如果你也在升学买房的路上纠结，碍于当下市场的低迷迟迟不知如何下手，不妨来找我聊聊！
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