（加西网综合）2024 年 12 月 15 日新抵押贷款规则即将生效，房地产行业专家一致认为，将对加拿大房地产市场的复苏之路产生积极影响。然而，由于受到多种因素的阻碍，影响可能是短暂的。
2024 年 12 月 15 起新抵押贷款规则生效，联邦政府引入的两项关键变化是：
扩大所有首次购房者和新建房屋买家的30 年摊销期，旨在减少每月还款额。
将抵押贷款保险限额提高至 150 万元，使多伦多和温哥华等高成本市场的购房者更容易获得低于 20% 首付的抵押贷款资格。
道明银行（TD）经济学家Rishi Sondhi在最近的一份报告中分析了这些变化，预计这些变化将推动一些房市活动。
“我们认为，仅靠这些措施并不能引发房地产繁荣，”Sondhi 解释道。“相反，它们可能会为市场提供次要的推动力，到 2025 年，由于借贷成本降低和经济逐渐改善，市场已经获得了不错的发展势头。更重要的是，随着房价因这些措施的实施而上涨，这些措施带来的负担能力提升可能也会减弱，从而限制其有效性。”
换句话说，这两项新变化在某种程度上造成了两难境地：虽然可以帮助更多首次购房者进入市场，但由此产生的需求可能会推高价格，再次降低买家的负担能力。
“没有灵丹妙药可以帮助促进加拿大房地产市场，”Royal LePage Real Estate Services Ltd. 首席运营官 Karen Yolevski 表示同意。“任何有助于首次购房者的新规则都受到欢迎，但它们无法解决负担能力和供应的根本问题。”
她补充道，推动长期变革需要有效的政策，而不仅仅是规则。
规则一：延长抵押贷款摊销期
报告估计，对于具有典型家庭收入、面临典型房价、支付最低抵押贷款的首次购房者来说，其购买力可提高约 9％。
虽然这一变化意义重大，但仅适用于首次购房者，他们拥有抵押贷款保险，而这一市场占比相对较小。根据加拿大银行的数据，只有 44% 的销售涉及首次购房者，今年发放的抵押贷款中只有 20% 属于保险领域。道明经济预测，这些变化可能会使这一比例上升，但其对整体市场的影响仍然有限。
规则 2：抵押贷款保险限额增加
将抵押贷款保险门槛提高到 150 万元，对高成本市场的买家来说可能产生重大影响。例如，在多伦多购买一套价值 120 万元的独立屋（8 月份的中位数价格）的买家在规则生效后仅支付 9.5 万元的首付，而根据现行规定，首付金额为 24 万元。
道明经济公司 (TD Economics) 估计，加拿大约有 20% 的房屋价格在 100 万至 150 万元之间，这可能预示着该政策将大幅促进房地产活动。
这些规定将如何影响房地产市场？
Sondhi 预计 2025 年初住房销量和价格将显著上涨，从而支撑整体强劲的一年。然而，影响可能会受到多种因素的削弱。
例如，延长摊销期仅使首次购房者受益，而提高的抵押贷款保险限额可能无法完全满足这一群体的需求，因为许多人可能仍难以负担目标价格范围内的房屋。
Yolevski 指出，由于房地产价格上涨，一些加拿大人，尤其是居住在温哥华和多伦多的加拿大人，还没有能够存够足够的首付，而这些变化可能会为他们提供短期的喘息机会。
“任何更加关注住房的事情都是积极的，”她强调道，“加国政府需要集中精力尽快开工建设，”她解释道，中长期供应与负担能力之间的根本问题不容忽视。除非实施持续增加供应的计划，否则任何规则改变的成功都将是短暂的。
部分加拿大人的购买力可能增加 12%
多伦多贷款公司 Butler Mortgage Inc. 的资深抵押贷款经纪人 Ron Butler 表示，加拿大保险公司估计，这两项变化结合起来可使购买力提高约 12%，将摊销期延长至 30 年可提高 8%，而将抵押贷款保险上限提高至 150 万元可提高 4%。
Butler 说，任何变动即使是渐进的，都是积极的消息，并补充说，抵押贷款利率下降将进一步刺激加拿大各地的购买力。
还宣布了另外两项抵押贷款规则：第一项将于 2024 年 11 月 21 日生效，如果房主直接转到另一家贷款机构进行贷款转换，则他们续借抵押贷款时无需遵守 2% 的压力测试合格利率。这一变化提供了更大的灵活性，并简化了寻找更优惠利率和产品的流程。
第二项规定将于 2025 年 1 月 15 日生效，允许房主通过违约保险再融资获得高达房屋价值 90% 的资金来建造第二套房。此举旨在增加高需求地区的长期租赁供应，同时帮助房主管理不断上涨的抵押贷款成本。
Butler 表示，在不久的将来，很容易就会出现更多变化。这是因为引入新规则不会增加政府的预算，但能让政府看起来在住房问题上采取了积极行动。
不过，他再次强调，尽管规则的调整可能会在短期内刺激供应，但如果加拿大人要真正受益，中长期的住房供应解决方案仍必须成为关注的重点。
REF: https://realestatemagazine.ca/new-mortgage-rules-set-to-spur-market-recovery-but-impact-may-be-short-lived/
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