设计（师）小镇项目
国有土地上房屋征收补偿方案
（征求意见稿）
为规范设计（师）小镇项目国有土地上房屋征收与补偿行为，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》、绍兴市人民政府关于印发《绍兴市区国有土地上房屋征收与补偿实施办法（修订）》的通知（绍政发〔2022〕24号）、柯桥区人民政府《柯桥区房屋征收权属及安置人口认定办法（试行）、柯桥区房屋征收相关价格标准（试行）的通知》（绍柯政办发〔2022〕17号）、《关于印发绍兴市柯桥区2024年房屋征收产权调换市场化安置实施办法（试行）的通知》（绍柯拆办〔2023〕5号）、《关于补充调整〈绍兴市柯桥区2024年房屋征收产权调换市场化安置实施办法（试行）〉的通知》（绍柯拆办〔2024〕2号）等相关规定，制定本方案：
一、征收目的
为进一步做大做强中国轻纺城，提升经济发展动力，全力助推“国际纺都、杭绍星城”打造，对存在安全隐患，且基础设施较落后的柯桥古镇东侧地块进行旧城区改建，推进设计（师）小镇项目建造，根据城乡规划，需对征收范围内的国有土地上房屋予以征收。
二、征收范围
该项目规划红线涉及的国有土地上建筑物、构筑物及其附属设施，具体范围东至笛扬路、南至轻纺城大道、西至柯桥古镇、北至浙东运河（运河路），总土地面积约4万平方米，总征收房屋建筑面积约8.3万平方米，征收房屋约401户，其中住宅约238户，2.3万平方米；非住宅约163户，6万平方米。详见附件征收范围红线图。
上述房屋征收区域图范围内的国有土地上建筑物、构筑物及其附属设施全部征收，同时收回国有土地使用权。
三、房屋征收部门及实施单位
绍兴市柯桥区住房和城乡建设局为房屋征收部门，委托柯桥区柯桥街道办事处为房屋征收实施单位，由实施单位承担房屋征收和补偿的具体工作。
四、征收补偿
（一）补偿方式
1.住宅房屋实行货币化补偿、产权调换、产权调换市场化安置（房票）其中一种或多种方式组合。
2.非住宅房屋实行货币化补偿，可以选择产权调换市场化安置（房票）方式。
3.住宅房屋的被征收人选择产权调换的，应按规定计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差额。
4.征收房管部门直管住宅公房，对房屋承租人可按下列方式给予补偿安置：①房屋承租人符合房改政策且要求参加房改购房的，经产权单位同意后，先签订附生效条件的征收补偿协议，待正式审核通过后，再按相应政策办理房改购房手续；②房屋承租人不参加或不符合房改政策购房的，房管部门按相关政策进行处置；③房改政策参照《柯桥历史文化街区（一期）征收范围内直管公有住房房改出售实施细则》（绍柯政办发〔2015〕121号）执行。
（二）补偿价值
经预评估暂定本征收项目住宅成套预评估基准价为17882元/平方米；
经预评估暂定本征收项目商业一层预评估平均基准价22252 元/平方米，其他楼层结合楼层系数确定；
经预评估暂定本征收项目办公用房预评估基准价5928元/平方米；
经预评估暂定本征收项目汽车库用房预评估基准价7000元/平方米；
经预评估暂定本征收项目车棚用房预评估基准价3500元/平方米。
以上评估价格以最终选定的评估机构出具的评估报告为准。
商业用房、住宅等评估价由评估机构根据评估基准价结合位置、楼层等影响价格因素评估确定。
（三）安置用房房源及价格
1.安置用房房源：
安置用房的房源为现房（以业主单位提供的实际房源清册为准）：笛里人家、湖东景园安置小区余房。
2.安置用房价格：
经预评估，安置用房市场评估价（基准价）：笛里人家小区19087元/平方米；湖东景园小区13137元/平方米。
高层、小高层安置房的层次差价：以中间楼层（偶数层总层数的中间两层计）为基层，上、下递增、减一层分别递增、减层次差价额为：市场价30元/㎡。多层房屋按柯桥区相关文件规定结算。
安置房配套的自行车库等的结算标准按相关政策执行。
每套安置用房价值由房地产价格评估机构评估确定，与安置房源一并予以公布。
3.安置房择房方式另行公布。
（四）住宅房屋补偿及奖励
1.货币化补偿：以实有确权建筑面积计算，按照国有出让土地房屋评估价，并增加10%奖励（不含装修、附属物等）予以补偿。在签订协议生效后并在规定时间内腾空的支付补偿款。
（1）被征收人选择货币化补偿后，在房屋征收决定公告之日起18个月内，购买市区范围内新建商品住宅、柯桥区政府平台拍卖的安置房的，按照最高不超过货币化补偿款的 10%给予奖励
（2）购买新建商品住宅的以购房合同备案时间为准，拍卖安置余房的以拍卖成交时间为准。购房奖励凭产权证结算。既选择货币补偿又选择产权调换的，允许给予购房奖励，奖励标准按选择货币补偿部分房屋的补偿款参照前款执行。
（3）购房人与征收协议上的被征收人不一致的，国有土地住宅房屋征收购房人必须为共有人。
2.产权调换：安置房屋的择房面积与被征收房屋实有确权建筑面积相等部分，安置房按照市场评估价结合层次差价结算，被征收房屋按照国有出让土地房屋评估价结算。
因套型不可分割超面积安置35平方米以内的部分，按照安置房市场评估价的50%并结合层次差价结算；再超过部分面积按照安置房市场评估价结合层次差价结算。
3.市场化安置（房票）：被征收人签订房屋征收补偿协议并结算补偿款后，须在征收公告明确的签约腾空截止日起12个月内凭征收实施、出资单位出具的《市场化安置购房证明》，在柯桥区行政区域范围内购买新建商品住宅用于安置，新建商品住宅包括：所有已办理商品房预（现）售许可楼盘中的新建商品住宅（含经房地产管理部门网签备案的装修升级包和价格备案的车位＜库＞）以及拍卖的政府拆迁安置性住房和限价房。被征收人选择市场化安置（房票），购买新建商品住宅的，按照货币补偿基准价（货币补偿比准价加上被征收房屋重置成新价）乘以可安置面积作为补偿基数，增加20%给予补助，在《市场化安置购房证明》中予以明确。在房票有效期内购买的，取得不动产权证后按照《市场化安置购房证明》总补助金额的 15%再给予货币奖励。
4.被征收人选择两种及以上方式进行补偿安置时，如其中有选择产权调换安置的先结算产权调换，安置房不再享受因套型不可分割部分35平方米优惠政策，货币化补偿、产权调换市场化安置（房票）仍按照各自政策补偿结算。
5.其他补偿
（1）装修：由评估公司评估确定。被征收人选择不评估直接按照确权建筑重置价的75%标准（不低于400元/㎡）予以补偿。
（2）搬迁费：按每户1000元计发，被征收房屋每户合法建筑面积超过100㎡以上部分再按7元/㎡计发。选择产权调换或产权调换市场化安置（房票）的，按二次计发。
（3）临时安置费：按被征收房屋合法建筑面积每平方米每月15元计算，被征收房屋合法建筑面积不足80㎡的，按80㎡结算。
选择货币补偿的，按货币补偿面积，补助6个月临时安置费。
选择产权调换的，按产权调换面积，从搬迁月起至被安置月止计发临时安置费，并增加6个月临时安置费。多层安置不超过24个月，高层安置不超过36个月。超期安置的，支付被征收人超期时间双倍临时安置费作为补偿。
选择市场化安置（房票）购买新建商品住宅的，按市场化安置面积给予临时安置费补助；购买新建商品住宅的，按36个月计发。
选择现房安置的，从搬迁月起至被安置月止计发临时安置费，并增加6个月临时安置费。
（4）提前搬迁奖励：被征收人在规定时间内签订房屋征收补偿协议并腾空，经验收合格的，按每户25000元给予奖励；只签约未腾空的，不予奖励；超过签约腾空期限的不予奖励。
（5）被征收房屋的附属物价格，以评估机构评估的价格为准。
（五）非住宅房屋安置补偿
1.货币补偿：以实有确权建筑面积计算，按照国有出让土地房屋评估价减同类房屋重置价（880元/㎡）加被征收房屋重置成新价，并增加10%奖励（不含装修、附属物等）予以补偿。
2.市场化安置（房票）：为促进房地产市场平衡发展，允许非住宅房屋被征收人在征收公告明确的签约腾空截止日起12个月内使用或部分使用《市场化安置购房证明》购买新建商品住宅和商业、办公用房。选择使用《市场化安置购房证明》部分，一次性货币补偿给予15%的奖励，并签发《市场化安置购房证明》。
3.其他补偿
（1）装修。商业、办公房屋（含工业厂房中的实际办公用房）装修补偿不选择评估的，按合法面积房屋重置价的 35%补偿，不低于 200元/㎡。
（2）临时安置费。商业性质房屋的临时安置费按合法面积 200 元/平方米结算，其他性质房屋的临时安置费按合法面积 125 元/平方米结算。
（3）搬迁费。搬迁费按被征收房屋合法面积30 元/平方米结算。搬迁费支付后，涉及的设备设施基础、拆卸装运等项目不再另行评估补偿。设备设施的报废应从严控制。因搬迁，设备设施确需经专业调试后方可投入使用的，按现状设备设施的固定资产账面原值作为计算基础（固定资产账面已核销的除外），依据相关行业设备设施安装调试补偿费率进行补偿；无有效依据的，不得评估补偿。具体补偿费率如下：纺织印染类设备设施1.5%；锅炉类设备设施6%；起重类设备设施 8%；泵站类设备设施4%；发电机组类设备设施 3%；中央制冷通风类设备设施5%；化工类设备设施4%；化纤类设备设施 4%；电子衡类设备设施8%；变配电类设备设施400元/KVA；太阳能类设备设施按固定资产账面原值结合使用年限进行补偿，住宅的控制在 50%以内，非住宅的控制在40%以内；其他特种行业、特种设备补偿费率上报区房屋征收部门。
（4）提前搬迁奖。被征收人在规定时间内签订房屋征收补偿协议并腾空搬迁验收合格的，按合法面积 30 元/平方米给予奖励。
（5）停产停业损失补偿。征收非住宅房屋造成停产停业损失的，按确权土地房屋价值的 5%补偿（不含附属物、装修及其他费用）。
（6）其他。供水和燃气接口费、蒸汽进网费等按企业的实际列支予以补偿。
（7）被征收房屋涉及的附属物价格，以评估机构评估的价格为准。
（8）其他安置补偿按照柯桥区相关文件执行。
五、临时建筑补偿标准（按照拆除的建筑面积计算）
1．钢混结构：260元/㎡；
2．钢结构：180元/㎡；
3．混合结构：200元/㎡；
4．砖木结构附房：120元/㎡；
5．简易结构：60元/㎡。
经审批且未超过有效期限的临时建筑按净值价补偿；违章建筑不予补偿；其他临时建筑按结构价补偿。
六、杂项补助
1．拆移电话：108元/门；
2．拆移有线电视：330元/户；
3．拆移空调：200元/台（立式空调加100元/台）；
4．拆移太阳能热水器：500元/套；
5．拆移煤气热水器（含电热水器）：50元/套；
6．拆移吸顶式空调：400元/套；
7．拆移中央空调每组进、出风口：200元/组；
8．管道煤气、一户一表（水、电）、峰谷电表一次性补助根据相关凭证按实补偿；
9．涉及光伏发电设备的，直接按相关文件估值后作为附属物补偿；
10．其它按照有关文件规定补助。
七、房屋确权建筑面积、房屋使用性质的认定
被征收房屋的确权建筑面积以相关部门核发的《土地使用证》《房屋产权证》《不动产权证》和其他合法权属证明为准加以认定。房屋使用性质按照《土地使用证》或其他合法权属证明明确的“土地用途”为准。
八、评估机构的确定
评估机构由被征收人协商选定，在征收决定公告后10日内不能协商选定的，由房屋征收部门采取随机方式从具备相应资质的评估机构中确定。采取随机方式确定评估机构的，由公证机构予以公证。
九、对征收范围内直管公房的政策处理
1.住宅公房承租人符合房改政策的，经产权单位同意后，可按照房改政策购买被征收房屋，房改购房后房屋征收部门对其按照被征收人安置补偿。
2.住宅公房承租人未按照房改政策购房或不符合房改购房政策，由房屋征收部门对公房管理部门实行货币化补偿，对承租人实行其他补偿（装修、搬迁费、临时安置费、提前搬迁奖励、被征收房屋的附属物价格等）；非住宅公房由房屋征收部门对公房管理部门实行货币补偿，对承租人实行其他补偿（装修、临时安置费、搬迁费、提前搬迁奖、停业停产损失补偿、其他等）。
3.公房租赁人在征收公告规定的期限内未按时腾空搬迁的，原承租房屋一律收回，原承租关系自动终止。
4.有关房屋装修和附属物的补偿及各类费用，经被征收人（公房管理部门）同意后，签订由征收人、被征收人、承租人三方的拆迁补偿协议。由房屋征收部门直接补偿给承租人。
十、征收范围内小孩学籍问题政策意见
因征收住宅房屋造成被征收人住所地变化，但被征收人户内符合房户一致入学条件的户籍在册子女（含在房屋征收决定公告发布之日起12个月内所生育的子女），需就读幼儿园、小学、初中的，可在被征收房屋所在地学区按“房户一致”的类型予以确认，也可以选择在安置地所在学校入学。户籍迁移或入学后再转学的按本区统一的入学规定办理。
十一、对征收范围内未登记房屋的政策处理
征收未登记房屋，符合认定条件的，可参照本区域内合法房屋的补偿标准对被征收人进行补偿；未登记房屋被认定为违法建筑以及超过批准期限的临时建筑，依法不予补偿。
十二、超规定期限签约搬迁的处理
1.被征收人超过规定期限签约搬迁的，不再享受提前搬迁奖励政策。
2.房屋征收部门与被征收人在规定签约期限内达不成补偿协议，报请区人民政府依法作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
3.被征收人在法定期限内不申请行政复议，也不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区人民政府依法申请人民法院强制执行。
十三、时间期限
1.评估结果咨询核对期限为5天。集中签约期限为20天。搬迁腾空期限为30天。具体起止日期另行公告。
2.在规定时间内签约率达到80%及以上的，补偿协议生效。
据悉，4月25日，关于中国轻纺城设计小镇方案咨询服务项目的公开招标公告发布。
