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2024年4月12日，住房城乡建设部、应急管理部、自然资源部、农业农村部、市场监管总局联合印发《关于加强农村房屋建设管理的指导意见》。《指导意见》重申，对农房实施改扩建，应当依法办理用地、规划建设等有关审批手续，严格按照相关工程建设标准进行设计和施工。
由于历史和各方面的原因，我国农村许多房屋建成多年，没有办理用地和规划手续。过去，这种情况没有人管，建了十几年的房屋，没有人来过问有无用地手续的问题。这在农村是一种普遍现象，以至于很多人认为我的房屋几十年了，不需要办用地手续！于是，有钱了，有人想加一层；楼顶石棉瓦破了，要换新的彩钢瓦；房屋老旧了，要重新翻建。这些想法固然是生产生活需要，但是，随着土地管理越来越严格和国家对房屋安全的重视，如果翻建房屋没有相关手续，可能会带来很大的麻烦。
首行，按照土地管理法和城乡规划法的规定，房屋建设应取得土地使用手续和规划手续，没有手续的，尽管已过去多年，仍然属于违法建设的房屋。翻建房屋，如果已有合法用地手续的，依法应当办理乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证。如果没有用地手续的，意味着原来就是违法用地，翻建时当然应当先取得合法的用地手续和规划手续才能建设。
第二，2020年7月开始的农村乱占耕地建房问题整治政策明确，自2020年7月3日起，没有办理用地手续的新建、续建、扩建均属于新增违法占地行为，实行“零容忍”，该拆除的拆除，该没收的没收。
第三，自然资源部办公厅印发的《土地卫片执法图斑合法性判定规则》规定，对《中华人民共和国土地管理法》颁布实施后，在未经审批或无合法权源的建设用地上翻新、翻建、新建行为认定为新增非农建设违法用地。
第四，国家每年都在开展卫片执法。翻新、翻建逃不过卫星监控，早晚会被发现。随着技术的进步，卫星影像精度越来越高。我国高清卫星影像图是亚米级的，也就是不到一平方米的地表变化都会被卫星捕捉，几十平方米的变化更不用说。当然，如果卫星经过时，你所在的地方正好被云层遮盖，卫星暂时没有发现，但下次卫星经过时就不一定有这么好的运气，躲的了初一，躲不过十五。 近期，笔者就听说过件存量违法被卫星发现的现象，一是某学校操场新铺了塑胶跑道，被卫星监管监控发现存量违法，二是某煤矿堆场因环保要求，新盖了防尘棚被卫星发现存量违法用地问题，三是某单位办公楼顶部漏水，新加一层被发现办公楼用地无手续问题。
有人认为，即使我没有办理用地手续，《中华人民共和国行政处罚法》规定两年没有发现就不再追究，几十年过去了，还能追究吗？这个问题相关部门也有明确的解释：违法占地处于持续状态，不受两年追溯时效的影响。
还有人说，我的房屋没有办理用地手续，但我不翻新、不翻建，是不是不会受到处理？笔者认为，现在土地执法部门搞卫片执法都已力不从心，执法基本靠卫片，仅从土地卫片执法角度看，如果不翻新、不翻建，卫星不会发现变化，还是像前十几年一样，没有人会过问，但不表示该房屋用地手续合法。按照农村乱占耕地建房问题政策要求，国家对存量违法用地问题已组织摸排，下步将制定政策，分步分类进行处置。
因此，翻建房屋要小心了。如果原来没有任何合法手续的，最好先咨询当地自然资源部门，补办完善手续后再动工。不要认为自己的房屋建了一、二十年，占用土地就理所当然是合法的，也不要认为违法用地已造成了既成事实，国家就必须承认合法，更不要有侥幸心理。卫星天天在头上经过，所谓“天网恢恢，疏而不漏”。违法用地和违反城乡规划法的规定，轻则罚款，重则拆除。按照现行规定，违法用地的罚款额为每平方米100至1000元。即使罚款，也会让人倾家荡产。
来源：自然资源法律论坛
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