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虽然“四代革命”正在全国各省份如火如荼的进行，以福州为代表的标杆城市，在两年半的时间里已推出了60余个落地项目。但实际上仍有诸多地区对四代住宅的落地疑虑重重，政策边界不断变化。即使是已经推行的地区，也对四代规条有诸多解读，不同县市执行力度参差不齐。
要回答上面这些问题，首先需要关注四代住宅推行过程的三大主要矛盾：
①政府推行初衷与市场逻辑的差异
起初，立体生态住宅作为一种学术研究畅想，落地到政策端的推行初衷为——高度匹配城区集约式土地利用方式的同时，刷新提升高空居住体验。但实际上在落地过程中，客群的敏感点依旧停留在户内空间大小的感知，共享绿化空间背离消费者的实际使用诉求。因此，以国贸、建发为代表的头部房企，充分利用政策，在同等面积指标下，创造出了更大尺度阳台及更多的室内实得面积，让传统竞品毫无还手之力。
▲ 同板块在售产品，四代住宅相较于普通住宅面积更省，层高更高，功能更多，赠送率为其三倍
在房企获利，政府出让趋于顺利，业主收获更大面积——“三方共赢”的局面下，规划主管部门也隐隐开始担忧：如政策尺度设置不当，“偷送”变“明送”，是否有变相给开发企业输送利益之嫌。
除此之外，已拍出的建设用地如没赶上政策的东风，从产品端将变得毫无优势。如何平衡四代用地与非四代用地，不至使之前的开发企业“元气大伤”，也会使得主管部门在推行一事上，反复斟酌。目前已有不少地区在推行时收到了当地房企协会的“控诉”，可见利益交错，阻力不止拿下经办部门如此简单。
由于四代住宅前期公共绿化平台空间定位偏“豪”，多为T2户型，存在分隔独享的条件（实际上开发房企在进行房型设计时也会有意为之，并在竣备后设置玻璃隔断等构件，为后续公共平台私有化创造条件）。
▲ 某四代住宅在公共平台位置设置2m高软隔断实现户间分隔
如何保证此处空间，如政策推行愿景般实现多户共享，规划部门实则难以有效管控，或者说如果要管控可能需付出更多的努力和代价。故对该点如何明确，各城市规划主管部门内部也存在决策卡点。
以重庆市为例，2023年1月《中心城市立体绿化住宅试点工作细则》中鼓励设置多户共享的开敞绿化平台，并不计入容积率，在同年8月的修订文件中，则明文规定，取消该平台，避免邻里矛盾和违规搭建隐患。
同样的，在福州市《立体生态住宅规划》新规出台前，以国贸天琴樾为代表的四代住宅均采用南北露台（一侧通过阳台报规，另一侧为空中花园）的形式。
而在福州2023年11月的土拍条件附件《立体生态住宅规划管控要求》新规，则新增了“住宅建筑北面不得设置空中花园(植树平台)及开敞式公共休闲绿化平台”。
此条规定一出必定会导致——该地块开盘时，如市场上同类竞品仍未销售完成，将会对销售形成较大压力，极大影响营销回款。
四代住宅轮廓大、不出容，已是众所周知的共识；但规划条件已出，拿地时“明文规定”、“指令已下”，想要调规，阻力重重。
某头部房企对于四代用地的大量前期总图测试数据显示：四代住宅相较于普通出宅的出容能力损失15%-20%。不少项目现有规划条件对于四代宅排布制约极大，较难满容；而极限满容时，园区密度极高，无中庭空间，总图无卖相;
与同面积非四代住宅相比，四代住宅建筑轮廓增加，同时，往往采用比普通住宅更高的层高，在相同限高条件下，层数减少，出容量进一步降低。
▲在同样40m 限高下，四代住宅仅能做到12曾而普通住宅可做到13层。
因此不少项目保证纯四代住区品质的前提，是对规划限高进行突破——
但对主管部门而言，对已供地项目新增调规，上报手续复杂，工作量增加；同时规划风貌、城市天际线等也存在管理失控的风险。层层阻碍，导致了四代在实际推进过程中处处掣肘。
综合来看，虽然四代住宅在产品方面的优势显著，但是新增的风险和代价不低：
政策边界在持续变化和修订，同一市场竞争环境下仍可能带来较大的产品竞争，政府内部对于具体条例的明确，疑虑重重；老项目与新政策或不适配，可能带来额外的与主管部门的沟通动作。
同时，市场端竞争格局进一步分化，客户的需求预期提高，普通四代产品难以带来新的刺激波动，市场产品迭代速度需加快。
各职能的行活能力在当前环境下，被提出了新的诉求：
【工程运营团队对于穿插施工，四代验收的协同管理能力】+【成本部门对于四代悬挑等结构，产品配置定位的控制能力】+【产品端对于迭代创新户型，梳理产品体系的研发能力】均决定了四代产品的下限。
且结合当期政策、市场环境等影响，四代住宅的决策要素增多，决策代价上升，对于决策的精准度要求变高。可谓是对内对外“腹背受敌”，开发代价直线上升。
如何精准定位，以最小代价撬动最大收益，成为四代项目操盘的胜负手。
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内容来源：四代生态研学社
