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四代住宅和传统住宅开发模式不仅在操盘管理上大不相同，其核心投资逻辑也存在极大差异。
如果说开发和管理过程决定了项目的下限和实现度，那拿地期的投资决策就决定了项目的基因与组织。
什么样的土地才能匹配四代产品以及
在特定土地背景下，应该匹配什么样的四代住宅产品？
本文将通过三个实际案例进行深度挖掘——
四开四罄
重庆凤栖湖畔
四代超大盘
江南春城
明星创新项目
重庆北岛
在了解这三个明星产品前，首先来看下四代产品的核心打造痛点，以便于对这三个项目的操盘逻辑与难度有更加深入的理解。
想要直接看案例干货的朋友，可以下拉到PartⅡ部分。
虽然空中花园和绿化平台都有相对应的容积率赠送条例，对客户吸引力大；但是赠送部分的立体平台仍需参与日照遮挡的计算、且需考虑建筑消防间距等的影响，与同面积的非四代住宅相比，其建筑轮廓增加，导致相同土地条件下的排布更为紧张。
▲在同样40m限高下，四代住宅仅能做到12层而普通住宅可做到13层。
同时，四代住宅悬挑较大，对下层住户存在一定的遮挡，为消减影响，设计时往往会采用比普通住宅更大的层高。在部分低房价，竞争卷的城市，甚至可以做到3.4、3.5m。因此，在相同限高条件下，建筑层数减少，出容量进一步降低。
尤其是对于已经摘地、待开发的部分供地——原土地的出让条件，未考虑四代宅的适配。在此基础上，要不就得损容做四代，要不就是将将挤出一个无卖相的总图，难以匹配四代的改善客群定位。
当然，强沟通固然是一条出路，但对主管部门而言，存在已供地项目新增的调规工作量，以及规划风貌、城市天际线等管理失控的风险，形成对房企的开发阻碍。
其他风险可以回顾下这篇文章。
由于四代住宅的本质仍然为“赠送更多”的“高层住宅”，在客户认知上并没有实现高层到别墅的业态跃迁，因此在价格上仍然会受到传统定位对应的总价天花板限制。
▲ 上为重庆四代与非四代典型项目营销情况
但，溢价有限—是不是说明四代也没那么吃香呢？
其实不然——
从销售数据可以看出，在总价段带宽内，相对于普通住宅而言，因为四代住宅的实得面积更大，单价更低，用户的获得感强，从而大幅促进了成单，在流速上体现出了明显的竞争力。
在许多二线城市，四代或许对于净利润率的贡献有限（四代开发成本增量与实现货值增量存在一定对冲），但对现金流回正速度和销售安全度一般有显著提升。
出于政策限制，四代住宅的不计容面积必须为绿化平台等开敞空间，这就导致了——虽然相比非四代住宅，产品赠送面积平均增加了15平以上，但是鲜少有项目能够进行明显的功能结构调整，而是无一例外的选择将室内面积增量分配在客餐厅等公区尺度上。同时，政府及客户天生对四代产品存在“居住体验升级”的定位预期——
因此在打造体验区时，样板间需着重发力，强化室内外统一的大尺度空间感受、强调高空景观的自然引入、无遮挡的室内外连接过渡、阳台全新体验的使用方式等。
▲四代住宅样板间展示效果
且在产品端，除了户型楼型的升级迭代，也要时刻谨记产品定位的一致性。中庭尺度、楼间距、景观调性……都需要与定位统一，方可实现销售闭环。
基于上述四代项目特质与当期政策、销售等环境现状，其开发存在必然发生的额外代价
如何精准定位，用最小代价撬动最大收效，成为四代项目操盘的胜负手！
项目操盘实例
即便营销宣传的文章把凤起湖畔的地理位置吹的天花乱坠，回归这个土地的本质——还是一块“待发展的偏远新区”和一片房价洼地。
但伴随着2023年8月23日重庆市的四代住宅新规出台，开发凤栖湖畔的房企就敏锐的嗅到了这不得不蹭的商机——仅一个月的时间就发起了签约，立起了西区首个四代住宅项目的大旗。其通过靠近北侧的零星几栋四代住宅（仅占全盘楼栋数的17%），借四代噱头稳居入门级改善项目，实现四开四罄，占足了市场先机。
从研学君调研的周边竞品情况可以看到，单从户型上讲，四代住宅就已经实现了产品力的遥遥领先。毕竟多赠送30平，怎么不算香呢，更不要提其南北通透的视野感受。
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12月即将再入市的同区块竞品
凤栖湖畔143户型
从质疑到相信，再到超预期，能级区域，四代溢价有限。在四代政策刚出台的窗口期可下探，不必顶着政策做满，用有限的成本撬动最大的效益。
江南春城项目是【距离城市较远✖【区域支付力偏低】✖【一二手房竞争激烈】✖【供大于求】的【70万方超大四代盘】——多个标签叠加在一起，让人听上去就有些犹豫不定，更不要说实际操盘了。如果不是政府下场，相信在目前的市场下，已经很难有开发商有如此魄力按全盘80%货值的占比操盘四代。但也正是这个项目，让业内看到了关于四代的更多可能。
据克而瑞地产研究数据显示，2024年城投未开工土地已达到近3.3亿平方米，与江南春城相近产品大体量、销售长周期的地块不在少数。靠普通产品慢慢去化固然是保守打法的一种，但江南春城则是靠强产品力实现了逆势突围。
通常情况下，四代新发布政策的窗口期，不会超过一年。在这期间多个竞品会陆续退出，形成内卷的市场竞争关系。因此超大盘需要定好基调，做好长期战斗的准备。同时也要利用好自己超大盘的优势，打造纯粹住区，超大景观群，社区资源共享的概念。
在首开时，就要注重马太效应影响——首个组团要舍得打造，“一炮打响”，以形成对后期开盘分期和品牌的隐形价值。后期建设过程中，也要实时关注竞品动态，根据市场情况微调产品，实现针对竞品的定向打击。
超大盘不要“图省事”，建精景各专业都要注意配置的差异化，分区域配置成本，把钱花在刀刃上。一套户型产品打天下的市场早已过去，灵活应变、精准打击，才能出奇制胜。
作为地产圈的“明星项目”、“有口皆碑的出圈产品”，重庆北岛在四代概念尚未如火如荼发展的时候就已经在圈内被争相学习和探讨过，一直是必参观的经典地产操盘项目之一。
单从销售情况看，有些人或许会误以为它坐落在城市重点发展区段，实际上项目位于重庆渝北区中央公园片区北侧的外围地带，距离中央公园核心商圈尚有一定距离。场地周边3公里范围内虽具备一定配套，但周边道路仍在建，城市界面尚不成熟，还面临着中央公园片区大量开发项目竞争。
该产品出圈点之一在于——龙湖反常规的通过损容，提升了产品卖相，在一众售价更低的洋房竞品中实现了产品销售突围；并通过产品力，实现了超30%的市场“溢价”，收效远远超过损失。且通过西南地区对于南向采光并不敏感的特性，打造出了不可对视的空中露台，创新性提供了一种四代住宅的“非朝向敏感区”解法。
因此，不是不能突破，而是看收益能否超过代价的价值取舍——当沟通、建造的成本远小于营销的溢价回款时，四代住宅并不是一件没可能的事。北岛不就是在无四代住宅政策支持的情况下，通过积极沟通，争取试点打板的优秀破局案例吗。尤其国家正积极鼓励绿色建筑、低碳经济的开发建设，四代突破或许并非“铜墙铁壁”。
以往，我们都在聚焦福州等城市的四代发展，作为第四代住宅发展的“龙头”城市，其已经为市场打开了可见的高度。城市核心区位，高能级地段叠加四代产品的结论已成为投资发展的一条金科玉律。
但重庆较低能级区段的四代打造，则揭示了另一重四代的可能。通过合理的操盘路径，清晰的运营思路，动人的产品打造，中低能级区域或许也能在四代窗口期打开一片天光。
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内容来源：四代生态研学社
