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今年以来，我国经济整体保持平稳运行，但三季度以来部分经济指标出现转弱迹象，需求不足的问题也有生产端传导的趋势，同时外部环境仍复杂严峻，单边主义抬头，外贸出口仍有一定压力，完成全年经济增长目标也存在一些挑战，房地产市场的稳定对于当前经济的平稳运行重要性愈发凸显。三季度，多个重磅会议相继召开，9月26日中央政治局召开会议，会议通稿中房地产所占篇幅增加、位置靠前，均表明当前房地产的重要性，会议对房地产的定调更加积极，指出“要促进房地产市场止跌回稳”，并明确“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”，“要回应群众关切，调整住房限购政策”，央行也在日前释放多项政策利好，降准降息加快落地，并宣布将下调二套首付比例下限、降低存量房贷利率等，均对市场释放更为积极的信号。在重磅会议的再次定调下，多项楼市政策值得期待：
9月27日，央行已跟进落实下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为6.6%，释放中长期资金约1万亿元。同时将7天期逆回购操作利率由此前的1.70%调整为1.50%，下调20BP，预计10月LPR、存款利率等也将随之下行0.2-0.25个百分点。
图：1年期、5年期以上LPR走势
地方：三季度各地政策出台频次较高，后续一线城市限购限贷有较大优化空间
根据中指监测，2024年前三季度全国有约270省市（县）出台政策超560条，三季度约160省市（县）出台约200条政策，频次较二季度小幅回落，但仍保持较高水平。
图：2022年以来各地因城施策频次（截至9月25日）
表：2024年以来主要政策类型出台频次对比（截至9月25日）
表：2024年三季度部分省市优化政策主要举措
限购方面，除一线城市及天津、海南部分城市外，绝大多数城市限购均已放开，三季度各地政策调整多集中于特定人群优化，如广州放松港澳台及外籍人士120平米以上限购，海南多地针对落户后购房资格进行放松。
限贷方面，成都、长沙、重庆等多个核心二线城市将商贷认房范围收窄至购房所在区县，即在拟购住房所在区县无住房的，认定为首套房；抚州、湘潭等地将商贷、公积金贷款认房范围均收窄至购房所在区县；成都、重庆等地，当购房者将手中房源挂牌出售或出租时，可对住房套数进行核减；大连、山西省等地，对于多孩家庭住房套数进行核减。整体来看，多地通过优化住房套数的认定，实现购房门槛、购房成本的降低。
限售方面，重庆、山西省、泉州泉港区取消限售要求，在取得不动产权证后即可转让，加速二手房流转。
限价方面，郑州、信阳、天水等地取消限价限制，开发企业可自主定价，另外，邵阳、抚州等地，团购房源优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围，也一定程度放松了限价政策。
除此之外，三中全会后，部分地区明确取消普宅认定标准，9月，江苏省、山西省发文明确取消普宅、非普宅标准，北京亦发文指出“适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则”，普宅标准的取消，有助于降低非普宅房源的交易税费，降低购房成本。
公积金政策方面，当前公积金政策优化为各地政策调整的主要方向。三季度，广州、杭州萧山区、成都、大连等地陆续支持提取公积金支付首付；赣州、抚州等多地优化公积金贷款套数认定，购房所在区（县）无房即认定为首套；成都、绵阳、抚州等地租赁或挂牌出售可核减公积金贷款认定套数；崇左等地结合生育政策进行优化，多孩家庭相应核减公积金贷款认定套数；杭州萧山区、新疆、株洲等地将公积金提取范围扩大至直系亲属；另有超80城上调公积金贷款额度上限。
各地持续跟进优化土拍规则、提升供地品质、优化供应结构，为“好房子”供应提供基础。土拍规则方面，8月，北京等地新挂牌土地均对交易规则进行优化调整，其中北京对于竞买人资格、竞价幅度、超低能耗建筑标准均进行下调，降低房企参拍门槛，同时上调地块溢价率上限，由原先15%的溢价率调整至25%、30%。
供地品质方面，杭州、广州等地8月供应容积率更低的地块，其中部分此前流拍或中止出让地块经过调规，容积率较之前出现明显下降，如杭州临平新城地块容积率由2.2降低为1.2，建筑高度由54m降低为24m；深圳、广州等地供应区位更佳的地块，广州8月发布的供地清单中50宗地块，其中20宗位于中心四区。
供应结构方面，8月上海发文优化“70/90”政策，调整套型供应结构，优化后，中小套型面积的标准提升为多层100平米、小高层110平米、高层120平米，同时中小套型的供应比例也有所下调，从未来入市的产品供给结构进行优化，意味着未来将有更多的大面积产品进入上海新房市场，更好地适应当下住房需求结构变化，同时越核心的地块中小套的占比越低，以满足居民改善性居住需求。
地方国企收储已建成未售商品房配套政策不断落地，今年以来，超30地发布收购存量房作为保障性住房的公告，其中三季度深圳、长沙等超20城发布，城市数量较二季度明显增加，8月，武汉、重庆均有收购项目落地，收购的存量房将用于保障性租赁住房。但当前各地收储工作进展较为缓慢，仍面临价格撮合难度大、地方国企资金成本较高、供需错配等问题，未来亟需更多针对性政策给予支持。
住房“以旧换新”持续推进，效果初显。三季度多地对住房“以旧换新”政策进行创新升级，无锡梁溪区、武汉硚口区扩大二手房收购范围，8月初无锡梁溪城发集团明确可跨城市（苏州、常州）收购二手房，目前已有苏州、常州跨城置换成交的房源；武汉硚口区收购范围新增江汉区、江岸区、常青花园片区、吴家山部分区域，同时增加可选购新房房源。另外，4月以来开展住房“以旧换新”的郑州也取得一定成效，截至8月末，已签订意向协议房源3818套，通过城发安居公司收购，完成新房认购及网签约1500套，通过国企平台收购二手房带动新房成交，加快了库存去化速度。
盘活存量土地方面，部分城市推进土地调规及政府收回未开发地块，为其余城市提供重要参考。武汉今年以来超过10个项目申请将存量地块中的商业部分调整为住宅；9月，广州收回越秀4宗未开发地块，并以票据形式支付，该票据可用来购买广州新出让地块。
另外，对于已开工商业项目，7月长沙发布新政支持公寓类等类住宅商品房调整为住宅，政策落地后佳兆业城市广场项目申请调规将商业改为住宅，以纳入保交房范围，实现库存的盘活去化。
附表1：2024年三季度中央及相关部门楼市政策/表态（部分）
附表2：2024年三季度部分省市优化房地产政策的主要内容（部分）
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