广州楼市现状
广州楼市当前成交情况活跃，房价走势呈现止跌回稳态势，政策动态也不断调整，展现出复杂的局面。
从成交数据来看，10 月份广州楼市交出了满意的答卷。
楼市成交量超过 2.3 万套，创下了历史新高。
其中，一手房的成交量达到了 10418 套，二手房的成交量达到了 13188 套，比三季度的平均水平分别增长了 70% 和 58%。
此外，“930” 新政以来，广州市新建商品房网签面积为 108.32 万平方米，较去年同期增长 33.3%，较今年 9 月全月增长 45.5%。
其中，住宅成交面积共计 94.65 万平方米，较去年同期增长 37.4%，较 9 月全月增长 68.9%。
10 月，一线城市成交面积同环比均上涨，广州、深圳环比涨幅最大，分别为 96% 和 95.3%。
广州成交破万套，在四大一线城市中表现突出。
在政策方面，广州取消 “豪宅税”，自 2024 年 12 月 1 日起施行。
取消普通住宅和非普通住宅标准后，个人购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售，将免征增值税。
这一政策将减轻豪宅交易成本，刺激广州豪宅市场回温，预计可撬动广州 1000 万以上二手物业的成交。
同时，广州取消普通住宅和非普通住宅标准，也将使购房者在选择住房时更加注重自身需求，降低交易税费，促进改善性需求。
此外，广州拟放松购房入户政策，对 “在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区 7 个行政区内，拥有合法产权住宅房屋且在本市连续缴纳社会保险满 1 年的人员”，可申请入户。
这一政策将有利于促进基于落户需求而购置房产的消费行为，加快市场库存去化，促进各区及广州房地产市场良性发展。
综上所述，广州楼市当前成交活跃，房价止跌回稳，政策不断调整，未来发展态势值得关注。
政府收购卖不掉的房子
1.收购背景
当前广州楼市面临着库存压力，大量房子卖不出去。
为了构建 “保障 + 市场” 住房供应体系，广州政府决定让广州安居集团收购卖不掉的房子用作保障性住房。
这一举措是深入贯彻落实国家关于构建多元化住房供应体系的重大决策部署，按照 “政府主导、市场化运作” 的工作思路，旨在为市民提供更多的住房选择，缓解住房压力。
2.收购条件
广州安居集团收购存量商品房有着明确的条件。
首先，面积要求在 90 平方米以下，以确保保障性住房的普惠性，让更多人能够负担得起。
其次，房源必须已取得竣工联合验收意见书，确保房屋质量和完工状态。
再者，房源权属要清晰可交易，不能存在查封登记、异议登记等限制，若存在抵押等权利限制，应取得相关权利人书面同意。
最后，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目，以便更好地进行管理和运营。
3.实施现状
目前，广州安居集团的收购行动正在稳步推进。
在咨询情况方面，引起了广泛的关注，不少开发商和市民纷纷咨询相关政策和流程。
国企与民企的参与度也在逐渐提高，国企由于资产负债和法律关系相对清晰，更受安居集团青睐。
然而，在价格博弈方面，开发商可能因为保障房项目盈利水平低，不太愿意以低价出售房源给政府，这也给收购行动带来了一定的挑战。
目前，广州一手房中 90 平米以下的房源有近 4 万套，占新房库存总量的 30%，增城区、白云区、花都区更是重点收储区域。
但实际操作中，收购进度仍需进一步加快，以更好地实现政策目标。
中国楼市双轨制探讨
1.双轨制概念
住房 “双轨制” 是指保障房体系与商品房体系并行的住房供应模式。
其中，保障房体系由政府主导，主要满足社会保障和基本福利，针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体以及城市需要的引进人才等群体。
价格和销售渠道受到一定管制，其土地通常为划拨或盘活存量土地，资金来源包括低息贷款或债券，建设主体多为国企城投，以实现成本价供应，让最广泛的困难群体纳入保障。
商品房体系则由市场决定，主要满足改善性住房需求，属于纯粹的商品，只要符合市场规律，供应和价格都可以放开，面向高收入人群，逐渐向高端化发展，满足富人高端需求和投资需求。
2.双轨制的影响
满足不同收入人群住房需求住房 “双轨制” 使得不同收入水平的人都能选择适合自己的住房。
低收入群体可以选择政府提供的保障房，解决住房困难，消除买不起商品住房的焦虑。
高收入人群则可以在商品房市场中挑选满足自己改善性需求的高端住房。
例如，广州安居集团计划筹建 66 万套保障性住房，包括公租房、共有产权住房和保障性租赁住房，将覆盖上千万城市人口，为众多家庭提供住房保障。
3.促进房地产市场健康稳定发展
双轨制让房地产市场更加多元化，避免楼市单一依靠商品房。
一方面，保障房的建设和供给可以稳定市场预期，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，放开手脚为美好生活奋斗。
另一方面，商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。
同时，封闭流转的保障房体系能避免后期套现导致二手房挂牌量大幅度增加，冲击商品房市场。
不排除取消限价等政策松绑后，房价会出现一波上涨行情，但这也在一定程度上保证了地方房产税收收入，有利于提振房地产市场活跃度，给予房企一定的信心。
未来展望
1.发展趋势
随着 “14 号文” 的出台，“新房改” 即将到来，未来我国住房供应体系将发生显著变化，保障房的地位明显提升，“市场 + 保障” 双轨制将逐渐形成。
各地政府将按照 “工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续” 的原则，加大保障性住房建设和供给，同时让商品住房回归商品属性。
广州政府收购卖不掉的房子用作保障性住房，正是这一趋势的体现。
未来，可能会有更多城市效仿广州的做法，政府通过收购、建设等方式增加保障房供应，构建多元化住房供应体系。
2.面临挑战
价格博弈是一个挑战。保障房项目盈利水平低，开发商可能不太愿意以低价出售房源给政府。
例如，在广州安居集团的收购行动中，开发商因保障房项目盈利问题，与政府在价格上存在分歧，给收购行动带来一定困难。
对刚需商品房市场可能形成分流影响。
大量新建保障房将对商品房，尤其是刚需市场进一步形成分流，导致城市中大量刚需未售项目去化难度加大，现有客户手中的中小户型出售困难，造成住房置换链条受阻。
3.应对策略
保障房供给应以 “筹集为主、新建为辅”。
各地政府可以通过收购现有住房、盘活存量土地等方式增加保障房供应，减少新建保障房对商品房市场的冲击。
做好政策衔接，协调好保障性住房与公租房、保障性租赁住房和商品房之间的关系。明确不同住房类型的定位和目标人群，避免相互干扰和冲突。
加强对保障房的管理和监督，确保房源分配给最需要的人群，杜绝寻租或套利行为。同时，严格执行封闭管理，禁止保障房违法违规变更为商品房流入市场。
总结
广州楼市政策变化和政府收购行动对楼市产生了重大影响，展望未来，双轨制下的广州楼市前景广阔。
首先，广州楼市政策不断调整，从取消 “豪宅税” 到拟放松购房入户政策，再到政府收购卖不掉的房子用作保障性住房，这些举措共同作用，为楼市带来了新的活力。
成交数据的增长也表明市场活跃度在提升，政策的积极影响正在逐步显现。
政府收购行动对楼市的影响是多方面的。
一方面，通过收购卖不掉的房子，缓解了开发商的库存压力，促进了市场供需平衡。
另一方面，将这些房子用作保障性住房，增加了保障房的供应，满足了不同收入人群的住房需求，推动了住房 “双轨制” 的发展。
在双轨制下，广州楼市的未来发展前景值得期待。
保障房体系将为低收入群体和引进人才等提供稳定的住房保障，让更多人实现居者有其屋。
商品房体系则回归商品属性，满足改善性住房需求，促进房地产市场的健康稳定发展。
然而，双轨制的发展也面临一些挑战。
价格博弈是一个难题，保障房项目盈利水平低，开发商与政府在价格上可能难以达成一致。
同时，大量新建保障房可能对刚需商品房市场形成分流影响，增加去化难度。但通过采取 “筹集为主、新建为辅” 的保障房供给策略，做好政策衔接，加强管理和监督等措施，可以有效应对这些挑战。
总之，广州楼市政策变化和政府收购行动为楼市带来了新的机遇和挑战。
在双轨制下，广州楼市有望实现更加健康、稳定、可持续的发展，为广大居民提供更好的居住环境和生活品质。
