冯俊：稳房地产市场重在改善预期
创业
2024-11-09 17:54
北京
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冯俊
中国房地产业协会第八届理事会会长
“9.26”政治局会议以后，房地产政策主基调是促进房地产市场止跌回稳。当前形势下，已出台政策中限制消费的措施基本均已取消。除北京、上海、深圳在首套房贷款最低15%首付方面存在政策差异且仍保留部分限购措施外，其他城市的限购、限价、限贷、限售政策均已取消。取消普通住宅和非住宅标准主要涉及两方面内容：一是项目审批，客观上已不复存在；二是税收方面，尚在推进过程中。总体而言，“9.26”会议后的政策重点在于刺激消费、减少限制，而供给端政策多数仍处于推进状态，部分虽已落实但效果未达预期。1、根据CREIS监测，10月份30个重点城市新房成交面积环比增长44%，同比持平。主要增长是在一线城市，少数二线热点城市增长，三线城市增长很少，大部分城市还是负增长。二手房成交面积增长主要也在一线城市。但需注意到10月份当月商品房均价同比下降了3.8%，一线城市房价下跌幅度更大一些；二手房均价有上涨。 2、房地产市场复苏基础尚不稳固。“9.26”之后房地产市场信心虽有所恢复，但整体形势仍不容乐观。截至今年9月，施工、新开工以及投资方面均呈现两位数的负增长态势。从10月的情况推断，销售降幅有望收窄，同比不再继续下行；然而，投资、施工与新开工具有相对滞后性，10月时可能仍基本维持原有的两位数负增长状况。就全年形势而言，上述指标难以恢复至正增长水平。3、就房地产与宏观经济的关系而言，从“9.26”提出的止跌回稳基调来看，房地产与宏观经济之间的关联已逐渐明晰。在三年多的下行周期中，第一年主要是房地产自身矛盾问题的集中凸显，而第二、第三年则主要受宏观经济问题的影响，具体表现为收入和就业状况对总需求产生了抑制作用。从今年的形势分析，期望房地产止跌回稳进而拉动经济增长的可能性较低。当前较为乐观的预期是房地产尽量避免对经济增长造成过多拖累。尤其值得关注的是，10 月份上半月销售增长迅速，但下半月增速显著回落，致使全月难以维持上半月的增长态势，这主要归因于以下几个方面。首先，住房需求的紧迫性呈逐渐减弱趋势。伴随城市人口增速的放缓以及居民家庭住房水平的持续提升，居民购置住房的紧迫性已无法与此前通过住房刺激经济增长时期相提并论。其次，在政策刺激下购置住房的多为近期原本就有购房计划的家庭，此类需求属于潜在需求的提前释放，并未大幅拓展住房需求总量。最后，从长期来看，人口增长在住房需求方面起着主导作用。在经济增长强劲且人口保持增长的城市，住房需求将持续增加；而在人口萎缩的城市，住房需求放缓乃至萎缩则是必然趋势。受预期影响需求难以释放，住房消费根本上受价格收入预期影响，在房价走势没有根本扭转的情况下，消费者的观望情绪和避险情绪难以改变。住房属于需求弹性比较小的商品，从政策上获得减少住房支出的因素和房价下跌的因素之间权衡，会很大程度上影响购置住房的决策。虽然长期来看房价呈增长趋势，但投资需求追求的是短期投资回报，不会考虑十年、二十年以后房价上涨对自身投资的影响。所以，在房价下跌的周期中，投资者不会贸然出手。同时，政策传导效应也在递减。自前年起，各地已实施诸多解除限制措施，除少数一线城市管控较严外，其余城市均已执行。但政策效果并不显著，短期虽有成效，长期效果欠佳。今年10月上半月，政策对一线城市除外的30个城市的作用表明，前期政策红利已耗尽，后续政策对其激励作用甚微。各项需求端政策传导基本到位，然而供给端政策传导与预期存在较大差距。虽有白名单规定应贷尽贷，但商业银行出于风险控制考量，对房贷业务极为谨慎。从数据来看，审批额度达2.3万亿，但存在贷款置换问题，实际到位情况不佳。截至9月份，房地产开发资金来源中的开发贷持续下降，呈负增长态势，开放贷下降6.2%，个人住房按揭贷款下降34.9%。4、房地产企业流动性风险尚未化解。据CREIS监测，2025年65家重点房企，不包括退市和正在重组的上市公司，境内信用债到期规模达3400亿，2026年为2800亿，2027年为2100亿，境外信用债2025年到期1700亿，2026年1100亿，2027年300亿，合计1.14万亿。除信用债外，房企还存在大量非金融机构融资和其他应付款。截至10月底，预计商业银行的房地产开发贷款余额近14万亿在未来两三年内都将到期。由此可见，未来几年房地产开发企业偿债压力巨大。从根本上而言，房地产企业流动性风险的化解依赖于市场需求的显著改善，唯有房屋售出，企业回笼资金，债务方可化解。在需求疲软的形势下，房地产企业的流动性风险进一步加剧了消费者的避险情绪。因此，若房地产企业的流动性风险无法及时化解，最终必将传导至金融机构。5、受收入预期影响，住房需求不确定性增加。住房支付能力与收入预期相关，当收入不稳定或者收入预期负向的时候住房需求会减少。当前主要采取货币政策进行刺激，然而即便在货币政策作用下首付降低（即加杠杆）、利息减少，但实际利率仍较高，且仍需还款，这些都需以未来收入为支撑，货币政策效果会逐渐减弱。当城市住房数量达到一定规模后，住房需求动力主要源于人口增长和旧有住宅改造。大体而言，要满足这两项需求，城镇住房每年需新建10亿平方米，其中不仅包括商品住宅，还涵盖政策保障房等。自2012年以来，城市竣工与新开工面积（包括保障房和商品房）均在10亿平方米以下。从常态来看，住房需求依然存在，并非进入长期负增长状态，在经历一段下行期后，会在一个新的平台上达到均衡。当前关键在于改善预期以激发潜在需求。改善预期一方面依赖政策激励，另一方面制度改善亦至关重要。今年最后两个月处于关键时期，房地产市场能否有效止跌回稳，取决于能否将10月上半月的情绪性兴奋转化为持续性修复，资本市场对房地产市场发展极为敏感。“9.26”之后，资本市场房地产股指数短暂上涨数日后即下跌，10月4日全国人大释放债务化解相关信息后仅上涨一天便再次下跌，即便在大盘上涨的今日，房地产股仍呈下跌趋势。目前已明确的政策措施应加速出台并落实为具体政策，财政政策也需及时发力。在供给端至少存在一个问题需解决，当前对房地产开发企业以及所有企业实行预征税，而如今房地产开发企业基本无利润可言，预征税政策已不合时宜且应取消，该政策加大了房地产企业的流动性压力。据CREIS监测，50家上市企业上半年净利润为-2.6%，其中58%的企业处于亏损状态，整体呈现亏损局面，预征税进一步加剧了企业资金短缺状况。在需求端，针对卖旧买新的情况存在税收优惠政策。当前多采取在售卖时正常征税，购买时退税的方式，但可将征税时点后移，即若在一年内未购买新房，则再按规定征税。鉴于多数改善性需求是通过卖旧买新途径实现的，若先行征税，会削弱其支付能力。为提高支付能力，采取最后未购买新房再征税的方法更为适宜。改善预期对于修正房地产行为曲线至关重要，其可使老百姓的住房消费更具安全感。价格预期属于市场范畴，不受政策调整的影响，然而政府能够对政策预期进行调控。若制度中的某些问题未得到解决且未及时修正，便会出现旧问题尚未解决而新问题又产生的情况。前几年，有关部门提出推行现售制度以改革预售制度，虽为试点，但截至目前，现售制度的推进政策仍未明确。当前，在房地产开发资金来源中，通过预收款获取的资金占比达 1/3。若不解决开发企业的资金供应问题，一旦全面停止预售，供应将会收缩。而且，现行预售制度本身亦存在一些问题。因此，逐步推进现售需完善交易规则，完善后期个人住房抵押贷款规则，同时解决房地产开发企业前期开发的资金供应问题。住房质量缺陷和面积缺陷是消费者买房心有余悸的重点问题。例如，近期不少开发商打出“第几代住宅”旗号，宣称120%得房率、买房送面积，从常识与法理角度看，这涉嫌欺诈。然而，地方政府对此听之任之，甚至协助宣传。不能因要刺激房地产住房消费，而忽视市场行为规范，不规范的市场行为最终会损害消费者信心。2021年10月23日第十三届全国人大常委会31次会议做出决定，授权在部分地区开展房地产税试点。至今三年已过，房地产税的征收与否、征收方式尚无消息。房地产税是影响民众购置住房预期的重要因素，房地产税试点工作仍需推进，且最终应实施征收。关键在于应将房地产税的征收原则和免征规则告知民众，使其形成稳定预期。《物权法》及现行《民法典》均规定，住宅建设用地使用期限届满后自动续期，续期费用的缴纳或减免依法律、行政法规规定执行。法律虽明确了住宅用地使用权期满后的自动续期问题，但在续期费用方面留有悬念，存在不确定性，此为影响住房需求预期的重要因素。土地使用权届满续期是否缴费以及缴费数额，会对现有住房剩余使用年限的价值产生影响，这也是存量住房处置的重点与难点问题。随着土地使用权到届满越来越短，其理论价值在减值。尤其商品房的土地使用权限从房地产开发企业取得土地使用权之日起算，致使当前存量房产经过若干年后，有效土地使用期缩减，房产估值发生变化。这对租赁住房影响不大，但在购置住房方面已逐渐体现，土地剩余使用期长的房产价格波动较小，土地使用期逐渐缩短的价格波动较大。同理，工商用地期满后的处置问题尤其紧迫，因其会使工商企业生产经营成本大幅变动。时间越久，存量房产处置越易陷入冻结状态。因此，在稳定房地产市场进程中，稳定制度预期至关重要，同时应加强舆论引导。
