作者：雪莉
源自：大胡子说房
今年快结束了，所有的一切在2024年就要尘埃落定了。
今年有一个段子，说是今年有两波人是最后悔的：
一波是20-21年的时候买房的，现在保守亏个30-50%。
另一波是20-21年没卖房的人，否则现在可以多赚30-50%。
可见，不管你有房没房，你都特别关注一个关键点：买房/卖房的时机。
最近1个月，越来越多人问我，到底还要不要卖房，明年楼市到底会不会回暖。
所以，今天我不谈宏观的，谈点一些底层、不变的理念，或许对大家做买卖决策有所帮助。
01
个人的努力在趋势面前，很多时候不值一提。
你赚了多少钱，和你努力无关，只和你有没有抓准趋势，做对选择有关。
当下我们正面临什么？
第三次房改，而这一次，又给了无数人一个选择的机会。
第一次房改，是50-60年代，那时候的住房属于国家福利分房时代。
第二次房改，是1998年，国家正式启动住房商品房，福利分房时代结束，住房进入商品化时代。
随后的三年时间，是房价大涨的时候。
第三次房改，是2023年，提出要双轨制并行，商品房归商品，保障房归保障。
很多人看到这句话，实际上也是无关的。
双轨制到底意味着什么？
意味着商品房和保障房在未来将同等重要。
以后居者有其屋的任务，不是靠降商品房的价格，不是靠调控把房价降下来，而是靠发展保障房去走。
反过来，你就要思考，未来对商品房的限制可能会越来越少。
我们参考香港和保障房的发展，从提出双轨制以来，没钱的都去排队申请保障房了，有钱的去买商品房，随后房产的价值产生巨大的分化。
能被保障房替代的都是老破大或者远郊的商品，而核心地段的好房子就继续升值，成为稀缺的优质资产。
新加坡和香港有一半以上的人都住在政府提供的保障房里面，但是商品房却是全球最贵的几个国家（城市）之一。
所以有些房子，该涨的就让他涨，也不要限制。
至于买不起的，排队住保障房就好了。
非要把商品房搞到人人都买得起，才是逆规律的。
谁能保证说只要你去北上广深打工，那你就一定能买得起房子，强行让所有人都买得起房子，才是最大的不公平。
所以为什么多次提出保障房，甚至今年是大力用收储的方式去筹集保障房。
那是因为老板开始清晰的知道，去调控商品房，所谓限售限价限购，对商品房控制涨跌是没什么意义的。
保障房就像是公交车，有基本的出行准备，那地方做好兜底的使用就好了。
但你想出行更舒服，可以买私家车。
而商品房就像是私家车，有条件的就去买，丰俭由人，有人买10万的，也有人买100万的。
所以很多人问我手里的房子要不要卖掉，你思考这个问题之前，想想未来。
第三次房改本质就是对所有房子一轮大洗牌的过程。
有些房子，如果最后没人接盘，就会和保障房的价格一样，甚至还更低。
所以你只需要问清楚自己：
如果都不是，那为什么还能涨？
大部分人问出这些问题的时候，心理多少都清楚一点的，但很多人是不想面对现实的，会找各种理由去让自己不卖房更合理化。
比如这房子有最好的小学和初中，这房子也没怎么跌，又或者是他所在城市有多么特别多么特别，或者是这2年没跌多少。
各位，房子买的是资源，你可以理解为房价是一个城市的门票钱。
有些城市房价贵，是因为资源好。
房子的命运最终都是取决于这个城市的兴衰，这个城市有未来，房子才有未来。
或许短期你没感受到你所在城市的房价跌了多少，但未来呢，如果你能接受下跌，其实也不用来问我，这房子到底要不要卖掉。
未来很多城市的房价，会无限接近于本地的工资水平。
所以别问我还要不要卖房，多问问你自己你所在的城市未来如何。
因为你在三四线城市自住的房子，更多是消费品，消费品这东西，取决于个人的需求和喜好，有人喜欢买名牌包，有人喜欢帆布包。
这就是刚需，刚需讲喜好，讲值不值得，不讲收益。
因为只有资产品，才会更重视价格的涨跌，才会更注重收益。
02
房地产其实是一个周期的生意。
20-21年买房的人和20-21年没卖房的人，都后悔了。
为什么，其实就是对周期的理解一无所知。
为什么常常说，买房卖房的时机特别重要，很简单，如果你在市场顶部买入，就算是一线城市最好的房子，也不会升值。
而如果你在市场底部入手，可能房子不一定好，但未来你也有机会赚到大钱。
所以新的问题又来了，现在所处在一个什么时期呢？
1、经济不可能一直高速发展，所以房价不可能一直涨。
2、再大的危J，也都有结束的时机，而物极必反，也同样会出现。
1）收储
2）城中村改造
3）控地、第四代住宅
