如上图，马来西亚新山和新加坡一河（海）之隔，很近很近。
每天有40万人从新山出入境新加坡，到新加坡务工赚钱，早出晚归。
目前这条河上有两条大桥（两个关口），未来还在规划和建设火车、地铁、高铁的直达的连通，火车在2025年就开通了。
“新山，铁定就是下一个深圳。”
这个逻辑是成立的，这个概念也是成立的，这个想像空间也是巨大的。
深圳，这个在过去40年全球崛起速度最快的全球性大都市，从一穷二白成为全国的金融中心、科技中心、经济中心。
在中美大战的最前沿，不是北京不是上海，而是深圳。
冲在第一线的是深圳的高科技企业。
所以，找到下一个深圳，投资下一个深圳，这个逻辑对于中国人来说，再好不过了。
所以，当，“新山，下一个深圳”，出现在面前时，那眼睛肯定是发光发光的。
于是，有先见之明的中国开发商来到了这里发展下一个深圳。
于是，太多太多掘金下一个深圳的中国投资客也来到了这里，投资下一个深圳。
于是，2016年初，我就去了新山考察了一次。
今天，2024年底，我又过境新加坡来到了新山。
在马来西亚公司同事的陪同下，考察了两天新山的房地产市场。
触目，好惨。
1、碧桂园森林城市。
项目还在卖，一平米2万元，看海的一平米3万元，售价没有降，貌似没有跌，但在银行那里，买家的估值直接是要打4折甚至3折的，也就是说，在银行的估价那里，一平米只值6000-8000元。
目前交房的有24000套，有入住的是8000套，三分之一，租金很便宜，租售比不到2%。
项目是碧桂园和柔佛州的王族一起合作的，目前柔佛的王是整个马来轮值的王，所以也给了森林城市一些政策，金融特区免税什么的，但轮值结束，换了国王，未来怎么搞？
填海项目，容积率4以上，全是大高层，也不知道马来西亚是怎么规划的，
我理解杨国强的梦想，也理解碧桂园的雄心，但老杨也犯了和我们普通人一样的错误，就是想的太多，想的太大，太过乐观，太过激进，中国式思维太重，
站在中国式思维的高处试图在马来西亚降维打击，想不到摔的如此之重。
规划20平方公里，全是填海，30万套住宅，100万人。
天啊，整个新加坡才500多万人，
天啊，整个新山人口才100多万人，
天啊，整个马来西亚人口才3400万人，
天啊，房子80%都是卖给中国人，
常识告诉我们，这怎么搞？这怎么玩？
但站在碧桂园十里银滩、碧桂园凤凰城、碧桂园十里金滩等的路径依赖之下，杨国强也停不下自己的梦想和脚步，
但，再大的梦想，也绕不到常识。
但，再大的关系，也绕不到天道。
碧桂园森林城市，注定会是一个难以成就的梦想黑洞。
伴随这个黑洞的，是数万个梦想破碎的中国家庭。
2、绿地翡翠湾。
这个就更惨了，2016年去的时候，一尺售价1000马币，差不多一平米14000-17000的样子。
当年是三大中国开发商在新山售价最低的。
2017年，随着绿地的资金链紧张，这个项目就烂尾了。
一烂，就是7年。
2024年，本地开发商 MBW收购了这个项目，重新上市。
如今，一尺单价500多马币，是的，8年过去了，价格腰斩。
是的，项目烂尾了7年。
是的，项目7年后重新上市，价格腰斩。
在异国他乡，找谁说理去？
3、富力公主湾。
这是三个项目里唯一一个貌似还算正常的项目。
没有明显烂尾，没有明显降价。
2016年去的时候就是1200多一尺，2024年再探价格，现在还是这个价。
但在这里，有几个问题，
一是很清晰看到的是管理混乱，规划混乱，找售楼部都找了半天问了不下两个人，
二是商业商铺全部卖完了，大商业盒子也全部分隔卖掉了，商业运营注定是要烂尾或半烂尾的，
三是很多买的人其实都不知道，公主湾是离新加坡地图距离最近的，但不是离交通距离（关口）最近的，这是一个巨大的概念误区，或者是销售误导，其实我在2016年考察也以为是去新加坡最方便的楼盘，但其实不是，离关口近才是王道。
但好在，能租出去，租金不错。
但好在，住宅没烂尾（写字楼有点烂尾），在交付，虽然品质一般，物业一般。
SO，总结一下。
碧桂园森林城市注定不太好收场，偏离基本面的宏大规划是巨大风险，3-4折的银行估价已经说明了问题，不管再有什么样的政策支持和利好政策，亦改变不了这个很远很偏很贵的现实。
绿地翡翠湾预计是未来呈现最好的，那是因为被本地开发商接手了，但之前购入的价格腰斩是事实，错过了8年的光阴，价格还五折了。
富力公主湾，全是投资客，住户也全是租客，商业烂尾，物业混乱，未来注定是没有升值的，二手转售注定是要打折的，而且折扣不会小。
呃，我只能说，出海是对的，但出海也是最容易犯错的。
呃，我只想说，买核心城市核心资产、买本地人爱住的房子，不贪图便宜，才是正道。
呃，永远，不要迷恋任何大的规划和概念，不管是国内还是国外。
