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美国商业地产市场持续动荡，不同资产类别呈现出显著分化趋势。多单元住宅市场面临吸收率下降，而办公室市场则因远程办公普及，违约率飙升至历史新高。
根据美国人口普查局最新的《多单元住宅市场吸收调查》（SOMA）报告，2024年第二季度新建公寓竣工后三个月内的吸收率为55%，虽较上季度的50%略有回升，但远低于疫情期间的75%峰值。同时，新建公寓数量从2023年的83,140套增至118,600套，创下近年来新高。
供应激增的同时，需求增速未能跟上，导致2023年第三季度一年吸收率降至93%，低于2021年的98%。尽管长周期内需求仍存，但短期供过于求的局面加重了市场压力。
办公室市场状况更加严峻。据《洛杉矶时报》和《彭博社》报道，截至2024年10月，美国办公室市场商业抵押贷款支持证券（CMBS）的违约率攀升至9.3%，远高于2023年的5.7%。这一纪录显示企业大幅缩减办公需求对市场带来的冲击。
洛杉矶市中心的办公室市场尤为典型。根据CBRE Group数据，当地写字楼整体空置率高达38%。远程办公模式的普及使许多写字楼租金下跌甚至遭抛售。
尽管写字楼市场承压，全美商业地产价格在2024年第四季度初有所回暖。据CoStar数据，10月商业地产重复交易总额达101.8亿美元，同比增长7.2%。高等级资产交易比例也从2023年的56%增至59%。
不过，分析人士指出，写字楼和零售物业仍面临结构性挑战，而利率政策的不确定性可能成为市场复苏的主要障碍。
为应对困境，各类资产正探索转型路径。例如，孙斯陶注意到，洛杉矶市中心部分老旧写字楼正改建为高端住宅或混合用途项目，以缓解空置压力。而多单元公寓市场的当务之急是解决短期供需失衡问题。分析人士预计，随着新建公寓逐步吸收，市场或将在2025年恢复平衡。
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