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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
2025年来了。
去年年初，我们曾预测，2024年或许是楼市谷底。相关链接：《温州楼市谷底即将到来？》（点击左边阅读原文）
当这一年过完，我们发现，历史真的是惊人地相似。
2024年春天过后，楼市异常寒冷，房价持续下跌，市场上的观望、绝望情绪，达到近年之最，几乎没人相信楼市能回暖。
到了9月底，随着“促进房地产市场止跌回稳”、“稳住楼市股市”等明确态度，以及一系列提振楼市的政策，楼市终于迎来转向。
从国庆假期起，核心地段的改善型、高端新盘，销量明显上升。
二手房市场，像市实验中学老校区的学区房明显回暖，价格筑底反弹。
但是，其他二手房依旧没什么起色。像七都、三江、瓯江口、林里等外围新兴板块，无论是商品房还是二手房，依旧跌跌不休。
放眼全国，同样如此，一线、强二线城市的主城区，尤其是高端新盘，出现了抢房现象。但是，它们的郊区尤其是远郊，以及更多三四线城市，楼市依旧没起色。
这一幕，2014年曾上演，2024年再次上演。
刚刚过去的2024年，到底是不是温州楼市的谷底，仍有待2025年来检验。
那么，2025年，楼市会回暖吗？
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
历史总是惊人地相似，但绝不是简单地重复。
回望2015年，温州楼市确实回暖了，但只是局部回暖，且幅度非常小。
那一年春天过后，在售新盘陆续收回折扣，个别新盘还出现微幅涨价。一些高端二手房开始回暖，房价出现反弹。
但是，当时瓯海中心区依旧深陷泥潭，在售新盘继续打价格战。
至于二手房，当时回暖的只有高端新盘、学区房、小户型电梯房，像“老破小”楼梯房、“老破大”房价还继续下跌。
也就是说，2015年，温州楼市并未全面回暖，只是成功筑底。真正回暖是2016年的事了，尤其是“大拆大整”带来的货币化安置，让温州楼市迅速升温。
当下我们站在2025年伊始，可以看到，核心城区仍有多个高端新盘在售，好在近几个月它们销量普遍不错，库存房源预计会逐步去化。
而像七都、三江、蒲州、科技城、瑶溪、瓯江口、瓯海中心区等板块，商品房库存量非常庞大。若无特殊手段，这些新盘库存去化时间会非常长。
也就是说，2015年温州只有一个瓯海中心区深陷泥潭，而现在温州有好几个板块像当初瓯海中心区那样深陷泥潭，且陷得更深。
至于二手房，多余的安置房、投资客抛售房源、改善置换后的旧房抛售，它们的集中放量，仍无法看到回暖的征兆。
还有法拍房，2025年将有大量经营贷到期，在房价下跌的背景下，若贷款额度收紧，很可能还会诞生一大批法拍房。
以上，还仅仅站在楼市角度来看，从经济大环境看，不利于楼市的因素还更多。
当前，出口可能面临新一轮贸易战，投资整体边际效益递减，消费降级严重，让“三驾马车”都显得有些乏力。
新经济暂未显现，一些高精尖领域的突破难以惠及更多普通人，AI的发展甚至可能取代一些就业岗位。
降薪、裁员的阴霾，持续笼罩着中产阶级。
可以看出，2025年的楼市预计会略好于2024年，但除核心城区的高端新盘、头部学区房外，仍看不到全面回暖的理由。
只不过，2025年似乎还有一丝回暖迹象，这也好过2024年大半年的绝望。
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从国家层面下决心出手救楼市，给出了明确的止跌、回稳信号来看，当下是过去3年以来，楼市谷底最确定的时候。
但是，楼市回暖需要以市场预期修复、行业信心恢复为前提条件。
当前楼市表现出来的热度，更多源于积压需求的释放，而真正影响需求翻转的要素，包括对房价上涨预期、居民收入增加预期，暂未出现。
因此，这些政策刺激下的楼市回暖，可能会呈现出波动性和不确定性。也就是说，楼市回暖不可能一蹴而就，整个过程将异常坎坷。
那么2025年，楼市到底会不会回暖，仍需看有关部门推出有多少超常规手段来拯救楼市。
新一轮城中村改造会不会启动？若能启动绝对是重大利好。改造之后，到底是发房票购买商品房，还是由政府收购库存商品房当作安置房？不管怎么说，不该继续大规模新建安置房了。
二手房也是楼市的重点。只有二手房具备了流通价值，才能活跃楼市，激活更多改善型购房需求，带动楼市全面复苏。那么，能否探索出更多办法，让部分二手房用于安置房、保障房？
土地市场也是楼市重要的风向标。投放郊区的普通地块由国企兜底，只会影响楼市预期。只有核心、优质地块，才能激起市场热度。
2025年的土地市场，将由滨江大排档地块开启，建设新的温州第一高楼，给全年带来良好开端。
同样位于滨江CBD的鹿角湾地块，是否会在2025年出让？该地块的关键，在于能给CBD带来哪些新功能与重大利好，而非增加了多少住宅供应。
只有滨江CBD这样的头部板块全面回暖，才能对温州整体楼市起到引领作用。
像瓯江路海事局北侧的停车场及东侧两栋小楼，望江东路屯前街一带的老房子与停车场，像这种规模不大、几近绝版的地块，总价门槛不高、供应量有限，有必要整理出来竞拍一线江景地块，刺激楼市。
要知道，2015年后温州楼市回暖，中央绿轴区域一批地块的溢价出让，功不可没，极大地修复了市场预期与信心。
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如果以上措施能及时推进，相信温州核心城区的楼市，有回暖的可能。
但是，不管2025年楼市是否回暖，可以确定的是，马太效应将越来越明显。
马太效应之下，城市之间的分化、城市内部板块之间的分化、不同人群之间的分化，或将进一步加剧。而每一座城市，都可能出现自己的“鹤岗化”片区。
那些远离核心城区、单价跌至几千的新兴板块，很可能就是温州的“鹤岗化”片区。
这看似是个难解的问题，但换个角度来讲，温州也需要有这样的“鹤岗化”片区。
温州外来人口众多，在温州购房的却不多。受外来人口结构影响，他们承价能力很低，几十万总价对已经不便宜了，上百万根本不敢想。
当这些板块房价跌至几十万一套，温州需要用这些住房的高性价比，留住外来人口，让他们在温州安居，成为真正的温州市民。
性价比不止在于价格，更在于价值。只有当这些新兴板块拥有完整的商业、教育、医疗等配套设施，招引更多新产业，形成浓厚的生活氛围，再配上足够低的价格，才能吸引外来人口在此购房、落户。
而温州这些可能“鹤岗化”的板块，别说配套设施了，有些连基础设施都还很不完善。
“抢人大战”并未停下脚步，而当一线、强二线城市楼市率先回暖后，很可能迎来新的“抢人大战”。
温州，需用好这些低房价区域，留住现有常住人口，并加入“抢人大战”，与其他城市争夺外来人口，这才是温州楼市长期向好的重要保障。
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