2024年11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号，下称“16号公告”），税务总局发布《关于降低土地增值税预征率下限的公告》（国家税务总局公告2024年第10号，下称“10号公告”），明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策，上述公告自2024年12月1日起执行。相关新政包括对个人房产交易所涉及的契税、增值税，以及房地产企业土地增值税的调整，将对房地产市场及相关纳税主体产生一系列影响。
新政概述
个人购房者——契税
16号公告明确，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
上述规定将享受1%契税优惠税率的住房面积从现行政策的90平方米提高至140平方米，同时取消了京沪穗深四座城市第二套住房不得享受契税优惠的限制，扩大了契税优惠的适用范围，有望取得明显的减税效果。
新政实施前后的契税税率变化如下表所示：
个人售房者——增值税
根据16号公告，京沪穗深四地在取消普通住宅和非普通住宅标准后，将与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，即对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，不区分是否普通住宅，均免征增值税。
上述政策调整将只影响京沪穗深地区（与现行政策比较如下表所示），新政实际施行日期视四地取消普通住宅和非普通住宅的时间表而定。鉴于截至目前上海、北京已经取消普通住房和非普通住房标准，事实上在这两个城市的原属于非普通住宅的个人售房者已经可以享受销售购买满2年住房免征增值税的优惠政策。
个人售房者——个人所得税
本次发布的两份公告未提及个人销售住房的个人所得税政策。但部分地区，如上海、深圳等对于个人出售普通住宅和非普通住宅制定了差异性的个人所得税核定征收率，因此这些地区调整或取消普通住宅和非普通住宅的标准之后，相关售房者的个人所得税将会受到影响。我们将京沪穗深等地此次公告出台前的个人所得税核定征收率信息梳理如下表。
注1：个人出售住房符合条件的可免征个人所得税（如出售自用五年以上的家庭唯一生活用房），不得享受免税待遇的一般应按财产转让所得计缴20%的个人所得税。若纳税人不能提供房屋原值相应凭证，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，个人所得税税款以本次房屋交易价格乘以核定征收率计算。
注2：根据上海市相关政府部门11月18日公布的文件，上海市取消普通住房和非普通住房标准后，适用有关核定征收情形的统一执行1%的核定征收率。
个人实操要点
个人购房者享受契税优惠税率的，应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房所在地的房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。具备部门信息共享条件的，纳税人可授权主管税务机关通过信息共享方式取得相关信息；不具备信息共享条件，且纳税人不能提交相关证明材料的，纳税人可按规定适用告知承诺制办理，报送相应的《税务证明事项告知承诺书》，并对承诺的真实性承担法律责任。
上述新政自2024年12月1日起执行，但在12月1日前个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合上述公告规定的也可按公告执行。
房地产开发企业——土地增值税
出售符合条件的普通标准住宅继续免征土地增值税
根据现行的土地增值税规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。根据16号公告规定，未来取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，上述情形将继续免征土地增值税。
在取消普通住宅和非普通住宅标准后，出于延续上述免税政策的目的，如何框定该政策的适用对象和适用范围，对此公告明确，有关城市的具体执行标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。具体执行标准公布后，税务机关新受理清算申报的项目，以及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目，按新公布的标准执行。具体执行标准公布前出具清算审核结论的项目，仍按原标准执行。以上海、北京为例，由于已经取消普通住房和非普通住房标准，未来这两个城市的房地产开发企业进行土地增值税项目清算的结果将可能与新政颁布之前有所不同。
降低土地增值税预征率下限
根据10号公告规定，除保障性住房外，土地增值税预征率下限将降低0.5%，调整前后的各地土地增值税预征率下限如下表所示：
在当前房地产市场形势变化，以及不同房地产项目的增值水平发生结构性分化的背景下，土地增值税预征率的下调不仅有助于缓解企业资金占用、提升企业的资金使用效率，也有望在一定程度上缓解后续税务机关在土增清算过程中的征管及退税压力。后续各地将如何具体针对不同区域或业态就预征率作出调整，相关房地产开发企业须予以关注。
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