来源 | 《财经》杂志（ID：i-caijing）
作者 | 王博 郑慧 编辑 | 余乐
购房者需要的除了更低的首付和贷款利率，还有持续稳定的还贷能力
2024年9月29日，上海、深圳、广州陆续发出取消或放松楼市限购的官方消息。
从内容上看，广州放松得最彻底，完全取消限购。上海外环和深圳中心城区的非本市户口购房资质要求也降低了，社保年限由三年降至一年。
此外，上海和深圳还分别放宽了二套房购买限制。上海居住证积分达120分、社保满三年即可购买两套；深圳取消郊区限购，多孩家庭可增购一套。
在首套房的首付比例上，上海和深圳均由20%降至15%。上海二套房首付比例由30%-35%降至20%-25%，深圳则由30%降至20%。
“金九银十”是比“小阳春”更关键的售楼旺季。从过去几年的情况来看，每年国庆节前几乎都有“购房新政”出现。
广州的一位资深房产经纪人告诉《财经》，没出政策前，‘金九’不存在的。昨天晚上到现在，来咨询的人明显多起来了。”
一位头部房企高管认为，选在十一长假之前取消一线楼市的限购政策，体现了监管层提振楼市的决心。如果行业再有几个月起不来，流动性压力会更大。
一位资深房地产营销人士则认为，上海和深圳的限购可以进一步放开。他对《财经》表示：“即使未来全部放开，大概率也不会出现挤兑或突然暴涨的情况。目前的政策对大家的信心会有一些积极影响，但对购买力的提升没有多大帮助。”
购房门槛全面降低
9月29日，上海、深圳、广州的楼市调控新政除了优化限购政策、降低首付比例，还降低了增值税免征年限。
上海、深圳的增值税免征年限，均由五年降至两年。同时，上海还取消了普宅和非普宅标准，降低了非普宅的交易税费。
深圳取消了“居民购房后三年内禁止转让”的政策，并明确开展现房销售试点，逐步提高新供应用地的现房销售比例。今年9月，深圳就已经挂出一宗现房销售地块，即将在10月8日竞拍。
此外，存量房贷的调降也在迅速落地，降低了有房一族的月供压力。
9月24日，国新办会议上明确存量房贷利率调整。9月29日，央行表明，将引导商业银行10月31日前开展一次存量房贷利率批量调整。
中指研究院认为，一线城市新的调控政策增加了购房需求总量、降低购房门槛和购房成本。同时，预计未来现房销售地块将进一步增加。
中指研究院数据显示，截至9月29日，北京、上海、深圳、广州的二手房、新房成交量环比8月全部为走弱态势。
但是，中指研究院预测，随着9月24日金融三部委出台多项支持房地产举措、9月26日中央政治局会议继续释放重大利好信号，市场情绪会出现积极变化，使居民置业意愿出现一定好转。
受利好消息影响，9月30日，沪深两市成交额近2.6万亿元，创历史新高。地产股集体狂飙。参考申银万国行业分类，截至9月30日收盘，房地产开发业中有30余家上市公司涨停，其中包括万科A（000002.SZ）、保利发展（600048.SH）、绿地控股（600606.SH）、新城控股（601155.SH）、金地集团（600383.SH）等。
港股涨势更猛。截至收盘，近20家港股房地产开发上市公司涨超20%，其中佳兆业集团（01638.HK）涨82.61%，融创中国（01918.HK）涨55.03%，合生创展集团（00754.HK）涨40.4%，富力地产（02777.HK）涨34.55%，世茂集团（00813.HK）涨23.33%。
仍有购房者持币观望
虽然，政策在一步步放松，但业界仍然在呼吁全面放开一线城市限购。
清华大学中国经济思想与实践研究院院长李稻葵接受《财经》记者采访时表示，建议一线城市全部放开限购。对于有的专家担心全放开再来一轮一线城市房地产泡沫，他建议个别地区精准网格化管理，如在比较火的学区房地段限购。
前述房产经纪人表示，广州限购政策没有全部放开之前，市场形势一直很胶着。出点利好消息，周末看房的人就多点，如果政策出得不彻底，总有潜在购房者在等更加利好的消息。
上述房地产营销资深人士认为，目前上海的政策放松力度可能还不够，因为房地产购买力的下降，核心还是源于居民收入减少、预期降低，以及长期人口的减少，跟限购政策的关系不大。
“回想20年的房地产生涯，多年前房子卖得不好的时候，有些城市买房还会送户口。那会儿不是说放不放开，而是要给其他的福利才行。”他谈到。
他预计，北京也会放松限购，但北京政策一向比较紧。
58安居客研究院院长张波认为，广州和上海的调整还是能够达到总体市场的预期，只是上海稍弱一些。北京预计跟上海类似，也是外围区域限购放松，加上二套房首付调降。但总体看，北京在政策方面确实会谨慎度更高。
他观察到，5月17日国务院新闻办公室新闻发布会就房地产行业救市发布多项政策之后，各地不断落实政策要求，但节奏并不快，但是9月26日中央政治局会议定调促进房地产市场止跌回稳、调整住房限购政策后的具体行动后，一线城市跟进很快。所以，下一步一旦市场没有明显起色，就还会有持续跟进的政策出台。
什么人在“上车”？什么房扛跌？
多位经济学家、房企高管、资深经纪人及行业专家表示，在多重政策利好下，房地产不会更差了，正处在止跌回稳的过程中，因此国庆对于刚需、改善型需求的购房者而言是个比较好的时点。
至于什么样的房子值得买，永恒不变的，就是核心城市、核心地段的优质资产，抑或是所处地段有完善配套及发展潜力的、或一些拥有独特自然资源的住房。
一位房企高管认为，未来中国可能会接近发达国家的情况，即刚需型购房减少，中低收入者更多地借助租房、保障房等解决住房需求，开发商要做的产品也会往改善型靠拢。
北京、上海多位链家经纪人告诉《财经》记者，目前市场上二手房比新房好卖，大房子比90平方米以下的刚需房好卖。以前，90平方米的刚需小户型单价高，现在，140平方米以上的低密度大平层反而比小户型单价高。
这些经纪人表示，前三季度一线城市新房和二手房的交易量仍以置换型需求为主。降低首付比例不足以打动年轻刚需购房群体，信心需要慢慢修复。想要让年轻人购房，最重要的是让他们有持续稳定的收入。
北京链家一位经纪人算了一笔账：五环内一套刚需房最低约280万元，以15%首付为标准，贷款约238万，每月要还约1万元。银行按工资的一半发放房贷，这意味着，这个年轻人每月至少要有2万的税后稳定月薪。
对此，张波认为，房贷问题中央层面已经特别关注，如存量房贷利率的下调也是在往这方面考虑。未来，中国房贷持续保持低利率的可能性比较大，这在各国都有先例。
他建议，年轻人注意购房时的低首付、高杠杆问题。工作比较稳定的人相对来说可以承担比较高的杠杆，而且要计算好自己整体的花销。对于工作相对不稳定的，当下可以适当保守一些，等到未来条件更好时，再进行梯度改善需求提升。
（实习生穆思勤对本文亦有贡献）
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