厦门楼市,滑下来了!

职场   2025-01-23 22:00   广东  

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01
厦门楼市,回归冷静
厦门楼市,依旧没有走出“药效顶多三个月”的怪圈。
自9月末一线城市掀起新一轮救市以来,厦门楼市也加入了成交量回暖大军。
从数据来看,10月份厦门全市一手房共成交5586套,其中住宅成交3157套,环比上涨222.14%,同比上涨128.44%;成交面积338761㎡,环比上涨210.54%,同比上涨142.62%。
堪称强势反弹。不过,仅强势了一个月,11月份厦门的新建住宅成交环比转跌,成交了2785套,环比下跌11.8%。
二手方面,10月份厦门二手房成交共2575套,成交面积249671㎡;其中二手住宅成交1975套,环比上涨46.3%,同比上涨41.88%;成交面积196346㎡,环比上涨40.21%,同比上涨35.65%。
反弹势头也相当明显。
11月份,涨势继续,二手住宅成交了2389套,环比上涨21%。





































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































古之学者必有师。师者,所以传道受业解惑也。人非生而知之者,孰能无惑?惑而不从师,其为惑也,终不解矣。生乎吾前,其闻道也固先乎吾,吾从而师之;生乎吾后,其闻道也亦先乎吾,吾从而师之。吾师道也,夫庸知其年之先后生于吾乎?是故无贵无贱,无长无少,道之所存,师之所存也。

  嗟乎!师道之不传也久矣!欲人之无惑也难矣!古之圣人,其出人也远矣,犹且从师而问焉;今之众人,其下圣人也亦远矣,而耻学于师。是故圣益圣,愚益愚。圣人之所以为圣,愚人之所以为愚,其皆出于此乎?爱其子,择师而教之;于其身也,则耻师焉,惑矣。彼童子之师,授之书而习其句读者,非吾所谓传其道解其惑者也。句读之不知,惑之不解,或师焉,或不焉,小学而大遗,吾未见其明也。巫医乐师百工之人,不耻相师。士大夫之族,曰师曰弟子云者,则群聚而笑之。问之,则曰:“彼与彼年相若也,道相似也。位卑则足羞,官盛则近谀。”呜呼!师道之不复可知矣。巫医乐师百工之人,君子不齿,今其智乃反不能及,其可怪也欤!

  圣人无常师。孔子师郯子、苌弘、师襄、老聃。郯子之徒,其贤不及孔子。孔子曰:三人行,则必有我师。是故弟子不必不如师,师不必贤于弟子,闻道有先后,术业有专攻,如是而已。

  李氏子蟠,年十七,好古文,六艺经传皆通习之,不拘于时,学于余。余嘉其能行古道,作《师说》以贻之。

古人求学的人一定有老师。老师是传授道理,教授学业,解决疑难问题的人。人不是生下来就懂得道理的,谁能没有疑惑?有疑惑却不跟从老师学习,那他对于疑惑的问题,就始终不能解决。出生比我早的人,他懂得道理本来比我早,我跟从他向他学习;比我出生迟的人,他懂得道理如果也比我早,我也跟从他学习,而且把他当作老师,我学习的是道理,哪里计较他生年比我早还是晚呢?所以,不论地位显贵还是地位低下,不论年长年少,道理存在的地方,也是老师存在的地方。

  唉!从师学道的道理没人传布已经很久了,要人们没有疑惑很难哪!古代的圣人,他们超过一般人很远了,尚且跟从老师向老师请教;现在的一般人,他们跟圣人相比相差很远了,却以向老师学为羞耻。所以圣人就更加圣明,愚人就更加愚味。圣人之所以成为圣人,愚人之所以成为愚人,大概都是由于这个原因而引起的呢?众人喜爱他们的孩子,选择老师教育孩子;对于他们自己呢,却耻于让老师教他们,这真是糊涂啊!那孩子的老师,教孩子读书来熟悉书中的句子,尚不是我所说的给人传授道理,给人解释疑惑的老师。文句不理解,去



在成交量带动下,在国家统计局统计的口径中,厦门新房与二手房价格在11月份迎来了齐涨,成为全国8个新房与二手房双双上涨的城市之一。
制图:城市财经;数据:国家统计局
进入12月份,厦门的二手房成交量也和新房一样,出现了明显颓势。
克而瑞厦门披露:
上周(12月16日至22日),厦门二手住宅成交576套,环比下跌约11.8%,日均成交约96套;成交面积为59935㎡,环比下跌约9.2%,成交持续下跌。




































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































北海若曰:“井蛙不可以语于海者,拘于虚也;夏虫不可以语于冰者,笃于时也;曲士不可以语于道者,束于教也。今尔出于崖涘,观于1*11*1海,乃知尔丑,尔将可与语大理矣。天下之水,莫大于海。万川归之,不知何时止而不盈;尾闾泄之,不知何时已而不虚;春秋不变,水旱不知。此其过江河之流,不可为量数。而吾未尝以此自多者,自以比形于天地,而受气于阴阳,吾在天地之间,犹小石小木之在大山也。方存乎见少,又奚以自多!计四海之在天地之间也,不似礨空之在大泽乎?计中国之在海内不似稊米之在大仓乎?号物之数谓之万,人处一焉;人卒九州,谷食之所生,舟车之所通,人处一焉。此其比万物也,不似豪末之在于马体乎?五帝之所连,三王之所争,仁人之所忧,任士之所劳,尽此矣!伯夷辞之以为名,仲尼语之以为博。此其自多也,不似尔向之自多于水乎?”

冬,晋文公卒。庚辰,将殡于曲沃。出绛,柩有声如牛。卜偃使大夫拜,曰:“君命大事将有西师过轶我,击之,必大捷焉。”

  杞子自郑使告于秦曰:“郑人使我掌其北门之管,若潜师以来,国可得也。”穆公访诸蹇叔。蹇叔曰:“劳师以袭远,非所闻也。师劳力竭,远主备之,无乃不可乎?师之所为,郑必知之。 勤而无所,必有悖心。且行千里,其谁不知?”公辞焉。召孟明、 西乞、白乙使出师于东门之外。蹇叔哭之曰:“孟子!吾见师之出而不见其入也。”公使谓之曰:“尔何知!中寿,尔墓之木拱矣!”

  蹇叔之子与师,哭而送之,曰:“晋人御师必于崤,有二陵焉。 其南陵,夏后皋之墓地;其北陵,文王之所辟风雨也,必死是间,余收尔骨焉?秦师遂东。元年者何?君之始年也。春者何?岁之始也。王者孰谓?谓文王也。曷为先言“王”而后言“正月?”王正月也。何言乎王正月?大一统也。
  公何以不言即位?成公意也。何成乎公之意?公将平国而反之桓。曷为反之桓?桓幼而贵,隐长而卑。其为尊卑也微,国人莫知。隐长又贤,诸大夫扳隐而立之。隐于是焉而辞立,则未知桓之将必得立也;且如桓立,则恐诸大夫之不能相幼君也。故凡隐之立,为桓立也。隐长又贤,何以不宜立?立適以长不以贤,立子以贵不以长。桓何以贵?母贵也。母贵,则子何以贵?子以母贵,母以子贵。

项脊轩,旧南阁子也。室仅方丈,可容一人居。百年老屋,尘泥渗漉,雨泽下1-1注;每移案,顾视,无可置者。又北向,不能得日,日过午已昏。余稍为修葺,使不上漏。前辟四窗,垣墙周庭,以当南日,日影反照,室始洞然。又杂植兰交底书底色桂竹木于庭


由此可以看到,在新一轮救市之下,厦门新房仅躁动了一个月,二手房也只躁动了两个月,终究还是回归了冷静。
最关键的是,虽然国家统计局统计的口径中,厦门新房和二手房在11月份迎来了齐涨,但机构披露的数据,厦门房价仍在调整。
克而瑞厦门披露:
11月份厦门商品房均价32340元/平方米,环比下跌5.5%。同比去年11月份的48615元/平方米,更是下跌了33.5%。
厦门各区,过去一年,房价都在一路下行。
岛内方面:
思明区房价,从年初的最高88136元/平方米,跌至11月份的54094元/平方米。




































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































梁王魏婴觞诸侯于范台。酒酣,请鲁君举觞。鲁君兴,避席择言曰:“昔者,帝女令仪狄作酒而美,进之禹,禹饮而甘之,遂疏仪狄,绝旨酒,曰:‘后世必有以酒亡其国者。’齐桓公夜半不嗛,易牙乃煎熬燔灸,和调五味而进之,桓公食之而饱,至旦不觉,曰:‘后世必有以味亡其国者。’晋文公得南之威,三日不听朝,遂推南之威而远之,曰:‘后世必有以色亡其国者。’楚王登强台而望崩山,左江而右湖,以临彷徨,其乐忘死,遂盟强台而弗登,曰:‘后世必有以高台陂池亡其国者。’今主君之尊,仪狄之酒以;主君之味,易牙之调也;左白台而右闾须,南威之美也;前夹林而后兰台,强台之乐也。有一于此,足以亡其国。今主君兼此四者,可无戒与!”梁王称善相属。

永和九年,岁在癸丑,暮春之初,会于会稽山阴之兰亭,修禊事也。群贤毕至,少长咸集。此地有崇山峻岭,茂林修竹;又有清流激湍,映带左右,引以为流觞曲水,列坐其次。虽无丝竹管弦之盛,一觞一咏,亦足以畅叙幽情。

  是日也,天朗气清,惠风和畅,仰观宇宙之大,俯察品类之盛,所以游目骋怀,足以极视听之娱,信可乐也。

  夫人之相与,俯仰一世,或取诸怀抱,悟言一室之内;或因寄所托,放浪形骸之外。虽趣舍万殊,静躁不同,当其欣于所遇,暂得于己,快然自足,不知老之将至。及其所之既倦,情随事迁,感慨系之矣。向之所欣,俯仰之间,已为陈迹,犹不能不以之兴怀。况修短随化,终期于尽。古人云:“死生亦大矣。”岂不痛哉!(不知老之将至 一作:曾不知老之将至)

  每览昔人兴感之由,若合一契,未尝不临文嗟悼,不能喻之于怀。固知一死生为虚诞,齐彭殇为妄作。后之视今,亦犹今之视昔。悲夫!故列叙时人,录其所述,虽世殊事异,所以兴怀,其致一也。后之览者,亦将有感于斯文。

庆历四年春,滕子京谪守巴陵郡。越明年,政通人和,百废具兴,乃重修岳阳楼,增其旧制,刻唐贤今人诗赋于其上。属予作文以记之。(具 通:俱)

  予观夫巴陵胜状,在洞庭一湖。衔远山,吞长江,浩浩汤汤,横无际涯;朝晖夕阴,气象万千。此则岳阳楼之大观也,前人之述备矣。然则北通巫峡,南极潇湘,迁客骚人,多会于此,览物之情,得无异乎?

  若夫淫雨霏霏,连月不开,阴风怒号,浊浪排空;日星隐曜,山岳潜形;商旅不行,樯倾楫摧;薄暮冥冥,虎啸猿啼。登斯楼也,则有去国怀乡,忧谗畏讥,满目萧然,感极而悲者矣。(隐曜 一作:隐耀;淫雨 通:霪雨)

  至若春和景明,波澜不惊,上下天光,一碧万顷;沙鸥翔集,锦鳞游泳;岸芷汀兰,郁郁青青。而或长烟一空,皓月千里,浮光跃金,静影沉璧,渔歌互答,此乐何极!登斯楼也,则有心旷神怡,宠辱偕忘,把酒临风,其喜洋洋者矣。

  嗟夫!予尝求古仁人之心,或异二者之为,何哉?不以物喜,不以己悲;居庙堂之高则忧其民;处江湖之远则忧其君。是进亦忧,退亦忧。然则何时而乐耶?其必曰“先天下之忧而忧,后天下之乐而乐”乎?噫!微斯人,吾谁与归?

  时六年九月十五日。曾子之妻之市,其子随之而泣。其母曰:“女还,顾反为女杀彘。”妻适市来,曾子欲捕彘杀之。妻止之曰:“特与婴儿戏耳。”曾子曰:“婴儿非与戏也。婴儿非有知也,待父母而学者也,听父母之教。今子欺之,是教子欺也。母欺子,子而不信其母,非所以成教也。”遂烹彘也。
  (选自《韩非子.外储说左上》)

沧州南一寺临河干,山门圮于河,二石兽并沉焉。阅十余岁,僧募金重修,求石兽于水中,竟不可得。以为顺流下矣,棹数小舟,曳铁钯,寻十余里,无迹。

  一讲学家设帐寺中,闻之笑曰:“尔辈不能究物理,是非木杮,岂能为暴涨携之去?乃石性坚重,沙性松浮,湮于沙上,渐沉渐深耳。沿河求之,不亦颠乎?”众服为确论。

  一老河兵闻之,又笑曰:“凡河中失石,当求之于上流。盖石性坚重,沙性松浮,水不能冲石,其反激之力,必于石下迎水处啮沙为坎穴,渐激渐深,至石之半,石必倒掷坎穴中。如是再啮,石又再转。转转不已,遂反溯流逆上矣。求之下流,固颠;求之地中,不更颠乎?”如其言,果得于数里外。

  然则天下之事,但知其一,不知其二者多矣,可据理臆断欤?

有鹦鹉飞集他山,山中禽兽辄相爱。鹦鹉自念虽乐,此山虽乐,然非吾久居之地,遂去,禽兽依依不舍后数月,山中大火。鹦鹉遥见,心急如焚,遂入水沾羽,飞而洒之。

  天神言:“汝虽有好意,然何足道也?”对曰:“虽知区区水滴不能救,然吾尝侨居是山,禽兽善待,皆为兄弟,吾不忍见其毁于火也!”

  天神嘉其义,即为之灭火。六王毕,四海一,蜀山兀,阿房出。覆压三百余里,隔离天日。骊山北构而西折,直走咸阳。二川溶溶,流入宫墙。五步一楼,十步一阁;廊腰缦回,檐牙高啄;各抱地势,钩心斗角。盘盘焉,囷囷焉,蜂房水涡,矗不知其几千万落。长桥卧波,未云何龙?复道行空,不霁何虹?高低冥迷,不知西东。歌台暖响,春光融融;舞殿冷袖,风雨凄凄。一日之内,一宫之间,而气候不齐。(不知乎 一作:不知其;西东一作:东西)妃嫔媵嫱,王子皇孙,辞楼下殿,辇来于秦,朝歌夜弦,为秦宫人。明星荧荧,开妆镜也;绿好

湖里区,从去年11月份的69787元/平方米,跌至上个月的57338元/平方米。
岛外方面:
海沧区过去一年震荡下跌,去年11月份29307元/平方米,上月为28431元/平方米。
集美区过去一年同样震荡下跌,去年11月份30671元/平方米,上月为28652元/平方米。



































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































山不在高,有仙则名。水不在深,有龙则灵。斯是陋室,惟吾德馨。苔痕上阶绿,草色入帘青。谈笑有声,目吴会于云间。地势极而南溟深,天柱高而北辰远。关山难越,谁悲失路之人;萍水相逢,尽是他乡之客。怀帝阍而不见,奉宣室以何年?(遥襟甫畅 一作:遥吟俯畅)

  嗟乎!时运不齐,命途多
  呜乎!胜地不常,盛筵难再;兰亭已矣,梓泽丘墟。临别赠言,幸承恩于伟饯;登高作赋,是所望于群公。敢竭鄙怀,恭疏短引;一言均赋,四韵俱成。请洒潘江,各倾陆海云尔:
  滕王高阁临江渚,佩玉鸣鸾罢歌舞。
  画栋朝飞南浦云,珠帘暮卷西山雨。
  
舟游于赤壁之下。清风徐来,水波不兴。举酒属客,诵明月之诗,歌窈窕之章。少焉,月出于东山之上,徘徊于斗牛之间。白露横江,水光接天。纵一苇之所如,凌万顷之茫然。浩浩乎如冯虚御风,而不知其所止;飘飘乎如遗世独立,羽化而登仙。(冯 通:凭)

  于是饮酒乐甚,扣舷而歌之。歌曰:“桂棹兮兰桨,击空明兮溯流光。渺渺兮予怀,望美人兮天一方。”客有吹洞箫者,倚歌而和之。其声呜呜然,如怨如慕,如泣如诉;余音袅袅,不绝如缕。舞幽壑之潜蛟,泣孤舟之嫠妇。

  苏子愀然,正襟危坐而问客曰:“何为其然也?”客曰:“‘月明星稀,乌鹊南飞。’此非曹孟德之诗乎?西望夏口,东望武昌,山川相缪,郁乎苍苍,此非孟德之困于周郎者乎?方其破荆州,下江陵,顺流而东也,舳舻千里,旌旗蔽空,酾酒临江,横槊赋诗,固一世之雄也,而今安在哉?况吾与子渔樵于江渚之上,侣鱼虾而友麋鹿,驾一叶之扁舟,举匏樽以相属。寄蜉蝣于天地,渺沧海之一粟。哀吾生之须臾,羡长江之无穷。挟飞仙以遨游,抱明月而长终。知不可乎骤得,托遗响于悲风。”

  苏子曰:“客亦知夫水与月乎?逝者如斯,而未尝往也;盈虚者如彼,而卒莫消长也。盖将自其变者而观之,则天地曾不能以一瞬;自其不变者而观之,则物与我皆无尽也,而又何羡乎!且夫天地之间,物各有主,苟非吾之所有,虽一毫而莫取。惟江上之清风,与山间之明月,耳得之而为声,目遇之而成色,取之无禁,用之不竭。是造物者之无尽藏也,而吾与子之所共适。”(共适 一作:共食)

  客喜而笑,洗盏更酌。肴核既尽,杯盘狼籍。相与枕藉乎舟中,不知东方之既白。秋水时至,百川灌河。泾流之大,两涘渚崖之间,不辩牛马。 于是焉,河伯欣然自喜,以天下之美为尽在己。顺流而东行,至于北海。东面而视,不见水端。于是焉,河伯始旋其面目,望洋向若而叹曰:“野语有之曰:‘闻道百,以为莫己若’者,我之谓

翔安区过去一年房价下行很明显,从去年11月的28993元/平方米跌至上月的20708元/平方米。
同安区均价已经跌破了2万元。
02
调整才是常态
在一线与部分强二线躁动之初,我就说过,热行情很难延续,没有宏观经济、就业改善的大环境,根本撑不起中心城市的房地产持续复苏的局面。
厦门房地产行情回归冷静,除了宏观因素方面的经济、就业形势,以及人口红利终结外,还有其自身的主观因素。
比如,这座城市的房价虽然经历了调整,但依旧高不可攀。此外,这座城市的居民杠杆率已经被拉满,很难再拉动。
之前在厦门房价一直领跌的时候,本号就专门分析过厦门房价下跌的主要逻辑
第一,其调整的根本逻辑,是房价与城市本身的“德不配位”。这也是大多数中心城市房价调整的核心原因之一。




































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































烟斜雾横,焚椒兰也。雷霆乍惊,宫车过也;辘辘远听,杳不知其所之也。一肌一容,尽态极妍,缦立远视,而望幸焉。有不得见者,三十六年。(有不得见者 一作:有不见者)

  燕赵之收藏,韩魏之经营,齐楚之精英,几世几年,剽掠其人,倚叠如山。一旦不能有,输来其间。鼎铛玉石,金块珠砾,弃掷逦迤,秦人视之,亦不甚惜。嗟乎!一人之心,千万人之心也。秦爱纷奢,人亦念其家。奈何取之尽锱铢,用之如泥沙?使负栋之柱,多于南亩之农夫;架梁之椽,多于机上之工女;钉头磷磷,多于在庾之粟粒;瓦缝参差,多于周身之帛缕;直栏横槛,多于九土之城郭;管弦呕哑,多于市人之言语。使天下之人,不敢言而敢怒。独1|1夫之心,日益骄固。戍卒叫,函谷举,楚人一炬,可怜焦土!

  呜呼!灭六国者六国也,非秦也;族秦者秦也,非天下也。嗟乎!使六国各爱其人,则足以拒秦;使秦复爱六国之人,则递三世可至万世而为君,谁得而族灭也?秦人不暇自哀,而后人哀之;后人哀之而不鉴之,亦使后人而复哀后人也。

臣密言:臣以险衅,夙遭闵凶。生孩六月,慈父见背;行年四岁,舅夺母志。祖母刘悯臣孤弱,躬亲抚养。臣少多疾病,九岁不行,零丁孤苦,至于成立。既无伯叔,终鲜兄弟,门衰祚薄,晚有儿息。外无期功强近之亲,内无应门五尺之僮,茕茕孑立,形影相吊。而刘夙婴疾病,常在床蓐,臣侍汤药,未曾废离。(愍 同:悯)

  逮奉圣朝,沐浴清化。前太守臣逵察臣孝廉;后刺史臣荣举臣秀才。臣以供养无主,辞不赴命。诏书特下,拜臣郎中,寻蒙国恩,除臣洗马。猥以微贱,当侍东宫,非臣陨首所能上报。臣具以表闻,辞不就职。诏书切峻,责臣逋慢;郡县逼迫,催臣上道;州司临门,急于星火。臣欲奉诏奔驰,则刘病日笃,欲苟顺私情,则告诉不许。臣之进退,实为狼狈。

  伏惟圣朝以孝治天下,凡在故老,犹蒙矜育,况臣孤苦,特为尤甚。且臣少仕伪朝,历职郎署,本图宦达,不矜名节。今臣亡国贱俘,至微至陋,过蒙拔擢,宠命优渥,岂敢盘桓,有所希冀!但以刘日薄西山,气息奄奄,人命危浅,朝不虑夕。臣无祖母,无以至今日,祖母无臣,无以终余年。母孙二人,更相为命,是以区区不能废远。

  臣密今年四十有四,祖母今年九十有六,是臣尽节于陛下之日长,报养刘之日短也。乌鸟私情,愿乞终养。臣之辛苦,非独蜀之人士及二州牧伯所见明知,皇天后土,实所共鉴。愿陛下矜悯愚诚,听臣微志,庶刘侥幸,保卒余年。臣生当陨首,死当结草。臣不胜犬马怖惧之情,谨拜表以闻。(祖母 一作:祖母刘

说白了,就是房价太高,严重超越了当地人的购买力。
厦门虽然头顶副省级城市、计划单列市头衔,但论经济实力、财政实力和人口规模,都非常普通。
在产业上与苏州、南京、合肥等城市根本没法比,尤其是与苏州相比,产业与经济实力相差几个量级。
房价鼎盛时期的厦门,房价收入比接近40。也即当初一个拿着厦门平均收入的人,想要在厦门买一套平均面积的房子,需要不吃不喝四十年才能够。
之前本号详细介绍了深圳楼市因何而涨,因何而跌。
简单归纳,上一轮牛市中深圳房价率先启动,并从2015年年初的3万多成交价涨到了2021年年初的8万多成交价,挂牌价甚至冲破了9万,背后是两股势力推动。
一个不断涌入的人口带来的硬性需求,另一个是经济、产业、金融、科创等综合实力不断提升之下引起全国热钱加注深圳,也即炒作。
厦门的房价上一轮上涨也是这两个因素,但侧重点不同。深圳的房价上涨,刚需与炒作四六分成,厦门则是二八分成,也即炒作是其房价的绝对支撑力量。
而相比于深圳,厦门的产业根本撑不起如此高的房价。
第二,厦门的居民杠杆率很高。
在2021年之前,厦门的居民杠杆率位居全国第二,仅次于深圳,可见其买房热度。
这几年在调整之下,厦门的居民杠杆率下滑至第6,深圳下滑至第五,杭州则位居第一。
虽然排名下降,但杠杆率的绝对数依旧很高,很难再拉动。
可以看下全国整体情况。
全国居民杠杆率在2019年之前一路飙升,2020年9月份达到了60.8%。在2020年9月份之后至今,一直没有什么大变化。
走势已经很好地说明,居民的杠杆已经拉不动了。
第三,台海局势。
台海局势加剧,是厦门楼市下行不可忽视的因素。
连续三年上至中央下至地方的救市,产生不了作用,而且效果越来越短。根本原因在于,对房价下跌的根本因素,没有产生任何作用。
本号之前多次强调过,房价与收入、预期之间,要寻找一种新的平衡,只有出现了新的平衡点,房价才会止跌。
而无论是放开限购、放开落户,还是降低首付等其他措施,都做不到这一点。
要快速实现平衡,一方面要不断缩小房价与收入之间的差距,要么提升民众的收入,要么不断降低房价。另一方面,恢复信心。
无论是缩小房价收入比,还是恢复信心,都得基于经济回暖、就业回暖。
03
除了楼市,厦门最该牵挂的是产业空心化
房价德不配位的根本,除了房价本身的绝对价格过高外,其支撑能力也是核心。
我多次强调过,对于一个城市来说,一切问题的根本都是经济问题,而经济问题的根本则是产业问题。
所以,对厦门楼市困境追根溯源,其实是这座城市的产业,出现了问题。
高房价已经对这座城市产生了严重的挤出效应。
高房价远远超过了这座城市本身的经济、收入承受能力,带来的副作用便是产业挤出,产业空心化。
厦门的产业空心化外在表现最大的特征,就是第二产业占比不断下滑,第三产业(广义服务业)占比不断攀升。

制图:城市财经;数据:厦门市统计局
据厦门统计局披露的数据来看,2000年厦门三产占比分别是4.2%、52.7%、43.1%。当年厦门经济的一半以上都是工业提供的。
到2010年,厦门的三产占比分别是1.1%、50%、48.9%,这时候,第二产业已经提供了厦门一半的GDP。
再看还没有出现疫情影响的2019年,三产占比分别是0.4%、41.6%、58%。第二产业占比较2010年下降了8.4个百分点,同时第三产业(广义服务业)占比则提升了9.1个百分点。
这还没完,2023年厦门的第二产业占比下降至35.6%,而第三产业占比提升至64.1%。
如此说,并不是说服务业不重要。工业的尽头是服务业,但服务业的根本是工业。对于工业立市的城市来说,一定不能忘本。
在去年工业、出口跳水,外资不济的背景下,厦门GDP增速明显放缓。

2023上半年,厦门市GDP规模3726.43亿元,增长1.2%。1.2%在目前公布数据的主要城市中处于垫底,且是唯一一个增速在2%以下的主要城市。

2023前三季度,厦门GDP为5784.25亿元,增长2.0%。在主要城市中,增速倒数第一。

2023全年,厦门GDP为8066.49亿元,增速3.1%,增速与哈尔滨一起并列倒数第一。

制图:城市财经;数据:各城市统计局;其中南昌未公布数据。
今年厦门的工业和出口都恢复了增长,前三季度厦门规模以上工业增速为8.4%,出口增速8.8%,厦门的GDP增速也恢复至4.9%。

制图:城市财经;数据:各城市统计局

但厦门产业羸弱的结构性矛盾,并没有得到根本解决。

目前,厦门市规模以上工业产业类别中,只有9大类。千亿产业只有1个,计算机、通信和其他电子设备制造业,2021年总产值为3042.73亿元。

制图:城市财经;数据:厦门市统计局

没有对比就没有伤害。

第一,作为厦门最强的产业,与头部强城相比,不值一提。

在这一产业上的霸主,是深圳。2021年深圳的计算机、通信和其他电子设备制造业产值24361亿元,位居全国第一。其次是苏州(12096亿元),东莞第三(11037亿元)。

第二,作为副省级城市兼计划单列市的厦门,千亿产业只有1个。

看看其他城市,最牛地级市苏州拥有11个,11个千亿产业产值合计34547亿元。深圳6个,上海12个,东莞7个,重庆、佛山、无锡9个,宁波、天津8个,武汉、南京、泉州、广州5个。

厦门工业本就不强,如今本就不强的工业又陷入了困局,厦门靠什么来支撑?

靠房地产吗,如今的房地产不仅支撑不了厦门的经济,反而成了负累。

靠旅游产业吗?疫情之前鼎盛时期的厦门旅游产业,都没能排进前20,当年只位居全国第27位。

产业式微之下,厦门的人口竞争力也在逐渐消退。

最近四年有三年,厦门常住人口增量只有几万人。去年增量跌至1.9万人。厦门已经站在人口负增长的边缘。

制图:城市财经;数据:厦门市统计局

为此,今年4月份,厦门发布了《关于为来厦求职和见习实习大学生提供免费住宿保障实施方案》,提出:

符合条件的大学生可享受长达12个月的免费住宿。

按照方案,毕业3年内来厦门求职、见习,且个人在厦门无住房的非本市户籍全日制大专(含)以上毕业生(本地大学生集体户视同非本市户籍);来厦门实习的非本市生源全日制大专(含)以上在校大学生,符合条件者均可全程线上申请享受该政策。按照每人“一张床”的住宿标准保障,原则上两人一间,每间最多不超过3人。

显然厦门急了,开始抢人了。但相比于其他中心城市,厦门没有任何优势,尤其是没有产业提供就业的优势。

这种背景下,厦门急需重振产业来提振经济。

产业对于城市重要性无以复加。城市的兴盛,必然是产业的兴盛。城市的衰弱,必然也是产业衰弱引发的。

至于人口的流向,则是产业作用的果。产业是经济与人口的基石,没有产业,经济发展无从发力,无法提供就业,也就无法吸引人口。

所以,一个在顶层设计上注定无法获得最优质资源的城市,想要出圈,唯有发力产业,才是致胜之路。

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