停车难
是不少老旧小区的普遍问题
在车多位少的现状下
先到先停
也就成为了目前这些小区
业主停车的基本规则
记者调查
近日，市民李先生反映说金凤区鲁能·陶然水岸里的地上车位都一对一出租给了固定的业主，这让后入住的业主感到自己的权益被剥夺了。
然而，经过记者一番调查，此事还不止这么简单……
小区地上车位“先到先租”
后入住的居民权益如何保障？
去年，市民李先生购买了一套金凤区鲁能·陶然水岸小区的房屋。
今年，李先生对房屋进行装修时，会将自己的车停在小区的地上车位上。但是没想到有一天，李先生却接到了让他挪车的电话，对方声称李先生占用了他的固定车位。
李先生这才发现，小区的地上车位出租给了部分业主，其他业主看着空车位也不能随意停。
采访当天，记者也看到，小区内部分地上车位旁还竖立着业主固定车位的提示牌。
李先生认为，小区这样出租地上车位的方式十分不合理。
在他看来，地上车位是全体业主共有，应该先到先停，而不是固定出租给部分业主，导致其他业主看着空车位却不能停。
那么，李先生能否也租用一个固定的车位呢？李先生告诉记者，这几乎是不可能的事情。
经过他了解，这十多年，这些地上车位都是和某一套房屋绑定在一起，这些业主在出售房屋时是连着车位的使用权一并出售的。
而这也导致了小区里后入住且没有车位的这些业主根本租不到地上的固定车位。
对此，李先生也向物业公司、社区进行了反映，但各方均答复：这是历史遗留问题。
物业公司：想要改变小区车位的
分配使用规则不容易
为了进一步核实情况，记者到了小区的物业公司——宁夏民生物业服务有限公司（以下简称物业公司）了解情况。
相关负责人告诉记者，公司是去年进驻小区的。据了解，小区共有住户1060户，地下车位70多个、地上车位385个，居民所反映的地上车位固定出租问题确实存在。
在物业服务的过程中，他们发现有的业主购房合同附属条款中竟然明确写着：某个地上车位可以长期使用。而此前的物业公司也都延续了这样的出租方式。
记者查询到，根据我国《民法典》第274条规定，建筑区划内的道路、绿地以及其他公共场所、公共设施和物业服务用房，除非属于城镇公共道路、绿地或者明示属于个人，否则均属于业主共有。
对此，物业相关负责人表示，地上车位是属于业主共有，但这样的出租方式已经延续了很多年，想改变并不容易。
那么，目前这个小区的物业服务合同对此是如何约定的呢？相关负责人告诉记者，合同中并未明确约定这一点。
既然地上车位是业主共有且物业服务合同中未作出相关约定，为何会难以改变出租方式呢？物业相关负责人表示，要想改变小区车位的分配规则，需要依法组织召开业主大会。然而，使用着这385个地上车位的业主可能会直接影响着业主大会的各项决议，这也让物业公司陷入了两难的境地……
“我们还没改变这个事儿，我们物业公司就被清场了。”
相关负责人无奈地说道。
我国《民法典》第278条规定，业主共同决定事项，应当由专有面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；针对一般事项，应当参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
依据这一规定，想要通过业主大会改变小区385个地上车位的出租方式，小区里的1060户居民，参与业主大会表决至少在707户，354户以上同意则为通过决议。显然，385个车位的固定使用者多于354户，这也是此前物业公司提出来的难点所在。
地上车位真的固定给部分业主了吗？
记者实地走访了解
鲁能·陶然水岸小区里的这些地上车位真的都被固定出租了吗？为了核实这一情况，记者随机走访询问了小区内的多名业主。
当天，记者共询问了8名业主，其中7名都有固定车位，大多都是入住时就在使用，他们都是每年向物业公司缴纳车位包年的费用。没有固定车位的一名业主则是按年缴纳道路临时车位费用。
记者走访发现，这个小区地下的70多个停车位和这385个地上车位根本满足不了小区业主的停车需求。
有限的车位资源如何出租？在这个小区产生了两种意见：没有固定车位的业主认为，地上车位应当采用共同使用、先到先停的方式出租；而有固定车位的业主则认为，小区地上车位本就稀缺，应当采用先来后到的顺序，优先租给先入住的业主。
社区：明年组织召开业主大会
商议相关事宜
地上车位的使用小区里出现了两种声音，大家都各有看法，这么多年存在的问题是否进行过探讨？物业说的难点又是否有解决办法？对此，记者也向社区和物业监管部门进行了了解。
记者首先来到了天润府社区，相关工作人员表示，此前并未组织业主对地上车位的出租方式进行过探讨，计划在明年2月份召开业主大会探讨此事。
为了寻求此事的解决方案，记者又联系了金凤区物业管理服务中心。相关工作人员表示，若业主认为小区车位的出租方式不符合现状，则需要通过业主大会来更改。
关于物业公司提到的召开业主大会的难点所在，建议可以依据我国《民法典》第278条来增加居民的同意率。
《民法典》第278条规定，对于改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动等重大事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
律师解读：建议扩大法定的意见征集范围
此事当中涉及的地上车位权属、租赁方式及变更租赁方式和公平公允等诸多问题……对此，记者向北京德恒（银川）律师事务所律师进行了咨询。
律师韩学丹表示，地上车位的权属绝大部分情况下是属于全体业主共有，地上车位的收益也应当是全体业主共有的。
关于如何制定车位管理方式?韩学丹律师表示，很多小区随着入住居民增多，小区的管理方式也会逐步发生变化。按照相关法规，新的调整提出以后，要通过法定程序召开业主大会。在召开业主大会之前，要拟定一个广泛征求业主意见的方案，新的方案要更加符合现状、更加公允和合理。广泛收集意见后，在业主大会上，由业主投票、表决、通过、实施新的方案。
对于物业公司提到的业主大会决议难点，韩学丹认为，社区或业委会组织召开业主大会时，可以尽可能地扩大业主的征求范围，不局限于三分之二的范围。
此事后续进展如何，记者仍将持续关注。
银川市新闻传媒中心记者
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