提升住宅品质，合肥出手了！
近期，合肥市司法局公布《合肥市规划管理技术规定（修订草案征求意见稿）》 ，草案征求意见稿对群众关心的公共服务设施配套标准、提升城市建设品质相关要求、增加新产业新业态匹配管控条款等方面进行明确要求。
新规中提及鼓励住宅设层高不低于3.6米的架空层；新建住宅小区内供居民使用的小规模风雨连廊不计入容积率；住宅层高不得超过3.6米；生活阳台最大进深不得大于2.4米……
详情如下：
小区配置室外活动场有要求
草案征求意见稿提出，养老设施宜与幼托、文化和体育活动空间结合设置，并与医疗卫生设施临近，提倡医养结合，统筹规划。
沿快速路住宅阳台应全封闭
在提升城市建设品质上，草案征求意见稿提出，项目方案布局应形成丰富的天际线，街道一体化设计应充分考虑人行、休憩、活动和停车等多种需求。通过对人车流线、停车空间、退让空间、高差衔接、街道设施的一体化设计，形成富有活力、人性化、高品质的街道空间。
同时，明确视线通廊、沿街商业、建筑立面、色彩、材质与照明、附属物等管控要求。如沿城市重要廊道、快速路、主干路项目的第一界面通透率不宜小于40%；沿城市次干路时，不宜小于30%。各类建设项目在地块内应控制视线通廊，单个视线通廊的宽度不宜小于25米。
另外，建筑布局应顺应城市道路走向。沿城市快速路、主干路及重要景观界面的住宅建筑立面应按公共建筑要求处理，阳台应全封闭。其他11层以上的住宅建筑，阳台应全封闭；商业、办公类建筑不宜设置飘窗和外挑式、开敞式阳台。与住宅紧邻的公建外立面采用玻璃幕墙时，应针对光污染进行专项分析等。
非机动车停车棚不计建筑面积
此次，草案征求意见稿还增加了新产业新业态匹配管控条款。针对一般科研用地、科研产业用地、商务办公用地、新型商务用地、新型工业用地等新增地类，明确其相关指标管控要求。同时，针对空气源热泵、地面非机动车停车棚（包含电动自行车集中存放和充电场所）、全天候免费开放的开敞架空连廊等，提出计算规则优化要求。
如具备边界开放与便捷的公共可达条件，面向公众或者不特定业主全天候免费开放的开敞架空连廊，其建筑面积可不计容积率。设备平台最大水平投影面积不应大于4平方米。
非机动车停车棚（包含电动自行车集中存放和充电场所）不计建筑面积、不计容积率、不计建筑密度。结合景观独立设置在绿地中，仅用于到达地下室所必需的消防疏散专用楼梯间、风井和烟井等地面附属建构筑物，其建筑面积不计容积率。
重点细则解读
由于原文篇幅很长，内容很多，我们根据选取重点细则，看看各项措施对于合肥住宅品质的提升存在哪些影响。
1、景观亭廊、风雨连廊等配置不计容
原来这些空间都需要，开发商牺牲可售面积、产品货值来做架空层。现在住宅小区符合规范的架空层、风雨连廊、配电房等配置不计容，意味着架空层泛会所可以放开去做，虽然需要付出一定建设成本，但和以往相比，利润空间也相对多了一些。
与之搭配的是，容积率大于1.5的住宅项目，应设置架空层，层高不宜小于3.6米，架空层仅用于公共休闲活动等非经营性用途。
2、增加建筑附属物功能
住宅小区大门宜结合居民日常生活需求，整合快递、物业、车库出入口等功能，增强功能复合性。
新建住宅项目需配套健身步道，健身步道宽度不应小于2米，不宜小于2.5米，且应能在小区内成环。
3、住宅、公寓、酒店、办公层高限高
从这个标准来看，合肥的公寓可以做到4.5米，复式依然存在空间。
4、沿城市快速路、主干路及重要景观界面的住宅建筑立面应按公共建筑要求处理，阳台应全封闭。
住宅如果靠近主干道、高架，那么产生的噪音一定会影响居住舒适度，阳台全封闭，在一定程度上能解决这个问题。如果能搭配三玻两腔玻璃，就更好了。
5、容积率原则上不得超过2.5
城镇住宅用地容积率的确定应综合考虑所在地区的设施承载力、强度分区等因素，容积率原则上不得超过2.5，超过2.5时，应经专题论证。
随着改善需求的全面爆发，合肥对外供应的涉宅地块，愈发低密，新站地块最低达到1.0容积率，董铺湖地块容积率为1.1。
6、住宅建筑高度原则上不得超过80米。严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。
一方面房地产“全面限高”，要严格把控建筑质量和舒适度。另一方面就是“安全性”，据粗略统计，全国多地高楼发生火灾，致伤致经济损失的案例不计其数。
同时，楼房的质量也有待考察，毕竟摩天高楼容积率高，一旦出现楼房老化或设备残旧的问题，不仅改造费用高企，拆迁的可能性也微乎其微。
结语
楼市自住价值回归，品质提升顺应市场趋势。
新出的品质提升意见稿，对于住宅外立面、户型、公区等方面都做了规范性要求，推动住宅品质全面提升，促进房地产市场高质量发展。
总体来看，合肥这次的新规，对于提升新建住宅品质，提高合肥人的生活品质，有着积极作用。
