农房卖给已有房子的邻居,买卖合同同样无效、产权也无法过户!

楼市   2024-08-08 12:08   浙江  

前言:土砖家律师的公众号和视频号的评论区、后台留言中,不少问答有一定的记录和分享价值,却因为散落在不同的地点,部分网友可能看不见,挺可惜的。土砖家律师尝试顺手将它们拾起来,做个保存和分享。收录过程中,对问答原文或许会有少量补充和修订,力求真实靠谱、简洁明了。


网友:律师老师,你好,我在农村有一处房屋,卖给我本村邻居,邻居已有一处房屋,到房管部门办理过户不能办理,我与他签订的合同是否有效,如果有效,可不可以起诉法院判定合同无效,退还房屋,能否得到法院支持。
土砖家律师:根据现行法律规定,农村房屋可以在本村村民之间流转。但是,买方需符合宅基地使用的条件。
邻居已有一处农村房屋,按照“一户一宅”的原则,并不符合宅基地使用的条件。所以,该房屋买卖合同无效,产权无法办理过户。
既然合同无效,自然可起诉请求退还房屋,能得到法院支持。但退还房屋时,需退还买方之前所支付的购房款及利息。
同时,需要赔偿买受方的信赖利益损失,包括但不限于已产生的装修支出等,具体数额参考评估报告并考虑市场价值情况、双方过错等综合因素酌定。
PS:根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》提出的处置意见——
现阶段,我国农村社会保障体系还不完善,宅基地具有较强的社会保障和社会福利性质,完全放开对农村宅基地使用权限制的条件还不具备。农村房屋买卖合同认定为无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,予以支持。



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