房价下跌，不是一个周期就能完成的，中间会有稳定期、波动期。稳定甚至上涨一段时间后继续下跌。
以日本房价下跌为例。日本房价第一轮下跌发生在1991年，这是日本房地产泡沫首次破灭，此后经历了48个月的下跌。1997年，亚洲金融危机爆发，东亚各国相继遭到国际资本的“围剿”，日本房价再次下跌，这一次长达60个月。日本房价第三轮下跌是受次贷危机、内需低迷、东日本大地震冲击，从2008一直下跌到2012年。
2013年至今，受益于“安倍经济学”，日本房价缓慢复苏。2015年全国新建公寓平均价格为4,618万日元，超越了泡沫经济时期的历史高峰。2021 年后房价增速甚至有进一步抬升的趋势。2023年东京新建公寓平均价格创下历史新高，其中东京23个区的新建公寓平均价格为1.1483亿日元（约合530万人民币），比上一年同期上涨39.4%，首次突破1亿日元。在过去五年中，平均价格上涨60.8%。
2013年，日本房价为何能反转？基础还在于经济基本面的修复。同时，日本政府针对房地产领域制定了强而有效的政策。首先，不断加大购房补贴力度；其次，通过房贷减税制度推动购房意愿；最后，日本政府在2019年及2023年两次提高房产赠与税的免税上限，这进一步提高了房地产的流动性。直接原因还包括，房价下降得足够低了，包括中国买家在内，越来越多的人出手了；日本企业复苏，利润增加，股民从股市也赚到钱了，购买力增强了。
今天中国和当年日本有很多相似之处，包括经济、人口老龄化等，所以日本经验值得参考。相比1990年的日本，中国城镇化率更高一点，但杠杆率更高，人口更老，人均GDP不如日本，所以，也有不同之处。那么，日本房价周期，对我们有什么启示呢？最大的启示是，房价不会一降到底，一般回落48-60个月后都会出现企稳修复趋势。从1998年房改以来，中国房价经历了20多年的平稳上升，并未经历大幅调整。去年，特别是今年以来才有大幅度急剧下跌的现象。这种剧烈调整，根本原因是经济基本面和此前严厉的房地产金融政策的叠加效应。笔者认为，如果中国经济基本面能逐渐向好，又能采取正确房地产刺激政策，房价走势也有望逐渐企稳，特别是一二线城市，并不必太悲观。让人担心的是，经济持续低迷的形势得不到根本扭转，失业越来越严重，内需越来越不振，外部冲击继续加码，没有强有力的扶持或刺激政策。如果这些不利因素继续叠加，包括一二线城市在内，房价止跌短期恐怕还看不到。
个人观点，不一定对，不作为购房决策参考。祝愿国祚方熙，百姓好运。
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